51万方烂尾x年后终再嫁 北京国盛中心何时盘活？

东直门烂尾项目的前世今生

北京二环的东直门，地铁枢纽，行人如流。然而就在地铁或机场快轨换乘点的正上方，一个烂尾的地产项目，极不协调地矗立在首都如此核心的位置。

它以前的名字叫东华广场，现在叫国盛中心。这是一个规划总建筑面积约为51万平方米的大型商业综合体项目。

但不幸的是，该项目自2000年开始建设以来，除交通枢纽在2008年建成交付使用外，其他项目期间经过N次开工、停工、复工，纠纷不断，2012年全面停工，如今已经成为北京核心区内着名“烂尾”项目之一。

如果从其立项时间（1994年）开始算，项目已经延宕了23年之久。期间经历北京城建、香港康实、华远地产、北大青鸟、国浩中国和信达资产。

地理位置如此优越却至今烂尾，令人唏嘘不已。

2015年8月，大型金融央企、坏账处理专家——中国信达资产管理公司从新加坡上市公司国浩房地产有限公司旗下的国浩房地产（中国）有限公司（以下称“国浩中国”）处购得该项目。彼时信达资产付出的总代价高达105亿元，其中债权近60亿元。

而此前，国浩中国是2007年从北京北大青鸟有限责任公司处接手的该项目，并为此付出58亿元的代价，获得其90%的股权，而后将其命名为“国盛中心”。

当初，业内都以为国浩地产经过7年股权争夺战，成功甩掉了股权纠纷的包袱，国盛中心项目似乎迎来了新的希望。但是信达15年接手国盛中心后，握着“烫手的山芋”也迟迟没有动作。

此项目能否重生？有业内人士分析，国盛中心目前面临品牌信用度降低、招商瓶颈、融资成本高、产权仅剩下30年等诸多压力。中国信达要盘活国盛中心并非易事。

信达寻找小股东兼操盘手？

今年2月，有媒体曝出了一个重磅消息：中国信达，正在为东直门项目寻找一个小股东兼操盘手，通过竞争性谈判，择优让出10%~35%的股份。

2月曝出的重磅炸弹虽然并未得到官方证实，但是消息一出便惊起千层浪……

信达资产在当初竞争性谈判邀约文件中透露，拟出让该项目10%-35%股权，同时这个小股东将负责项目整体操盘，而项目整体估值约155.7亿元，后续建设投入还需约30亿元，项目倾向于持有运营。

了解该项目情况的业内人士表示，由于北京四环以内不让兴建大面积商业了，所以开发商只能靠收购的形式来获取优势资源。而且这次收购是陆续进行的，其中有很多一线开发商都与信达沟通过合作事宜。

由于此前签订了保密协议，所以上述人士未能透露开发商名称。

当时参与竞购的对象涉及了佳兆业、复星、万方等公司，佳兆业参与竞购显得尤为戏剧性，因为佳兆业旗下还有北京另一个著名的烂尾项目：位于大望路的长安8号。也就让佳兆业在竞购对象中脱颖而出，刚刚收拾完长安8号的烂摊子，想必佳兆业对于烂尾楼改造颇有一番心得。

但事情并未按大家预想的情况发展下去……

深圳益田横空杀出

近日，一封名为“特大喜讯”邮件通报的曝出又让众人惊掉下巴，这封发给深圳市益田集团股份有限公司（以下称益田集团）部分员工的通报透露，中国信达资产管理股份有限公司已于5月11日下午公布，益田集团将以收购部分股权的形式，与其共同打造“北京东直门交通枢纽项目”。

这封邮件重点表扬“益田集团北京公司经过三个多月的统筹谋划与周密部署，历时近一百天的脑力震荡和全神贯注，将不可能变为可能，终于实现了益田商业进军北京的战略意图。”

提到深圳益田的名字，在行业里并未有多知名，甚至在之前都鲜见与其相关的媒体报道，可以说，此次拿下东直门项目应该是其迄今为止最受关注的事件了。

据了解，深圳益田是一家1996年成立于深圳的中小型地产公司，比较知名的项目是位于深圳华侨城核心区域的益田假日广场。老板吴群立此前是一名大学体育老师，后下海经营房地产事业，这一华丽转身也是业界乐此不疲的谈资。

对于益田集团来说，此次与信达资产的重磅合作，来源于近几年来与金融机构合作磨合后的选择。苦于没有上市平台，益田集团过去一两年来为撬动项目开发，与建设银行、中信银行、中信信托、信达资产等多个金融机构进行了多样化合作。

一位接近益田集团的相关人士告诉商业见地，此前益田通过信达，将旗下益田假日广场打包发行ABS，通过资产证券化融资53亿元。益田与信达应该就是从那时候起建立了联系。

中商数据副总裁李静雅认为，益田之所以能竞得东直门项目，有很多客观原因。

李静雅表示，东直门项目已经烂尾很久，倒手很多次，价格本身走的很高。但是商业地产井喷、货币通胀引起的租金暴涨阶段已经过去，而且项目本身在硬件有很大的弊端，调整的成本很大。对于那些已经有了一定品牌效应的开发商而言，已经不需要再砸重金来树立品牌了，所以在投资过程中，更看中的是投资回报率。相反，对于刚进入商业地产领域，或者还没有知名度的开发商而言，更需要通过一些地标型项目来树立品牌，这对它之后的发展以及在行业内的影响力都有很大帮助。

2015年，益田集团开始正式走向商业地产快速扩张之路，到2016年已相继在深圳坪山、宝安、阳朔、西安、上海等地启动五大商业项目，奠定全国性商业战略布局。

去年底，益田集团董事长吴群力在接受赢商网采访时曾透露，随着深圳木龙头旧改项目逐步启动，未来益田还会坚持城市更新项目。

如果按照吴群力此前的说法，那么东直门的烂尾项目是否也可被看做是城市更新？

资料显示，国盛中心是一座大型商业综合体，规划总建筑面积约为51万平方米，包括购物中心、双塔写字楼、公寓和酒店，其还曾是2008年北京奥运会重点配套项目之一。项目外立面在2013年初就基本完工，但由于股权纠纷并未继续施工。虽然佰益汇折扣商场、KFC等位于项目购物中心地下、交还给政府运营的东直门交通枢纽的商家大部分已经开业，但依然显得混乱。一座国际顶尖一线城市中心的商业综合体，几家折扣品牌和餐饮店显然支撑不起来。

李静雅告诉商业地产观察，国盛中心硬件上需要有一定调整，尤其是外部展示和交通规划上。因为它属于交通枢纽型商业，一层大部分面积划拨给公交站了，而且人员比较嘈杂，项目定位不清晰、建筑人流动线欠理想。

李静雅同时表示，反观来看，它占有非常优越的地理位置，有三条地铁线从这里经过，而且二环附近如此大体量的项目，在北京市内已经非常稀缺了。所以，能否真正将项目盘活，还要看后期团队能不能将它原有的优势发挥出来，或者将潜在客户的需求激发出来吸引到项目上。如果能做到这一点，它硬件上的短板是可以弥补的。

国盛中心未来将如何改造，笔者向益田集团求证，但在截稿前，并未得到对方答复。