中国购物中心的1999年：上海港汇恒隆广场一枝独秀

　　 自1996年广州天河城开出，意味着中国正式进入购物中心阶段，1999年的中国购物中心仍处在萌芽时期。在这一阶段，中国购物中心在分布上主要以一线城市为主，1998年个别二、三线城市开始出现购物中心。但是在1995年到1999年这初始的5年时间内，赢商网从公开资料上看到，整个内地也仅有8家购物中心。赢商网统计数据发现，1999年开业购物中心项目有5个。

　　1999年12月28日，港资开发商恒隆集团在内地首个商业地产项目——上海港汇恒隆广场开业，这对于1999年甚至当下的国内商业地产行业来说，都具有里程碑意义。

港汇恒隆广场

　　   【年份大事件】

　　1. 1999年中国购物中心的业主大多是国有企业或者来自香港的地产公司，主要依靠自有资金解决，或者在政府的帮助下由银行提供贷款。

　　2.1999年购物中心的主要盈利模式在于把这些购物中心作为旗下的不动产给予长期持有，通过长期的租金收益来实现公司的投资回报。

　　3.1999年国内新开业购物中心数量并不多，主要以上海等一线城市为主，开业的项目也多位于城市中心区或者城市重点发展区。

　　附：1999年开业的购物中心项目

　　4.1999年恒隆集团进军内地首个项目——上海港汇恒隆广场开业，这为恒隆后续在上海及内地其他项目的开业打开新局面。

　　5.1999年没有成功的本土开发商案例可供参考，基本上市借鉴发达国家和地区购物中心开发的成功经验，在完整引入购物中心模式的同时，在项目开发和运营中，购物中心遵循着严密规划和规范操作的理念，主要表现在这些购物中心均为投资商/开发商持有和统一管理，信守长期投资的价值理念；同时这些业主在前期的市场调查、市场定位、租户组合以及招商策略等方面也都坚持按照专业的流程严谨推进。

　　6.1999年，法国零售品牌欧尚将上海选作了进军中国市场的桥头堡，开出中国内地市场第一家门店——欧尚上海中原店。

　　【1999年代表购物中心推荐：上海港汇恒隆广场】

　　为什么是他？

　　推荐理由：

　　1.上海港汇恒隆广场是香港开发商恒隆集团在内地开业首个商业项目，为恒隆集团在内地后续的市场开拓打下夯实根基；

　　2.1999年开业商业项目并不多，上海港汇恒隆广场在项目周边多以百货为主的市场情况下，将自己定位为中高端、一站式综合体商业项目，商业体量高达13万平方米，在今天都属于大型商业项目，成功打造成为上海商业代表项目之一；

　　3.在当时私家车还不多的市场条件下，港汇恒隆广场前瞻性地修建了1400多个地下停车位，这在当时是一大创新举措，也为港汇恒隆广场成为消费者选择前往的一大考虑因素；

　　4.港汇恒隆广场在业态组合上采用全新概念，偏国外新式打造，注重餐饮、咖啡等业态的打造；在建筑设计上也采用新概念，在公共空间打造上注重打造大空间、公共通道等场景打造，商场设有升降梯和手扶梯多达94部；

港汇恒隆广场

　　【项目大事件】

　　1.首提去百货化：2006年港汇广场在中国创举性地取消百货公司主力店——富安百货，并取得良好的租赁业绩；

　　2.2011年3月23日，恒隆地产有限公司宣布，已正式将其位于上海的港汇广场易名为“港汇恒隆广场”，此次易名彰显了恒隆地产在中国多城市模式的发展布局下进一步强化统一的品牌效应，体现集团透过“恒隆模式”拓展中国内地长远投资计划的远大目光和信心；

　　3.2011年从港汇广场更名后，恒隆地产对新命名的港汇恒隆广场进行业态升级，引进了纪梵希（Givenchy）、登喜路（Dunhill）、珂洛艾伊（Chloé）等8个国际一线奢侈品牌进驻，这批国际顶级品牌的入驻将为商圈填补空缺；

　　4.过去五年时间，港汇恒隆的国际品牌占有比例已经从30%提升至70%。未来港汇恒隆将陆续引进更多首次进入中国的国际品牌，领导时尚潮流。2017年进行改造的港汇恒隆广场，未来还会有欧美一流餐厅以及米其林三星的加入，同时，视觉享受也即将升级，除了现有的IMAX放映厅，未来电影院更计划引进4DX影厅、SCREEN X特效厅，满足大众对娱乐日益提高的需求。

　　【数据解读】

　　租金——内地最赚钱两大项目之一

　　作为恒隆集团在内地开业的首个开业商业项目，港汇恒隆广场租金贡献力也不一般，就商业物业租赁情况来看，恒隆在内地的8座商场，2016年租金收入为26.33亿元人民币，上海港汇恒隆广场贡献了9.74亿元人民币的租金收益。

　　据了解，港汇恒隆广场2016年第四季度筹划启动优化工程，工程面积占商场可租赁面积达28%，计划于2017年分阶段关闭部分商铺进行翻新，关闭的总楼面面积较恒隆广场翻番，高达30%。

　　品牌

　　港汇恒隆广场购物中心汇聚运动健身、文化娱乐影城、数码电子、化妆品、女鞋与包袋饰品、儿童用品和家居用品等各大主题系列，共有四百多个特色专卖店，分布于各楼层的主题区域内，涵盖了消费领域各种标杆品牌。

　　据悉，今年启动调整的港汇恒隆广场，未来还将继续引进首次进入中国的国际品牌。此外，改建后的港汇还会有欧美一流餐厅以及米其林三星的加入，并在影院引进4DX影厅、SCREEN X特效厅。

　　附：港汇恒隆广场品牌表

　　（此部分信息来自港汇恒隆广场导购手册）

　　【行业启示】

　　在上海道宾商务咨询有限公司首席顾问TB萧在接受赢商网采访时认为，港汇恒隆广场在当时的市场环境下，已经前瞻性地考虑到很多方面，对于购物中心项目来说，港汇恒隆广场一个很值得学习的方面是在公共空间打造与得铺率之间的平衡，“港汇恒隆广场的得铺率达52%，目前国内商业项目的得铺率水平在40%左右，较高的得铺率意味着有较高的租金收入”。

　　    此外，在他看来，良好的团队也是商业地产项目能够成功的关键。

　　报道背景：1996年，广州天河城的诞生，意味着中国正式进入购物中心阶段。经过20余年发展，中国购物中心行业涌现出大量经典——经典的企业、项目、品牌，以及一批敢为人先的商业地产人。他们，构成了一个“中国购物中心时代”。7月6-7日，赢商网发起主办“2017中国购物中心高峰论坛”，本届论坛主题是“以‘我’的名义，向经典致敬”。

　　在此之前，赢商网独家策划“中国购物中心进化轨迹系列报道”，挑选从1996年到2017年每一个阶段，行业里具有典范性、权威性、能够表现行业精髓的项目，挖掘项目的时代意义，梳理中国购物中心的发展轨迹。传承经典，致敬榜样。