2006年：一线商业发展细分 二线城市购物中心崭露头角

       进入到21世纪，随着步步探索、层层过渡，购物中心迅速在中国发展起来，甚至引发了一场中国城市商业地产运动潮。从2002年开始至2006年，中国购物中心每年新增100-200家，增势比较平稳，这段时间也是中国购物中心发展的初创期。

　　2006年，中国购物中心进入到蓬勃发展期，其中以一线城市为主的购物中心已提早步入发展的细分期，主题型、一站式、娱乐化的购物中心大量涌现，购物中心也开始从市中心核心商圈向城郊地区非成熟的新兴商圈扩散。

　　虽不比一线城市的发达，但“发展中”的二线城市的购物中心也开始冉冉升起、崭露头角，寻求自身的发展之道。2006年，位于“古都金陵”南京的德基广场迎来开业，不仅首开南京顶级购物中心先河，也开启了二线城市购物中心的发展之路。同年，位于上海的五角场万达广场也正式开业，打响了万达集团抢占上海商业市场的第一枪。

南京德基广场

上海五角场万达广场

　　【2006年商业发展大事件】

　　1、2006年6月11日，由商务部组织的“品牌万里行”工程正式启动，进一步加大品牌工作力度，品牌也成为当时下一年商业企业创新的一个热点。

　　2、2006年6月26日，南京德基广场正式开业，当时开业的是项目一期，商业面积6.5万平方米，采用SHOPPINGMALL商业模式，汇聚多种业态，创新经营理念，南京就此开启了一种新的消费生活方式。

　　3、2006年7月初，商务部起草《城市商业网点管理条例》并纳入国务院一类立法计划，此后各个城市的城市规划中必须有独立的商业规划，将商业规划纳入城市规划，同时大型商业项目立项须经强制性听证，促进了商业网点的科学布局和商业经济的良性发展。

　　4、2006年9月30日，深圳星河COCO Park正式对外开放，这个建筑面积8.5万平方米的购物中心，有1/4的面积被设计为休闲空间，打破了传统的封闭式构造，是中国首家“内街”式购物中心，有12条折叠式内街，6000平方米的下沉式露天广场，8大自然光中庭，100米空中天桥。COCO Park还是深圳首家引入景观环境设计的商业项目，在当时也是深圳唯一公园版情景式的购物中心。

　　5、2006年12月23日，上海五角场万达广场正式开业，总建筑面积33.43万平方米，商业面积26万平方米，布局百货、超市、文化、娱乐、餐饮、食品、银行、通信、医药等商业形态，内含超过十家不同业态的主力店，创下上海商业多项之最。上海万达广场的建成标志着当时上海最大商业项目的诞生。作为上海最具代表性的商业中心之一的上海万达广场，开业后成为五角场商圈核心区域的时尚新地标，也对五角场地区在区域经济发展历程中具有里程碑意义。

　　6、2006年，百思买收购五星电器、国美电器收购中国永乐、家得宝收购中国家世界家居。零售行业激烈的竞争和市场需求的店面总量有限，并购国内原有品牌成为国内外零售巨头积极扩张的重要方式。当年，零售商业巨头并购风起云涌，中国零售市场在调整、组合中的动荡中发展着。

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　　【2006年中国购物中心推荐：南京德基广场】

　　★为什么是他？

　　德基广场位于南京市玄武区，坐落在“中华第一商圈”新街口东北角，是一个定位于高端商业的综合购物中心，其地下部分与“亚洲第一大地铁站”新街口站相连通。项目分为三期，整体占地面积达到41244平方米，总建筑面积超过30万平方米，一期于2006年6月26日正式营业，二期于2012年5月8日开业。

　　开业已逾十年的德基广场，不断以多种业态布局展现出其丰富的购物空间，囊括了奢侈品、珠宝腕表，国际化妆护肤用品，时尚综合服饰馆、进口超市，高档婴童服饰用品，高端家电，环球美食中心，IMAX影院，真冰溜冰场等娱乐设施在内的众多业态，其中国际顶级酒店、高端酒店式公寓、商务办公一体化也是其重要组成部分。

德基广场内部

　　一、奢侈品云集，品牌阵容强大

　　目前在德基广场的业态占比中，化妆品约7%、餐饮约7%、奢侈品约10%。说到奢侈品品牌，从2006年开业至今，德基广场已与诸多国际大牌达成亲密合作，二期开业更增强了顶级奢侈品品牌的丰富性，汇聚了Louis Vuitton、BVLGARI、Hermes、PRADA等众多国际一线品牌，加上二期如Michael Kors等不少当红轻奢品牌的加入，国际一线品牌数达到七十多家，是南京任何一家商场都无法比拟的。

　　其中Louis Vuitton德基店的经营面积超过400平方米，在大陆地区仅次于北京国贸和上海恒隆两家旗舰店。近两年，德基广场还在不断引进更多大牌，如圣罗兰Saint Laurent等，其大牌阵容不亚于北京SKP与上海恒隆广场。

Louis Vuitton德基店

　　二、名列前茅，业绩一路飙升

　　2011年，德基广场年度销售额同比2010年增幅达到48%，在同比去年的上升速度榜上排行第一，也是当时南京市中心唯一一家Shopping Mall。

　　2012年，德基广场二期开业，当年也以52亿元的销售额位列全国第六。

　　2013年，德基广场以58.9亿元跻身全国销售额十强，位居全国第四位，销售增速14.1%。

　　2014年，德基广场购物中心单体销售额66.4亿元，居全国单体销售卖场第二位，其中一期销售额增长8%，二期销售额增长24%，一期二期整体增幅约12%。

　　2015年，德基广场以总业绩70.2亿元位居全国商场第二、全国购物中心第一，同比上年业绩上涨5.7%，连续2年位居前五名。

　　2016年，德基广场再次刷新业绩，销售额高达76.6亿元，同比增长9.1%。

　　可以说，德基广场在南京人的心目中有着至高无上的地位。纵观以上业绩数据，从2012年开始至今，德基广场的销售额一直位列全国商场前十，近年来也已称霸了全国购物中心年终销售额的榜首。在购物中心的评比当中，德基广场也多次被评为最赚钱的购物中心。

　　三、不只从商，发展多重身份

　　除了作为购物中心，德基广场也在致力于开发一些新的身份，如公益文化大使、绿色环保工作者等，同时不断举办高品质的绘画、音乐、雕塑等艺术活动，并时常以震撼人心的环保创意展示唤起消费者对人文社会以及环保事业的关注，将时尚以及艺术融汇贯通，使其成为南京集时尚、公益、艺术为一体的新型购物中心，并展示出更多除物质生活以外的人文关怀。

　　另外，德基广场还将在其内部开设德基美术馆，由德国知名设计师菲利普·曼泽尔设计，融合艺术与时尚，依托一脉相承的历史积淀和丰厚的文化底蕴，代表着德基集团锐意进军文化产业市场的决心，也将会给消费者带来更加丰富的购物体验。

德基美术馆

　　★项目大事件

　　①2006年6月26日，德基广场一期正式营业，一期商业面积为6.5万平方米，分为地上7层，地下1层。

　　②2012年5月8日，德基广场二期正式开业，包括一座高达62层的主楼以及地面8层、地下5层的裙楼。一二期正式完成对接后，德基广场的整体面积达31.3万平方米，其中购物中心面积15万平方米，是一座集顶级购物中心、甲级写字楼及高端酒店为一体的城市中心代表性建筑。

　　③2012年一二期全部开业后至今，Hermès、CHANEL、LOUIS VUITTON、GUCCI、PRADA、BURBERRY、VERSACE、BVLGARI、CARTIER、FENDI、BALENCIAGA、DOLCE&GABBANA……95%的世界一线奢侈品牌均已入驻。同时诸多大牌美妆护肤品牌也在德基广场开设其中国首店，如Estee Lauder雅诗兰黛、Sisley希思黎、Lancome兰蔻、CHANEL香奈儿、CPB肌肤之钥、IPSA茵芙莎、Skin Ceuticals修丽可等，并引进更多大牌以及特色的餐饮品牌。

　　④2015年6月1日，德基广场正式启动九周年“天使守护计划”，在全国首创公众场所防儿童走失系统，关爱儿童安全问题。作为公众场所，德基广场有责任为顾客营造更加安全的公共环境，此次用心筹备与设计建立起完善的、常态化的防儿童走失系统，也表明了德基广场希望透过自身的努力，呼吁整个社会更加关注儿童走失问题。

　　⑤2016年6月6日，德基广场在十周年之际，联合国际爱护动物基金会，发起以“拯救濒危动物”为主题的多项公益活动，共同为全球范围内拯救濒危动物的行动发声，呼吁更多人关注濒危动物的现状，并且加入到拯救它们的行动中来。

　　⑥2017年6月8日，德基广场开启十一周年“阅读时代”，并打造乐为期一个月的德基咖啡图书馆，希望通过开启阅读的主题活动，在城市中心营造阅读氛围，令人重温阅读的美好时光，呼吁更多人重新拾起阅读、静思和文创的情怀。

　　⑦除了每年周年庆的主题活动，德基广场还将打造其文化艺术综合体——德基美术馆，历时2年预计下半年对外开放，包括德基美术馆、画廊和艺术书店三大主体。同时德基广场还引进了万豪国际旗下的丽思卡尔顿酒店，未来德基广场也将继续开发其三期，更甚于四期。

德基广场十一周年“阅读时代”活动 

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　　【行业启示】

　　江苏智儒投资管理有限公司创始人朱逸在接受赢商网采访时分析称，德基广场开启了南京的购物中心时代，并且在非一线城市创造了骄人的经营业绩，非常不容易，值得同行学习。同时任何成功都不是偶然，德基开业之初，也遇到过很多困难，比如同行竞争、一线品牌引进难度大、消费者需要培育等等，但它很好的顺应了行业升级和购物中心快速发展的趋势，坚持深耕精作，敢于投入，坚持取得了成功。

　　“我的孩子99年出生，现留学欧洲，在他心中，德基是最好的商场。”在朱逸看来，德基不仅是目前国内罕见的集中了世界一线品牌的购物中心，提升了南京的商业水平和影响力，而且功能、业态和品牌的布局合理且宽广，顾客群体广泛，也很受年轻人的喜欢。

　　此外朱逸还表示，德基在宣传推广、活动组织和精细化服务上都非常有特色、有质感。阅读月、快闪、天使守护计划等，都体现了一个优秀购物中心的软实力。

　　【报道背景】

　　1996年，广州天河城的诞生，意味着中国正式进入购物中心阶段。经过20余年发展，中国购物中心行业涌现出大量经典——经典的企业、项目、品牌，以及一批敢为人先的商业地产人。他们，构成了一个“中国购物中心时代”。7月6-7日，赢商网发起主办“2017中国购物中心高峰论坛”，本届论坛主题是“以‘我’的名义，向经典致敬”。

　　在此之前，赢商网独家策划“中国购物中心进化轨迹系列报道”，挑选从1996年到2017年每一个阶段，行业里具有典范性、权威性、能够表现行业精髓的项目，挖掘项目的时代意义，梳理中国购物中心的发展轨迹。传承经典，致敬榜样。