花样年商业甘永清：未来轻重并举 2020年资产管理项目达50个

　　（赢商网报道）当轻资产频繁出现于人们的视野，诸多房企也开始了群雄逐鹿的市场争夺。而花样年商业则是其中及其低调且拓展规模化比较大的一个商业集团。

　　“到目前为止我们差不多已经有20个左右的资产受托项目，包含正在洽谈和落地的（项目）”花样年商业助理总裁甘永清对赢商网如是表示。

　　据甘永清介绍，花样年商业布局集中于京津都市圈、长江三角洲、成渝经济区及珠江三角洲。目前主要以华东区为主，并已成立区域分公司，涉及南京、扬州、无锡、苏州和上海等城市。

　　按照花样年商业的发展计划，至2020年，预计商业资产管理项目达50个，总运营面积超过500万平方米。

　　而花样年商业目前已经进入运营期的商业项目，“运营情况都比较理想”，甘永清对赢商网提到，比如拉萨和扬州项目。其中扬州项目，自花样年商管团队接管该项目16个月后，实现招商率96%，开业率92%，并在开业后保持平均每天达150万元左右销售业绩。

　　自进入商业地产行业以来，花样年在资产管理方面建立起的规模有目共睹，“对于现在整个商管集团来说，第一步就是打理集团在地产开发过程中的商业存量资产，从商业前期定位到后期运营管理，透过资产运营，提升资产价值空间；然后会把重心转向资产受托管理，寻找更多优质项目，做一些规模和影响力的突破。”

　　甘永清坦承，随着众多开发商加入到轻资产布局的行列，竞争也日益加剧，从今年开始，花样年商管会采取“轻重并举”发展战略，积极寻找一些潜在优质项目，以收购、参股、整租、合作等多种形式加快资产受托管理运作步伐。

　　自持项目方面，包括南京花生唐、桂林花生唐、成都郫县花样世界·奥特莱斯以及苏州红唐这几个项目，除苏州红唐预计在2019年9月份左右开业外，其他项目均投入正常运营当中。

　　有人说，在经历了一轮轮的更替之后，如今的商业地产迎来了变革时代，标新立异、特色创新层出不穷，而变革伴随的往往是跨界，行业、业态的边界越来越模糊，各种交互、融合在购物中心中演变。

　　对此，甘永清认为，购物中心的跨界在空间上来说有边界，时间上是无边界的。空间上的边界是看一个购物中心的体量、交通条件、地理位置等所有的先天客观因素,就是未来投入营运过程中的营业时间及消费辐射半径会制约很多发展的因素,所以说很多空间肯定是有边界的。

　　而目前大热的IP场景化打造，甘永清则认为，IP元素和场景的引入，可以进一步在精神层面拉近与消费者之间的距离，每个独立的IP都凝聚着不同的一帮忠实粉丝，也是一个独立的标签，而经营购物中心，则可以在多个IP之间自由切换整合消费者认同感和文化归属感。

　　除此以外，未来的消费更注重场景化的营造，“喜新厌旧是人之常情，而在消费升级，品质叠加的需求上，消费者除了在购物中心体验到传统的购物、餐饮、娱乐、休闲等活动之外，还在视觉、听觉和审美上有更多新鲜的体验的需求。”

　　“但是很重要的一点，做这些最根本的还是要消费者的需求出发，以能够对接得上未来的消费趋势的业态来做基础支撑”，甘永清如是表示。

　　以下为赢商网对深圳市花万年商业管理有限公司助理总裁甘永清专访实录：

　　赢商网：截至目前，商管集团自持的商业存量情况如何，未来发展目标是怎么样的？

　　甘永清：现在商管集团自持的商业包括南京花生唐、桂林花生唐、成都郫县花样世界·奥特莱斯以、苏州红唐及成都红唐这几个项目，其中成都红唐预计2018年12月开业，苏州红唐还在筹备中，预计2019年9月开业。

　　2014年9月28日开业的南京花生唐，是街区式商业的定位，总体量5.万多平方米，是一个售后返租的项目，由花样年商管公司来运营及管理。围绕着社区居民的需要去定位。

　　该项目开业运营至今已有两年半时间，在当地市场上是口碑和效应都比较好的社区商业项目。事实上，南京花生唐项目也变成周边所有居民平时居家、过日子、生活服务等很重要的目的性消费场所。

　　桂林花生唐于2015年6月19日开业，总体量有10万平方米。处于桂林新区中心位置，项目定位针对家庭、年轻客层为主。

　　这个项目从初期筹备时，就定位比较高端的购物中心。而在招商业态中，主力零售业态和自营品牌在桂林市场也得到了很大的认可，包括引进桂林首家HM等快时尚品牌。

　　这两年我们不断地在经营过程当中引进更多的餐饮、休闲、娱乐配套、影院等这些业态，来丰富整个结构。在零售方面我们也进行不断调整、升级，去找到更适合当地的接地气品牌。从现在的整个经营状况来看，目前也在稳步提升、稳步上升过程中。

　　成都花样世界·奥特莱斯项目于2016年12月23日开业，引进了进口食品、UME国际影城及儿童娱乐三大业态与奢侈品，作为这个项目的很重要的业态组合去支撑。

　　之所以会做奥莱的定位，基于几方面的考虑：

　　首先，.成都商业存量市场全国排第一，同质化严重，而成都奢侈品消费市场仍有空间；原有的传统奢侈品消费市场主要集中在春熙路商圈，覆盖的人群主要是城市中产阶级为主。所以我们就想在保证正规渠道的货源及质量保证的前提下，拉进上班族白领及平民的奢侈品消费。

　　其次，这个项目处于川西旅游线路的必经之地，每年有1.2亿人次的旅游人口就是从我们这里流向都江堰、青城山、峨眉山到川西阿坝等等景点；然后就是我们项目处于整个中国农家乐的发源地。

　　总结来说就是，由于休闲文化、旅游、亲民的奢侈品价格相集合这几方面的因素促使我们在成都做奥莱。

　　基于以上项目的运营，花样年商业已经培养出华东区、以南京为重要突破口而陆续形成的8个资产受托管理项目，西南区以成都为中心辐射到贵阳、拉萨等城市已开业的项目，华南以深圳为中心，在大湾区粤港澳大融合的趋势下发觉更多的商业项目。

　　目前，随着众多开发商加入到轻资产布局的行列，竞争也日益加剧，从今年开始，花样年商管会采取“轻重并举”发展战略，积极寻找一些潜在优质项目，以收购、参股、整租、合作等多种形式加快资产受托管理运作步伐。

　　赢商网：现在的受托管理项目情况如何，公司未来发展规划是什么？

　　甘永清：花样年商管已在京津都市圈、长江三角洲、成渝经济区、珠江三角洲等区域完成布局，管理面积200万平方米。

　　未来重点关注四大区域的资产受托管理发展及布局，在城市选择上会重点布局一二线城市，及三线城市的核心地段和核心位置的商业资产项目，以社区商业发展为突破口，依靠整个集团的八大板块，并领先于其他商业的步伐，形成社区商业的生态圈。

　　赢商网：已经进入运营期的资产受托管理项目，目前运营情况如何？

　　甘永清：“运营情况都比较理想”，比如拉萨和扬州项目。其中扬州项目，自花样年商管团队接管该项目16个月后，实现招商率96%，开业率92%，并在开业后保持平均每天达150万元左右销售业绩。

　　赢商网：在您看来购物中心跨界有边界吗？如果要做跨界创新会有哪些，需要注意什么问题？

　　甘永清：从空间上来说有边界，时间上是无边界的。空间上的边界是看一个购物中心的体量，交通条件、地理位置所有这些的先天客观因素,就是未来投入营运过程中的营业时间及消费辐射半径会制约很多发展的因素,所以说很多空间肯定是有边界的。

　　所有的跨界都是基于消费者，所以要研究消费者的形态，要研究消费者日益需求的变化和消费升级，这是所有研究跨界的一个命题。

　　首先，透过引入互动型和体验型的业态，加强顾客在体验的同时达到精神上的享受；公共空间布局和装修，也是场景营造和打造购物中心体验的一种环节；所有做商业的只有把人圈定在特定空间内才能完成消费行为。

　　另外，要借助科技手段来打通线上线下，链接商家和消费者之间无边界的平台，这种链接就是时间上的边界，去打坡原来空间的边界，借助O2O与科技公司的融合去形成时间上的无边界。

　　如果要做跨界创新，除了可以引进滑雪、室内高尔夫等运动业态，音乐场馆、图书交流、话剧等演绎性的文化业态也会是未来的趋势，归根结底都是围绕人的衣食住行游购娱等方面进行，想象力是无穷的，跨界也是无边际的。

　　然而在跨界的过程中，要有能够对接得上未来的消费趋势的业态来做基础支撑，否则只是在那边想也没用。

　　赢商网：有人说，属于IP的时代正在到来，您认为，IP对购物中心运营和品牌商家商业模式创新带来哪些影响，花样年是如何利用的？

　　甘永清：每个IP都有它固定的人群，在做这档期活动的时候IP可以跟一部分客群形成共鸣，但是对于整个购物中心来说，单个IP和落地的活动并不能与所有消费人群共享。

　　花样年贵阳的资产受托管理项目就是以体育为主题去打造商业，比如森马跟体育元素结合，引入共享单车，也有攀岩等运动设施。单个的IP只是其中某一个部分，而我们要以点拓面，满足不同人群和客群的需求，同时又有话题性。

　　再比如，成都美年广场引进泰迪熊，然后与教育、餐饮、培训等结合打造IP小镇，结合线下活动、景观、雕塑等，完成整个商业项目的亮点打造。

　　赢商网：对于“购物中心的场景时代已经到来，未来商业竞争在于场景的塑造”的说法，您如何看待？

　　甘永清：未来商业的竞争还是基于对人的因素，研究消费者的需求去做的变革才是有意义的。场景塑造能让消费者在购物的过程中，有很多新鲜感，除了购物、吃饭、娱乐休闲，在视觉、听觉和审美方面的需求也能满足。