复盘星盛商业“向下扎根”的2023

市场放开，行业重塑，商业信心在客流复苏中逐渐恢复。但不可否认的是，经济下行、消费疲软也让商业地产企业在2023年充满挑战。冷热交替的大环境，以内容为王的商业地产行业，企业只有埋头深耕内容，用优质作品穿透市场。

复盘星盛商业的2023，其在过去一年向下扎根，精炼产品与运营，在变革加剧的时代赢得牌面。

01

品牌力提升

COCO Park全维进阶

面临全球经济与市场的不确定性，商业地产行业从规模扩张逐步转向品牌与品质提升转型。而对于上市企业而言，规模化扩张仍是活跃资本市场、提高市场吸引力的核心。迈入“品质时代”，星盛商业如何实现有质量的规模增长。

梳理企业过往这一年，我们观察到其以拳头产品线攻坚市场，通过夯实旗舰产品线“COCO Park”的品牌力，保持 “向上生长”的力量。

//规模向新，新开三座COCO Park

从区域深耕转向全国化，2023年COCO Park首次走出深圳，进军福建与广州，新开出了厦门星河COCO Park、广州南沙星河COCO Park，2024年1月又开出了广州健康港星河COCO Park。截止到发稿日，星盛商业已经开出了六座COCO Park，除了新开出的三座之外，在深圳还拥有福田星河COCO Park、龙岗星河COCO Park、星河WORLD·COCO Park。

广州南沙星河COCO Park

上述可见，在深圳与广州，COCO Park已经实现了一城多点开花的发展格局，星盛商业也开启了“湾区双中心”的战略布局。对于企业未来发展而言，占领未来世界级湾区粤港澳大湾区的两大万亿级城市，不仅能最高效对接湾区经济红利，更能依托龙头城市影响力辐射整个大湾区。

//夯实年轻潮流基因，打造过硬软实力

进一步凸显品牌差异性，过去一年星盛商业也在不断突破创新，夯实COCO Park“年轻潮流”的品牌基因，撬动年轻消费群体更高的关注度。

其标杆项目福田星河COCO Park带来的深圳首届草莓TOWN，8组知名艺人集结，并有草莓经典艺术装置、融合深圳潮流文化的市集，以音乐为载体打造年轻人的文化消费新场景，实现40万+超高客流。

以此为镜，实则是星盛商业从当下生活方式、生活态度、审美等方面与新生代同频共振，借助年轻文化丰富COCO Park的内涵，让年轻潮流标签愈加凸显，夯实该产品线的独有影响力。

//拓宽边界，COCO Park的新想象

秉承“一店一策”的发展理念，星盛商业也在探索COCO Park的更多可能，期望在保持年轻潮流核心吸引点外，与区域深度耦合挖掘更多创新之处。

也因此，以星河WORLD·COCO Park为试点， “COCO Park”注入了城市漫游的新体验。据悉，正值星河WORLD·COCO Park五周年，星盛商业启动了该项目的全面升维计划。扩容后的星河WORLD·COCO Park商业面积达20万平方米，将以“都市漫游地”为品牌理念，在空间上融汇山水森境、佛庙人文、轻旅艺术等元素，业态上通过先锋时尚潮牌等元素渗透消费者日常生活，打造深圳“最松弛”轻旅目的地。

“工欲善其事，必先利其器”，拳头产品线就是这其中的“器”，星盛商业对COCO Park的变革与新探索，将有力强化企业的市场竞争力，进而进一步提高上市公司质量与盈利能力，也为后续开拓市场夯实基础。

02

操盘能力提升

增量与存量双向发力

大浪淘沙，沙尽之时见真金。宏观经济影响与消费疲软等多重影响，品牌放缓拓展速度，对商业操盘能力提出了极大考验。面对困境，我们看到星盛商业沉淀的操盘能力，正成为其突围的新引擎。

数据统计，在2023年-2024年1月，星盛商业完美开出了七大新项目，同时，在营项目也强化品牌矩阵，吸引了众多首店与市场头部品牌，展现出了让人惊叹的招商“爆发力”。

//“特种兵”式筹开，新开项目数量位列行业前十

据赢商大数据统计，2023年全国新开394个商业项目（3万方及以上购物中心/独立百货），相较于2023年初拟开业数据，实际开业率仅67%。尽管增量市场整体不景气，但星盛商业高效推动六大项目入市，跻身2023年规模企业开业量前十。六大项目包括2座COCO Park、2座COCO City以及2座iCO，覆盖福建、山东、安徽、广东、江苏五省。

——COCO Park开启全国征程，首进厦门、广州

2023年5月10日，厦门星河 COCO Park盛大开业。这也是星盛商业深圳以外的首座“COCO Park”产品线购物中心，商业面积约 10万m，携手近 40家城市首进品牌、近 50家旗舰店&最新形象店，传递潮流生活体验。

2023年12月23日，广州南沙星河COCO Park开业，借助“入海口”的原型概念，打造川流形态美学生态主题地标综合体；同时围绕4大商业主题进行布局，携手60+城市首进品牌、超200+甄选新店及“双首层+双广场”的超2万㎡户外空间落地，给顾客带来一种全新的购物、社交及潮流体验。

——两座“iCO” 礼献山东。

2023年9月28日,日照星河iCO 购物公园盛大开业。作为星盛商业布局的、深圳以外的首座“iCO”产品线购物公园，日照星河 iCO 是星盛商业首进山东的精致之作，总体量 5.7万m，携手 130 多个品牌共谱日照西城片区新的篇章。

2023年12月31日，济宁星河iCO开业，创新融合在地文化，原创五大场景提档消费体验，同时集精致超市、餐饮美食、儿童娱乐、亲子教育、运动健身等业态于一体，紧抓首店经济、潮流趋势，精心打造家门口的社交场，激发消费者对于美好生活的无限想象。

——“COCO City”进军安徽、江苏。

2023年12月22日，星盛商业首次落子安徽，携旗下明星品牌“COCO City”打造的山水奥莱·六安星河COCO City初次亮相，项目整体将徽派建筑与新园林艺术交融，同时携近300家高阶品牌矩阵共同为周边消费群体营造高品质、全方位、多场景的消费体验，打造六安的商业新名片。

2023年12月29日，作为星盛商业布局的江阴高新区首座购物中心，江阴星河COCO City以独特的空间设计、生态景观、动静交互的社交空间、多元化创新业态，以及120余家品牌入驻，40+江阴首店，提振江阴市高新区民生经济发展活力。

//存量商业加速品牌焕新

据赢商网观察，2023年闭店的戏码在各个赛道上演，包括烘焙、轻奢服饰、茶饮、美妆等商场热门品类都有不少品牌退场。这也表明，面对品牌市场的洗牌与更迭，商业运营方唯有强化招商力，加速焕新才能时刻保持在营商场的吸引力与聚客效应。

对消费市场保持敏锐的洞察力，星盛商业高效推动旗下各项目品牌升级，以“首店效应”引领消费。以旗舰项目福田星河COCO Park为例，过去一年全新引入86家新品牌，其中首店占比超1/3，达到39家。包括Alimentari Mulino华南首店、隐溪茶馆华南首店、跳海酒馆华南首家旗舰店等市场热门品牌，以及Tree-Co樹岸全国首店、八目烘焙大陆首店等新兴品牌。

此外星河WORLD·COCO Park也实现了27%的品牌招调，引入了一众代表性餐饮、社交体验品牌，提升了项目“都市漫游地”的定位。

开业近十年的龙华星河COCO City也迎来大面积改造焕新，过去一年招调面积达1.3万平方米，大力推动区域消费的升级。

消费升级、竞争加剧、同质化严重……未来商业地产的竞争之一在于品牌的竞争，具备足够强大的招商能力才能构建起企业的竞争壁垒。星盛商业所展现的强势品牌实力，将是企业未来发展的有力支撑。

03

运营力提升

精细化管理锻造多元内容生态

进入到低增长时代，商业企业愈发重视以精准化与精细化运营，挖掘消费潜力，寻求新的增长势能。

过去一年，星盛商业更精细化地研究消费者需求，通过会员服务体系的升级、营销内容的升级等加强与消费者的沟通，为业绩增长加杠杆。

//会员与服务的提升。

自2006年试水会员制以来的17余年，星盛商业会员体系一直在不断迭代，包括有星意商城、付费制会员卡、超级会员月等探索让COCO 会员时刻拥有更新鲜与体验的服务。

数据显示，截至目前星盛商业已累积超400万会员，在营项目会员复购率达40%。如何基于这一流量池，在存量时代以会员价值锻造持续性优势？星盛商业在2023年再次迭代会员体系，扎实会员深度运营。

首先是关于会员等级的升级。星盛商业在2023年12月5日以会员小程序COCO Club为载体，将原有的V卡、金卡、黑钻卡三个等级升级为V卡、银卡、金卡、白金卡、黑钻卡五个等级。相比之前，缩小跨度，有助于企业进行细颗粒度的差异化会员管理，提供更精准的服务。

其次是关于会员玩法的升级。从用户需求的细分找到更适配的内容输出，星盛商业针对全新的会员体系也在挖掘会员经济的更多玩法。例如：

• 向外求索，在全新的COCO Club平台中强化与品牌商户的资源联动，通过榜单营销、社群种草等共创内容输出，将会员小程序打造成为更优质UGC平台。

• 向内而言企业也在通过券包福袋、消费赠礼、积分抽奖、积分兑换IP周边等举措增强会员价值，与他们形成深度互动。

而深入考虑商场的每一个使用者的需求，秉承“以人为本”的精神，星盛商业也在提升线下服务质量。2023年企业推出了便民友好、母婴友好、儿童友好、女性友好、宠物友好五大友好服务体系，让不同圈层的客群需求都能得到满足，打造具有满足感与归属感的有温度的商业。

//持续锻造联动营销大IP优势。

对于举办已有七年的星盛商业“大抢节”与四年的“嗨星嘉年华”的两大成熟营销事件，找寻增量，进一步拉升品牌好感度并增强消费者触达是企业需要关注的重点。

赢商网观察到，星盛商业以情绪价值拓宽营销价值，实现与消费者的深度情感链接。

例如在2023年暑期举办的第七届大抢节强化了“懂年轻人”的气质标签，与新《新周刊》联名创意，结合深圳本土IP“嬉有计”，发起「不争不抢 运气大涨」为主题的#不抢青年话题，呼吁当代年轻群体做最好的自己。这种对青年生活态度更敏锐的捕捉与更贴近青年情感诉求的表达，牢牢抓住年轻消费群体的注意力，推动商业品牌口碑的提升。

年末举办的第四届“嗨星嘉年华”亦是用情感价值对话消费者。该活动携手爆红网络的温情IP《我的爸爸是条龙》，联动11城16个项目开展了以“幸运一条龙”为主题的年末狂欢，包括“无敌龙爪手”首创全国商场NPC活动、“齐个龙咚锵”美陈、“龙心欢悦店”等让整体活动更具互动性与欢乐性。

另外今年星盛商业还统筹旗下项目开展龙年新春活动。其中福田星河COCO Park带来的KAKU LOONG华南首展，绕桥而栖、呆萌的形象受到市民的自发打卡分享。

著名营销书《cashvertising（吸金广告）》提到：“人因为情绪购买，再通过内心逻辑加强其正当性”。星盛商业通过价值共鸣、情绪感染以及内容共创等一整套特色玩法，赋予营销IP更多的内涵，实现品效的增长。据数据统计，大抢节期间星盛商业实现整体销售同比上涨约28%，整体客流上涨约30%，会员销售同比上涨10%；嗨星嘉年华期间销售同比2022年年提升50%，客流同比提升超80%。

//商业趋势把控，探索与城市更深度的互动。

顺应时代潮流与消费者诉求是商业运营的必然性趋势。星盛商业对内容的优质洞见力，真正实现与消费者的深度情感链接，做长线的消费者心智培养。

面对2023年爆火的城市Citywalk，以及港客北上消费的新趋势，星盛商业在2023年9月联动旗下5大品牌推出港客游玩攻略-畅游星河计划，让消费者沉浸式体验深圳City Walk;12月又开展以“发现地方发现自我，在旅行与历史间穿梭”为主题的沙龙分享会，邀请许知远、曹雨对谈沙龙，感受深圳这座城市的文化气质；以“给时光以生命”为主题的单向空间艺术装置展思想漫游音乐派对等特别系列活动。

这种更加强调与城市深度交流的方式，让消费者在轻松自由的氛围中认知城市，刷新商业体验。

赢商观察

在商业精细化发展阶段，时代奖励匠心经营者。正如星盛商业，面对2023年行业竞争加剧、外部整体环境下行，努力构建差异化商业竞争力，实现了突破性生长。

2024年开局利好，消费市场展现强劲的活力，也彰显了内需潜力，商业新一轮的比拼战也由此拉开。星盛商业还将如何打造对消费者有吸引力与向心力的的优质内容？我们共同期待。