华润万象生活：“顶流”玩家，旗下商场一年收租220亿

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【直击财报】系列，在财报中读懂企业逻辑，看见商业之变。以此为序，在第19届中国商业地产节，与企业一起长风破浪。此为，华润万象生活篇。

来源/赢商研究中心 

撰文/ 苏珊、罗嘉欣

这个春节，华润万象生活在营的重奢场有点小失落。假期境外游火热一定程度上对国内高奢消费产生影响。但管理层表示：“展望全年，预计仍可保持稳健增长。”

这样的笃定，一方面源于2023年旗下购物中心业绩表现突出，另一方面旗下重奢项目普遍具有商业体量大，覆盖客群广，品牌组合多元的综合竞争力优势。

“2023年利润和现金流均保持高速的增长，全面兑现了资本市场的承诺。”华润万象生活管理层在业绩会上如是说道。

从数据来看，2023年华润万象生活实现营收147.67亿元，同比增长22.9%；核心净利润29.21亿元，同比增长31.2%；每股股息同比大幅上涨60.4%至0.704元，营业现金比率增长4.9个百分点达到20.6%。

聚焦商管航道，截止2023年年末，华润万象生活在营购物中心101座，迈入「百MALL」里程碑，实现零售额1812亿元，同比增长43.3%；在营重奢购物中心13座，位列行业第一。在营项目中82个项目零售额排名当地市场前三，占比81.2%。

业绩增长背后，是战略锚定下的规模增长。2024年，华润万象生活继续开启“加速度”，全年拟新开武昌万象城、长沙万象城、西安CCBD万象城、郑州郑东万象城、贵阳万象城等18座购物中心。

除外拓储备外，管理层还透露，将积极关注具有互补优势、优质的商业运营公司收购及投资机会。

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全年商场零售额1812亿元

在营MALL同店销售增31%

华润万象生活总裁喻霖康在业绩会上透露，公司全年实现零售额1812亿，同比增长了43%，大幅优于社会消费品零售总额增速。同期，同店销售额同比增长了31%，优于市场表现。

●图源：公司公告

基于差异化的市场、项目定位及客群，华润万象生活实施“一店一策”，2023年业主端租金收入同比增长38.8%至220亿元，NOI同比增长50.6%至142亿元，NOI Margin同比提升5.0个百分点至64.7%。

而在营第三方项目平均NOI Margin大幅提升11个百分点至52.7%；第三方项目收入贡献增长3.2个百分点至26.0%，税前利润贡献增长0.3个百分点至17.5%。

“项目品类表现来看，娱乐体验、餐饮、户外运动、黄金消费增长比较突出，娱乐体验、生活方式、餐饮业态分别同比增长89%、75%及52%。”

在喻霖康看来，品牌对中国市场的发展看好，不断增加市场投入，长期增长的趋势并没有改变，消费者对品质的追求也没有改变，在功能需求外也格外关注情绪价值，尤其是年轻一代的消费者，追求自我满足、自我关注及彰显个性的消费形象愈发明显。性价比消费、品质消费以及服务体验的消费表现将会突出。

值得注意的是，华润万象生活2023年超1800亿零售额中，消费的会员数较2022年同期增长51%。人均消费比数小幅提升，客单价也基本上保持稳定。

作为华润万象生活“2+1”业务发展战略单元，大会员建设一直是其发展的重中之重。2023年度，万象星会员总量超4625万人，年内新增会员约1225万人，同比增长36%。

大会员体系，为华润万象生活旗下商管、物管航道在交易场景、服务场景等触点上为消费者提供高度便捷的服务途径。据披露，2023年万象星大会员的积分兑换规模相当于6.6亿元，同比提升61%。

据华润万象生活副总裁郭瑞峰表示：“积分发放规模的增速超过了会员总量的增速，说明我们的会员在我们的生态内平均消费是在增加，会员对我们的认可度也在增加。”

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消费者端数字化体验也在持续提升，「一点万象」月活用户数提升52%，内容板块引流到店消费达2.6亿元。

在经济不确实性较大的2023年，在营项目取得这样的经营表现，显示出头部企业很强的抗周期能力。

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迈入百mall时代

关注潜力商管/商场收购机会

2023年，华润万象生活新开13座购物中心，年末在管购物中心达101座。其中，圣诞节前夕开业的昆明万象城，是华润万象生活年内新开的第12个项目，也是其全国第100座购物中心。

至此，万象商业正式进入“百MALL”时代，运营项目数量仅次于万达、新城、万科（含印力）。

报告期内，华润万象生活购物中心储备项目已达83个。其中，母公司华润置地在建及规划中购物中心50座，商业土地储备面积718万平方米，重点布局北京、上海、深圳、广州、杭州、南京、成都等核心城市。

聚焦区域布局，截止2023年末，华润万象生活已在全国18个城市布局了一城多汇或多城多汇。

其中有11个城市布局项目数量在5个及以上。上海单城市项目数量年内提升至13个，深圳、上海、武汉及成都第三方项目数量占比超50%。这在一定程度上反映了华润万象生活“聚焦高能级城市，做深管理浓度”的战略布局。

从布局的项目类型上看，目前，华润万象生活是唯一一个实现在重奢、中高端、非标项目领域均规模化布局的企业，且这种规模化布局在“轻重并举”发展模式之下，还在加速，不断提高竞争壁垒。

从本质上来说，轻资产的核心商业逻辑是运营价值与区位价值的重新匹配。购物中心作为场，提供的是消费场景，吸引更多更好的货——优质的商业内容，才能虹吸更多的人——有效的忠诚的消费者。因此，在品牌租户中越有认知度的企业，越是靠着产品力不断扩大管理半径的企业，轻资产布局更加游刃有余。

2023年，华润万象生活签约14个轻资产外拓项目，均为一二线城市大型运输导向型发展（「TOD」）项目，截至去年底外拓项目达到55个。

兰州万象城与南昌红谷滩万象天地的成功开业，意识着万象商业轻资产外拓实现三大核心产品线全覆盖，竞争优势日渐凸显。顺利操盘更复杂高难度更非标的商业外拓项目，带来明显的示范效应。

兰州万象城：首座外拓的重奢万象城，西北城市封面

2023年4月26日，兰州万象城正式开业，这是华润万象生活首座外拓重奢项目。虽经历了2021年开始的三年复杂多变大环境影响，项目最终开业时强势集聚近300家品牌，其中多家为西北首店、城市首店、城市定制店，超七成餐饮品牌为兰州首店。

兰州万象城选择了更契合本地客群的多元品牌，涵盖部分奢侈品牌、国际时尚品牌，包括TOD'S、Max Mara、Versace、Emporio Armani 和Ermenegildo Zegna五大时尚奢侈品牌；Cartier、OMEGA、Jaeger-LeCoultre、IWC、PANERAI、Blancpain、Glashutte Original、TAG Heuer、Chopard、Tudor等奢侈腕表品牌；以及奢侈珠宝品牌Qeelin 等。

其中TOD'S、Emporio Armani、Qeelin 和 Glashutte Original 为西北甘青宁新四省首店；Versace、Ermenegildo Zegna、OMEGA、PANERAI和 Blancpain 为甘青宁三省首店，Tudor为甘肃首店；MANNER COFFEE、喜茶、UR双层店、优衣库双层店和Laurèl、MARYLING、Qeelin、宫匠造办、西西弗黑标店等兰州首店。

品牌之外，兰州万象城更注重精致消费、文化艺术的全面体验升级。不仅引入了《不朽的天才》达利艺术作品展西北首展、“超越130年”国家地理经典影像大展甘肃首展，并将兰州本土文化与时尚融合，与甘肃省博物馆联名打造「破维重生」铜奔马主题文化概念空间，增强了项目的在地属性。在互动艺术装置方面，兰州万象城也为消费者带来了乐处空间「梦境」雕塑互动艺术装置全国首展，并引入了获得2022伦敦设计奖的艺术雕塑作品《波普丛林》。

重奢项目的成熟期比普通购物中心更长，时间加持下，兰州万象城会给甘青宁地区带来更多消费升级上的惊喜。

南昌红谷滩万象天地：第101座商业体，首座轻资产万象天地

2023年12月30日，华润万象生活首座轻资产万象天地——南昌红谷滩万象天地正式开业，这是华润万象生活第101座商场。

南昌红谷滩万象天地引进了90余家首进品牌，激发红谷滩的消费活力，提升南昌城市商业级次。南昌亦因此成为华中地区首个集齐万象城、万象汇、万象天地的城市。

项目还与南昌城市在地文化深度融合，引入全球经典IP猫和老鼠，打造全国首站猫和老鼠潮流艺术嘉年华，七大站点演绎经典《猫和老鼠》形象，同时将独具江西特色的景德镇瓷器、滕王阁、毛笔、油纸伞等元素融入展览，历史与未来重叠，传统与新潮交织。

万象天地产品线的难度在于项目选址的复杂性，开放式街区形态对当地的天气条件、动线设计、商铺展示等都有很高要求，这也是万象天地产品线项目数量较少的原因。

作为存量改造的轻资产项目，要达到万象天地的开业条件，华润万象生活进行了外立面的重新设计，项目室内的动线与切铺优化，以及最重要的外广场的开放式改造，保留了其北区的地上公园部分，将南区原先的地面挖开，打造成了半开放式的地下商业街，让“公园+街区+购物中心”的商业空间与传统大盒子形成明显的感受差异。

据赢商大数据统计，开业后，南昌红谷滩万象天地客流水平排到南昌市购物中心第5位。

据十四五规划,华润万象生活希望到2025年实现在营购物中心数量达到150个。基于此，华润万象生活管理层表示，将继续计划选择性收购及投资具有一定规模、盈利能力的物业管理公司，扩大优质商业包租项目，并积极关注具有互补优势、优质的商业运营公司收购及投资机会。商管航道聚焦中高端赛道，积极拓展优质第三方项目，扩大市场份额，实现规模经济效应。

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高壁垒无可比拟

公募REITs时代迎来巨大机会

不同于往常，今年华润万象生活的业绩发布会上，公募REITs成了那个最抢眼的主角之一。

华润万象生活被行业普遍认为是公募REITs时代下最具成长性的企业。

会上，华润万象生活管理层强调了公募REITs推出对公司未来发展的重要性。

“华润REIT的上市确保了万象生活市场化的收费标准。说明万象生活提供的专业服务与收费水平相匹配的……这本质上不是收费高低的问题，而是专业服务能够为业主方创造更高的NPI（扣除管理方服务费后的业主收益）。”

今年3月14日，华夏华润REIT成功上市，首发底层资产青岛万象城成为市场关注焦点。青岛万象城是青岛市建筑面积最大、入驻品牌最多的购物中心之一，也是华润置地旗下核心商业项目。

赢商大数据以2023年10月日均客流为统计口径，2015年开业的青岛万象城（一期+二期），占整个香港中路商圈整体客流的35.98%，位于全国购物中心客流前15位之位。

随着资产流动性的加强，华润万象生活在市场上的份额会得到进一步提升。

“公募REITs为商业资产提供了良好的退出通道，意味着项目经营管理权会向专业能力更强的管理公司集中。另一方面，母公司通过公募REITs可加大商业综合体的投资布局，也有利于万象生活进一步扩大管理规模。”华润万象生活副总裁王磊，如是指出。

从海外REITs 来看，跨越多个资产类型的多元化经营REITs不是市场主流，规模占比很小，而专注在某一类型的专业化经营 REITs 是市场绝对主流。主要原因在于海外REITs管理人不是被动持有底层资产，而是通过主动管理运营实现资产增值，由于不同类型资产的运营差异很大，专注于某种类型可以发挥专业优势，提升资产管理能力和运营水平，使得REITs资产可以获得最大程度增值。

正如董事局主席李欣所言：“未来对专业的商管公司来说，除了收取管理费之外，还可以探索通过运营管理提升资产价值，在资产价值的提升过程中，专业服务也能更好变现，也有机会建立一些新的商业模式，是非常好的机会。”

大道至简，消费基础设施REITs正式上市后，各参与方均需要加强主动管理能力，形成自己的专业优势和品牌优势，并借助于我国 REITs 市场的扩募机制，不断吸收优质资产，让 REITs成为专业基础设施资产运营管理平台，也让基础设施资产的价值得到最大提升。

无疑，站在无可比拟的百mall护城河之上，属于华润万象生活的未来不可限量。