杨铿续写孙宏斌并购故事:蓝光25.6亿收购雨润扬州三项目

2017年06月27日11:17 来自:观点地产网
核心提示:6月26日,蓝光宣布25.6亿收购雨润100%的股权及其在扬州3个在建项目,土地面积约21.万㎡。据悉,融创曾于2016年1月份并购雨润,然而失败了。

  距离融创整体并购雨润失败一年半之后,蓝光杨铿代替孙宏斌续写了这个故事。

  6月26日晚间,蓝光发展公告宣布,公司控股子公司南京蓝光和骏置业有限公司拟以人民币25.6亿元总对价,收购江苏地华房地产开发有限公司持有的扬州雨润房地产开发有限公司100%的股权及其在建项目。

  据观点地产新媒体查阅,扬州雨润名下共拥有宗地编号为 809 号、810 号及 825 号的三宗扬州市国有建设用地使用权,土地面积合计 211695.63平方米。其中809 号及 810 号地块已在建项目“星雨华府”,825 号地块已在建项目“雨润桂府”。

  值得注意的是,这也是继2016年1月份融创整体并购雨润失败后,雨润再次启动局部项目出售。此前的2015年,雨润曾将杭州城东新城项目以4.4亿元代价转售远洋集团,该项目后改名远洋·万和四季。

  显然,在融创整体并购雨润失败后,孙宏斌没有走通的路,蓝光杨铿正尝试用另一种方式达成。

  蓝光25.6亿购雨润扬州三项目

  据观点地产新媒体查阅, 6月23日,蓝光控股子公司南京蓝光和江苏地华签署了《雨润扬州项目合作框架协议》。根据协议约定,南京蓝光有意受让江苏地华持有的扬州雨润 100%

  股权及其在建项目,转让总价款为人民币 25.6 亿元,该款项包括但不限于扬州雨润股权转让价款、债务承接款项、滞纳金等为实现目标项目转让所需的其他相关费用。

  扬州雨润名下主要资产为母公司江苏地华于2013年获取的宗地编号为 809 号、810 号及 825 号三宗位于扬州的国有建设用地使用权,土地面积合计 211695.63平方米。

  2013年8月12日,雨润力压多房企,以7.7亿元竞得扬州广陵新城CBD中心809、810地块,土地面积分别为33,650.89平方米和58,071.44平方米,溢价率46%。同年11月11日,雨润又以11.52亿元拿下扬州东区运河畔的825地块,总土地面积119,973.30平方米,楼面价9600元/平方米,溢价率37.63%。

  蓝光公告显示,809号宗地地块坐落于福康路与健民路交叉口西南角,用途为商住用地,容积率不高于1.90,不低于1,绿地率不低于30%;810号宗地地块福康路与运河东路交叉口西北角,用途为住宅用地,容积率不高于1.90,不低于1,绿地率不低于35%;825号宗地坐落于京杭大运河西、运河北路东侧、五台山路南侧,用途为住宅用地,容积率不高于1.90,不低于1,绿地率不低于35%。

  目前,809 号及 810 号地块在建项目为“星雨华府”,该项目总建筑面积25.12万平方米,已建面积8.19万平方米,未建面积16.93万平方米,已售面积1.83万平方米;825 号地块在建项目为“雨润桂府”,该项目总建筑面积32.49万平方米,已建面积8.93万平方米,未建面积23.56万平方米,已售面积3.36万平方米。

  截止2016年12月31日,扬州雨润未经审计总资产264,338.55万元,总负债259,818.52万元,净资产4,520.03万元;2016年1-12月,扬州雨润营业收入15.69万元,净利润-972.27万元。

  截止2017年3月31日,扬州雨润未经审计总资产264,209.78万元,总负债260,250.85万元,净资产3,958.93万元;2017年1-3月,扬州雨润营业收入0.00万元,净利润-561.10万元。

  杨铿如何续写孙宏斌并购故事

  需要注意的是,由于雨润仍身陷债务违约之中,上述土地也处于被上海市高级人民法院司法查封状态。蓝光在公告中也提到,江苏地华持有的扬州雨润 10000万元股权已质押给上海国际信托有限公司,为雨润控股集团有限公司80000万元债务提供质押担保,并被上海市高级人民法院司法冻结。

  为了解决扬州雨润的债务问题,南京蓝光与江苏地华协定,在上述框架协议签订后,双方将共同成立工作小组,与金融机构(包括上海国际信托有限公司、广发银行股份有限公司)沟通抵押担保债务偿还及目标公司的抵押担保解除事项,力争在2周内形成甲方、乙方与金融机构三方确认的书面解决方案,并启动正式合作协议起草事宜。如在资金共管期限内,甲乙双方未能就转让事宜签署正式合作协议,除双方一致同意顺延的情况下,双方在本协议项下的转让事宜的合作自动终止。

  这也就意味着,倘若江苏地华和扬州雨润的债务问题无法顺利解决,蓝光此次的收购也将宣告失败。

  债务问题历来都是横亘在并购双方之间一道较难跨越的鸿沟,融创并购佳兆业失败便是最好例证。而融创此前并购雨润失败,虽然双方并未披露终止合作的最终原因,但除开实际控制人无法签字的法律问题外,外界猜测或也与雨润复杂且艰难的债务重组有关。

  因此,此次蓝光并购雨润扬州三项目,显然也预料到了其中可能存在的困难,其在公告中亦明确载明,“本次交易能否签订正式的转让协议以及后续的实施存在较大的不确定性”,提醒投资者理性投资,注意投资风险。

  当然,风险与收益总是对等的,比起雨润令人头痛的债务问题,其丰厚的土地资源诱惑力也不遑多让。

  蓝光在公告中同样提到,倘若本次交易得以顺利完成,将增加公司在扬州区域的房地产项目储备资源,有利于提升公司市场竞争力和品牌影响力;通过并购等多元化投资模式,公司可以获得新的较低成本的可开发资源,有利于提高公司房地产项目的盈利能力。

  据观点地产新媒体查阅,雨润集团于2002年开始涉足地产开发,目前运作的地产平台主要有两个,一是上市公司中央商场旗下的商业地产业务;二是祝义财本人控制下的雨润地产集团。产品类型涵盖住宅、旅游地产、商业地产及产业地产。

  其中,“星雨华府”是雨润地产旗下的住宅品牌,分布在南京、西安、青岛、长春、沈阳、威海、淮安、常州、铜陵、大冶等地。

  商业地产方面,中央商场目前共经营8家连锁百货店,总营业面积40万平方米,年销售额超100亿元。此外,雨润旗下的城市综合体已布局南京、淮安、徐州、宿迁、铜陵、泗阳、扬中、大冶等地。

  旅游地产方面,雨润集团官网显示,目前已开发的项目有雨润黄山国际商务旅游度假区、雨润九华山国际旅游度假区以及南京涵月楼酒店。

  除此之外,另有资料披露,雨润规划和在建的文旅项目还包括雨润千岛湖国际旅游度假区、海南雨润棋子湾旅游度假区、威海旅游综合体等。

  而产业地产方面,农产品物流中心则更是雨润集团更大的优质资产。目前,雨润地产在全国有十三个农产品物流中心,其中,西安、成都、沈阳的项目已投入运营中。从占地面积来看,上述每个物流中心的占地面积均为3000至4000亩,投资金额基本上是一两百亿元。

  显然,在巨量优质的土地资源吸引下,有心分食雨润这一杯羹的玩家注定不会是少数,融创、远洋、蓝光之后,下一个会是谁?

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