龙湖低调参与昆明西南海项目 公开确定收购项目有3个

　　凭借首五月757.5亿的销售额，2017年半年未至，龙湖便已站在了千亿的销售门槛之上。在多家房企冲刺千亿的同时，龙湖关于土地的较量亦在悄然地展开。

　　6月22日，龙湖地产与仁泽地产、滇池国家旅游度假区国投公司就西南海项目后续地块签署了《框架协议》，三方将共同推动项目尽快重启，坐实了近三个月以来的合作传闻。

　　不过，以西南海项目停工多时的情况来看，龙湖要解决其债务问题尚有一段路要走。

　　虽然龙湖去年亦有9宗并购项目入账，但比起以收购带有历史遗留问题项目而闻名的融创，龙湖似乎并没有对这类项目的偏好，这也是该次合作引人关注的原因。

　　事实上，在2016年多个城市增加土地供应之时，房企通过土地招拍挂拿地的形势并未有很大的改善。部分城市对出让规则的限制如自持、限售价的设计，使房企能够施展的空间并不多。

　　在土地获取多有不易的当下，合作与并购方式不失为增加土储的捷径，今年以来已有多家房企在并购动作上较为抢眼，比如融创、阳光城、泰禾。与此同时，观点地产新媒体亦观察到，2017年以来龙湖在并购方面的动作亦不少，已经确定的项目有三个，另有两个项目未有实锤。

　　龙湖潜入西南海

　　自仁泽地产与上一个潜在的重组对象长丰地产的合作告吹之后，龙湖参与西南海项目重组一事已经纷传了近三个月。观点地产新媒体查阅，长丰地产乃是北京市国资委下辖北科建集团的二级子公司。

　　早在2014年底，因拖欠工程款，关于仁泽地产资金链断裂的消息开始传出。该公司当年还因拖欠土地款被昆明市国土局进行过公示，所涉及的地块是该公司于2014年1月摘得的昆明滇池国家旅游度假区海埂街道管理处太家河社区10宗城中村改造用地，欠下的土地价款为15亿元。

　　仁泽地产当时曾对资金链断裂一事进行了否认，但从后来这家公司的一系列遭遇来看，上述迹象只是冰山一角。

　　2016年11月一则针对业主的告知书中，仁泽地产坦诚，自2014年底，受房地产市场低迷影响，该公司现金流不畅，运营情况急剧下滑，最终导致资金断裂。仁泽地产开发的西南海项目建设严重滞缓，影响交房进度，项目陷入困境。而且，仁泽地产的债务总额达到了73.53亿元。

　　2015年，在昆明滇池国家旅游度假区政府主导下，西南海项目正式开展了债务重组工作。2016年9月，长丰地产与度假区管理委员会签订了开发西南海项目的合作意向书，仁泽地产债委会也确定由长丰地产介入，通过并购重组的方式接盘西南海项目。

　　于告知书中，仁泽地产表示力争在2017年3月31日前完成债务重组及资方合作的相关工作。但在这一日到来的前一天，仁泽地产的重组合作告吹了，皆因为长丰对这次合作设置了一个前提条件——与仁泽地产合作开另一宗地块，但由于地块后来被其他第三方获得，双方的合作也因此告吹。

　　据了解，长丰地产虽然放弃接盘西南海，彼时仍有几家大型房企看好西南海地块并商谈合作事宜，相关消息显示，碧桂园、绿地均对西南海地块有意向。而就在仁泽地产退出的第二天，关于龙湖参与项目重组的消息便传开来，并于近日正式确认属实。

　　资料显示，西南海项目原规划总占地面积约2000亩，综合容积率1.68，总建筑面积约193万平方米（地上总建筑面积123.72万平方米，地下总建筑面积58.30万平方米），项目中的土地一级开发已全部完成。

　　对于合作一事，龙湖方面向观点地产新媒体表示，龙湖签订的是框架协议，主要对以框架协议的形式对该项目保持高关注度。如果后期合作，根据可开发地块条件，会以龙湖擅长的低密度物业面向市场。

　　观点地产新媒体了解到，这宗地块并不是龙湖在云南的首个大盘项目。在云南玉溪，龙湖拥有一个高端度假项目仙湖锦绣，早前的数据显示，该项目规划占地近22平方公里，总投资约450亿。

　　龙湖并购途径

　　据悉，2016年龙湖新获取的43个项目中，有9个项目来自于并购，相比并购占比达70%比例的融创而言，龙湖在并购方面的动作并不显眼。

　　但从今年以来，龙湖确实以几宗并购吸引了外界的关注。观点地产新媒体统计，今年龙湖公开确定收购的项目有三个，另有两个项目未有实锤。

　　今年3月，龙湖通过南方联合产权交易中心摘得广州中新知识城项目，计容建筑面积近33万平方米。4月，龙湖通过招标方式以36亿元总价获取了天津一宗破产财产转让项目，整体规划建筑面积将超过40万平方米。这也是龙湖少有的通过收购方式开发的“天街”项目。

　　除了上述两宗收购，5月份，一则标注有“龙湖地产”的海报传出，海报上显示龙湖通过收购方式获取了福州长乐鹤上地块，从而实现在首次布局福州。龙湖随后也向观点地产新媒体证实了此消息。

　　同一月内，据知情人士披露，龙湖收购了四川新华印刷厂南片区旧城改造地块，占地总面积约135.77亩，项目原规划建成大型城市综合体，包括星级酒店、写字楼、电梯公寓等业态。但目前上述消息尚未获得官方佐证。

　　对于今年是否会倾向于收并购方式获取项目，龙湖方面向观点地产新媒体表示，龙湖将对收并购保持持续关注，并由专门的人员负责，态度开放但决策谨慎。

　　事实上，早在去年年中，有外界传闻称，龙湖为了加大并购，专门成立了并购部门。但在2016年8月举行的业绩会上，龙湖管理层否定了上述说法，并表示仅是投资体系中加大对并购能力的培育。

　　今年初，龙湖执行董事兼首席执行官赵轶曾表示，龙湖地产今年预计用400至500亿资金拿地，招拍挂和收购都会考虑。赵轶还透露，去年于武汉、成都的收购项目的楼面价比较便宜，相信今年会再寻找到便宜标的。

　　话及此，不得不说，并购成为一部分企业偏好的获取土储的方式，“便宜”是原因之一。其次，通过并购方式，企业可以获取一些业已进入销售环节的项目，不同程度上省去了前期的规划、报批与开发环节，从而更快地实现销售上的增长。

　　但另一方面，并购亦存在着不容忽视的风险，带有历史遗留问题的项目需要花费更多的精力去清除障碍，一些项目的规划因无法更改导致新操盘者难以施加影响……种种“遗难杂症”正考验着房企们的资本运作以及操盘能力，也不乏因为项目难以推进而收购中止的情况。

　　在西南海项目中，仁泽地产便存在着近100个债权人，约73.5亿元的债务，这是龙湖首先需要面对的问题。

　　2016年底，龙湖相关管理层曾在公开场合表示，房企的并购与整合是一个大的方向。在招拍挂越来越难获取土地的情况下，整合并购不仅可以解决这个问题，还可以实现规模的快速增长。但他也承认，是并购中也会有一些不良资产，未来如何处理这部分，是企业需要思考的问题。