零售物业市场转型升级 非提袋率消费、驻足消费等理念兴起

　　世界领先的商业地产服务和投资公司世邦魏理仕（CBRE）今日在蓉举办媒体发布会，发布《2017年第二季度成都房地产市场回顾与展望》报告。研究报告显示：

　　·写字楼需求活跃度提升，租金近四年来首次止跌，未来写字楼市场回暖向好态势明显。

　　·零售物业市场持续活跃，地标商业项目在招商运营方面亮点纷呈，持续吸引国际品牌首进成都。

　　·物流仓储市场需求强势回升，净吸纳量创历史新高，未来自建、定制仓库开发大势所趋。

　　·资本市场延续去年活跃态势，录得数笔大宗交易成交，优质办公物业与二手住宅土地受投资者青睐。

　　世邦魏理仕华西区董事总经理邓耀华致辞

　　优质写字楼市场：租金近四年来首次企稳，回暖走势坚定投资人信心

　　2017年第二季度，成都写字楼市场新增供应约12万平方米，其中包括位于金融城板块的甲级写字楼—JIC佳辰国际中心，由世邦魏理仕助力其获得四川省首个LEED CS铂金级预认证。

　　季内，写字楼市场活跃度明显提升，净吸纳量达到17.6万平方米，较上季大幅提升。行业方面，金融业依旧是市场需求的首要驱动产业，非传统金融类租户表现活跃。TMT办公需求成为成都写字楼市场第二大需求行业。联合办公、众创空间等共享办公平台在写字楼的扩张势头不减，季内MFG入驻SAC四川航空广场，承租约16,000平方米面积，成为市中心板块近半年最大成交案例。

　　受市场整体需求提升推动，写字楼市场平均空置率下降1.3个百分点，至季末报33.3%。其中，甲级写字楼空置率更是回落至31.1%，环比下浮下降4个百分点。

　　租金方面，截至季末，全市写字楼平均租金报70.8每平方米每月，环比持平，近四年来首次止跌。

　　世邦魏理仕华西区顾问及交易服务部|办公楼主管戴晖表示：“成都写字楼市场自2013年初开始租金下行以来，本季度首次实现租金止跌回稳，除个别超大体量写字楼项目，市场普遍关注的地标写字楼、超甲级写字楼的新增供应近期较少，可租赁面积已十分有限，业主方的议价能力已明显提升。”

　　展望2017年全年，成都新增供应有望达到50-60万平方米，低于2016年全年供应总量。中海国际中心C座、领地环球金融中心、万达瑞华中心等甲级写字楼备受关注。需求预计将保持回升势头，加之回落的供应量，有望带动市场情绪进一步转暖。

　　零售物业市场：地标项目招商运营亮点倍增

　　本季，零售物业市场录得3个新商场开业，新增供应共计33万平方米，其中in99成为南延线板块首个中高端定位的购物中心项目，备受市场关注。

　　IFS、远洋太古里两大地标项目日臻成熟，人气稳固，销售额、租金收益持续上涨，国际服饰品牌持续青睐红星路—大慈寺板块。快闪店在蓉活跃度不减，运营商通过快闪店模式进行短期主题营销造势。统计层面，服饰和餐饮两大类租户依旧是成都零售物业市场新增需求的主要支撑。消费市场快速演变推动零售物业市场转型升级，非零售、非提袋率消费、驻足消费的理念已逐步受运营方所接受。而体验性较弱、仍以零售为主百货业在蓉必然持续面临严峻挑战。

　　受购物中心主力店大面积调整影响，成都零售物业市场平均空置率环比上升0.9个百分点，至季末报9.6%。全市购物中心首层平均租金环比下跌0.2%，报387.0元每平方米每月。

　　展望未来，2017年城东的伊藤洋华堂有望开业运营，与卓锦曼购物中心共同补足东三环板块商业发展的短板。

　　世邦魏理仕华西区研究部主管朱建辉表示：“日前，受商务部委托，世邦魏理仕与中国连锁经营协会联合发布《2016中国城市购物中心发展指数报告》。成渝消费圈已成为中国零售市场‘第三极’，国际品牌将成都视作布局内陆地区的不二之选。未来，成都零售业态的丰富度将持续提升，在打造国际购物天堂的道路上不断前进。”

　　物流仓储市场：净吸纳量创历史新高，自建、定制仓库开发大势所趋

　　本季，成都仓储物流市场共计录得五个高标准仓储项目交付，为市场带来26.6万平方米的新增供应。市场净吸纳量达到21万平方米，创历史新高。市场空置率回落2.3个百分点，至季末报25.8%。以伊藤忠、德邦等为代表的第三方物流企业是市场需求主要支撑。

　　电商产业继续维持蓬勃发展态势，推动服务于电商的第三方物流不断扩张，持续释放更多仓储需求。就租户策略而言，电商采用自建仓库策略已成大势所趋。此外，物流企业对仓储设施要求也更加多元。从数据统计层面来看，定制化仓储设施愈发受第三方物流等物流企业青睐。

　　从区域表现来看，受四川自贸区落地及整车进口口岸落户的双重利好，青白江版块本季表现亮眼。全市层面，成都高标库仓储市场平均租金报24.3元每平方米每月，环比下跌0.8%。

　　2017年，成都全年新增供应有望达到60万平方米。开发商为终端用户定制仓库的合作模式也将成为市场更为常见的开发模式。但随着电商自建仓库陆续建成，电商类租户的租赁需求必然会逐步搬迁至自建仓库中，势必将出现大面积租户流失现象。因此，我们预计对于租户资源的争夺在未来将愈演愈烈。

　　世邦魏理仕华西区顾问及交易服务部|工业主管尤鹏伟表示：“市场积极的一面是仓库需求一直保持着活跃的状态，但目前仍无法抵消企高的市场供应和大量自建库的投放对市场带来的冲击。尽管如此，我们仍然可以期待城市扩张带来的需求外迁与升级的红利。”

　　资本市场：优质办公物业与二手住宅土地受青睐

　　2017年上半年，成都商业地产持续受到投资者青睐，延续去年的活跃态势。优质写字楼物业依旧是投资者关注的首要业态。期内，市场录得两笔写字楼大宗交易成交—四川发展（控股）有限公司收购环球金融中心A座，四川省川瑞发展投资有限公司收购两江国际A座。写字楼租赁市场情绪逐步改善逐步投射在资本市场，写字楼卖方对标的资产售价持看涨预期。同期，二手土地市场关注度持续升温。

　　对投资者构成分析，险资买家持续活跃，资金实力雄厚的大型房地产企业、具有实业背景的国有企业以及境内外投资基金均对成都房地产市场释放出投资意愿。投资性机构更加偏好短期内能够获取稳定现金流、成熟的建成物业。而在住宅市场持续升温、土地稀缺价值不断上升以及熔断机制多重作用下，房地产企业更加关注二手土地市场。

　　展望未来，世邦魏理仕发布《迈向2020—后千亿时代投资战略》报告指出：成都商业地产投资市场在主要一二线城市中位列高潜力市场梯队，未来极具投资潜力。优质办公物业与具备土地稀缺价值的住宅土地将持续受青睐。