十四年昆山花桥造“镇”：绿地21城产业小镇生成样本

　　站在小镇的风口上，绿地控股集团（简称“绿地”）又领先了一步。

　　7月11日，绿地与鹤山市政府在江门举行战略合作签约仪式，宣布将与鹤山市政府共同整合鹤山市水乡环境、体育武术、华侨文化等资源进行生态城市、体育主题小镇、健康主题小镇等综合开发。

　　就在去年，绿地还在杭州湾投资500亿，打造产城融合主题特色小镇。2017年，特色小镇被纳入绿地集团的重要战略。目前，绿地绿色产业化中心已经着手关于特色小镇生态方面的研究，并提出循环小镇、节能小镇、海绵小镇三个概念，把海绵城市、节能城市里的节能技术跟整个特色小镇规划链充分结合。

　　按照规划，绿地将以大城市溢出效应、产业导入支撑、实际操盘能力为核心，在北京、上海、广州、郑州、武汉、西安、成都、南昌、南京等一二线重点城市远郊及周边，储备10-15个特色小镇大盘项目。

　　绿地在打造特色小镇时会重点围绕智慧健康城、文化旅游城两个题材，绿地的其他产业也会和特色小镇结合起来，例如结合金融板块设立小镇主题基金等。

　　今年一季度，绿地已签约宁波杭州湾、南昌赣江新区、成都都江堰等9个特色小镇项目。

　　其实，早在十几年前，绿地就已开始探索“小镇之路”。绿地最早建成的产业小镇——绿地21城位于江苏昆山花桥镇，从沪宁高速花桥出口下来沿着绿地大道北往南，是一个长型拥有7.8公里沿江线、总占地面积5200亩的项目，集产业、办公、生活、学校、医院等元素为一体。整个小镇被吴淞江环绕，与青浦白鹤镇隔江对望，位于主干道绿地大道以南。

　　作为花桥镇最大型小区、小镇样本，绿地21城紧跟一线城市的房价涨幅背后，也映射出了花桥城市化进程。“花桥镇在我们来的时候只有5万人口，现在已经多达二十七八万人；我们整个社区就住了7万多人，占花桥人口1/4，总入住率近90%。”绿地集团房地产事业一部副总经理、江苏区域中心总经理吴静说，2016年，绿地21城为花桥GDP贡献37个亿，年纳税额近6个亿，创造就业岗位2万余个。

　　花桥十四年

　　距离上海市中心30多公里的昆山花桥镇，曾经是昆山发展较落后的镇。2003年，绿地与花桥镇政府合作，在花桥打造了一个占地5200亩的绿地花桥产业小镇。当年的愿景是建设21世纪的人文新镇，打造宜居、宜养、宜学的生活及工作环境，吸引上海居民前去花桥安家置业。

　　2005年的时候，绿地21城已经开发2年，整个居住区都做出来了，销售也不错。当年相关领导来视察，发现绿地已经做了这么大一个社区，可以更大地发展，当时提出绿地花桥国际商务区的概念，引进产业，服务外包。在这个契机下绿地21城加速发展。

　　从上海坐11号线地铁，从嘉定新城站往花桥方向是在地面运行的，近期在地铁两旁可见融创浦西玫瑰园的户外广告。融创浦西玫瑰园就在绿地21城附近，据一名当地的业内人士称，去年7月开始，象屿地产、融创等房企在花桥拿下多幅高价地块，此后连续数月，花桥房价涨幅扶摇直上。“花桥房价一周涨1000元／平方米，所有的售楼处都封盘不卖了，后来政府喊停，11月份所幸（索性）不让网签，当时已涨到2.8万元／平方米。”

　　绿地21城商业板块分为1、2、3期，区域总部基地由两栋写字楼和7栋办公楼组成，别墅区有5个区域，接近3000亩地，分别以西班牙、北美、英式、中式风格为主，香榭丽大道连接别墅区，有一些相应的学校、医院、运动城等配套。医疗健身教育，在运动城板块，有政府的办证中心、水电费等便民部门，客商服务中心等。

　　花桥与上海青浦区一江之隔，至今在花桥仍流传着一个说法：以前花桥很穷（比较落后），花桥的女孩子要嫁到青浦去，还算是高攀；现在都是青浦的女孩要嫁到花桥来，花桥农民拆迁之后资产已大幅升值。

　　一名花桥当地的出租车司机对记者透露，现在花桥本地农民，拆迁的时候几乎每家都可以分到三四套动迁房，现在房子可以卖到1.6-1.7万元／平方米。

　　绿地进入花桥做的第一件事就是修路，先后修建了春天大道、香榭丽大道、滨江大道、塞纳大道四条市政道路。政府也积极配合小镇建设，将原来双向双车道的东西干道拓宽，并以“绿地”命名，这就是现在全长7.8公里的“绿地大道”。这条道路打破了花桥与上海的交通壁垒，是建立小镇的基础。绿地21城的崛起，让房企看到了上海对花桥的溢出效应，2006年，鑫苑赴美上市之前，在花桥抢下一幅每亩380多万的土地。

　　一个明显的变化是，由于五星级酒店不进乡镇，花桥镇第一家希尔顿逸林酒店，是在绿地21城开发后才招进来的。现在昆山的房价反而是以花桥做标杆。目前花桥的房价比昆山地区均价贵8000-10000元／平方米，比花桥的城东贵8000元／平方米，比城北贵1万多元／平方米。

　　绿地后来又在教育与养老产业上发力，耗资3500多万元与福利会基金会合办中福会幼儿园。同时，也为当地政府无偿投资建造了公立的昆山花桥绿地幼儿园、绿地小学，解决了当地片区的就学问题。

　　目前小镇内已有数十辆业主班车，依托早期“启航社”刚需人群，成为绿地21城人气集散地。启航社区域往西，是孝贤坊区域。在这个养老为主的社区里，所有的硬件都是按照养老所需的规格来设计的，6层楼的公寓也配有非标电梯，电梯内设有扶手、可视窗，进深增加到可方便担架进出。每个独立区域均设报警装置，并连接小区物业等等，这在2005年是相当罕见的标准。

　　吴静说：“多数年轻人周一到周五在上海上班，周末就回来陪老人。”

　　产业导入调整

　　沿着绿地大道规划的乐和城商业中心，可以看作是“小镇中心”。这是一个总建筑面积为53万平方米的分三期开发的复合型商业中心。涵盖了易买得购物中心、医疗、运动等业态。目前新一期的地块规划为一座五星级酒店与商业综合体。

　　吴静告诉记者：“这里还有通用汽车研发大楼、ASK研发基地，全球最出名的轴承研发基地、建威、招商信托的科技研发基地，还有一个化工品牌的研发基地都在我们写字楼里。整个片区都是办公楼，规划就是江苏区域公司办公总部。”

　　绿地21城至今依然持续调整产业规划，比如园区办公内落地了梦立方产业科技园，而家居广场马上要撤掉，将会在新的地块做一个大型的家居馆，成为未来的生活广场，将会启动一条家居街，然后根据不同时间段的市场需求作商业调研之后，再调整。据了解，未来儿童培训机构将会是引入重点产业。

　　特色小镇首先是功能小而全的微型城市，其次带有鲜明的地域特色和产业的建立。随着人口导入越来越多，首条跨省地铁上海轨交11号线在花桥设站，规划中连接苏州、昆山、上海三地的苏州S1地铁也计划与上海地铁11号线花桥站接通。

　　上海《2016-2040城市总体规划》中指出：要确定“上海大都市圈”的范围，近沪地区将“一体化发展”。其中有苏州（昆山），这意味着，未来将形成“上海大都市圈”和90分钟交通出行圈，突出“同城效应”。

　　花桥在地理上有环上海的独特优势，依托大上海，吸引各类优质项目纷纷投入花桥，提升了花桥的产业水平，促使产生了“虹吸效应”。使花桥定位为“融入上海，面向世界，服务江苏”，形成了以江苏地区区域总部基地、金融服务外包基地、物流基地三大产业为主的多项优质产业基地。

　　吴静介绍，绿地用了七八年，配全了21城所有的产业功能。除了首期开售通过内部员工消化手段之外，后期90%购买人群还是来自上海，10%是其他地方过来的。

　　去年限购之后，苏州随即经历了一波涨幅。加之上海溢出的联动效应，2014年－2015年开始的土地市场竞争，导致2015年花桥房地产市场开始出现需求递增，入驻人口明显增加。“刚开始几年，投入还是比较大的。”吴静坦言：“绿地进花桥做了非常多的产业配套，维护了很多基础设施，运营了各类学校，尽量满足住户需求，业主班车也由公司长期补贴。”