专访世邦魏理仕朱建辉：抓住消费者最新消费心理和市场趋势

　　在购物中心走过10个年头之后，成都的商业地产市场除了高库存量、项目的延迟开业、品牌的闭店等问题之外，还能谈些什么？赢商网对世邦魏理仕华西区研究部主管朱建辉进行了专访，他不仅为我们更清晰的阐述了成都商业地产的发展现状，分析了一些发展的趋势，还提供了一些商业问题的解决方案。

世邦魏理仕华西区研究部主管 朱建辉

　　成都零售物业具有投资价值 未来近郊商业值得关注

　　数据来源：《2016年中国购物中心发展指数报告》

　　成都的商业地产市场是成熟的？正在成长的？还是未来的潜力市场？在世邦魏理仕监控的17个城市划分的3个能级中，成都与北上广深四大一线城市以及杭州一同被列为成熟市场。对此，朱建辉从需求端和供应端两个方面进行了解释，表明成都的消费潜力是巨大的。他认为，从人口基数、辐射范围、经济水平、外来人口导入等指标来看，都显示出了成都的消费市场是有活力的。另一方面，奢侈品、快时尚品牌在成都的数量位于全国前三、前四，开发商的聚集程度、丰富程度也仅次于北京、上海。“这些都能反映出成都零售市场的活力，而零售市场归根结底更多反映的是整个城市经济的活力、经济的增长、对外开放的丰富度、城市对人口的吸引力，最后落脚到消费比例的提升等。”

　　朱建辉表示，在成都这个成熟的市场中，商业的发展是不均的，但值得注意的是现在的郊区商业已经逐渐崛起，商圈外移已经成为新常态。“在2013、2014年之前，我们很难在双流、新都这些近郊看到一站式的购物中心，但现在在这些区域都能找到。”朱建辉称，从开发商角度来讲，他们看到了这些区域商业的潜力，因为与一圈层相比，这些地方商业饱和度还有一定的弹性空间。此外，他还谈到，由于现在开始推崇新的消费模式和理念，家庭式消费开始聚集，成为零售市场需求端的一个重要组成部分。在他看来，很多家庭消费，特别是以亲子为代表的家庭消费对社区周边2公里范围内的购物中心有很大的依赖性，因此可以看到一些近郊的一站式购物中心的人流、租金收益、品牌稳定性等的表现都非常不错。“相反，一些一圈层上的商业项目在运营过程中，出现了比较大的波动和调整。”朱建辉相信，从这些对比来看，成都近郊未来是投资者、开发商比较关注的商业区域。

　　朱建辉还特别提到，成都的零售物业是一个具有投资价值的市场。回顾过去几个月，成都购物中心的确出现了几宗成交案列，时间再往前推，还出现了一些百货的业权变更。在朱建辉看来，成都投资市场整体的活跃度在近两年有一个显著的回升。“从零售物业的投资价值来讲，如果外来购买方能够买到一个比较优质的零售物业，相信他们还是会有比较大的意愿来成都进行投资。”但他同时表示，零售物业的价值和它本身的运营有很大的关系，运营好的投资价值自然高，但在现在的成都市场上是比较稀缺的，所以能不能买到还要凭“运气”。

　　互联网对实体商业冲击不可避免 百货可引入IP主题活动或自营品牌

　　对于现在关注度比较高的互联网冲击问题和百货发展瓶颈问题，朱建辉也表达了自己的观点。

　　朱建辉始终坚持，虽然在“新零售”概念下，线上与线下的融合受市场瞩目，互联网浪潮引领的线上消费本身对实体零售业必然造成一定的冲击，但线上消费本身并不能完全代替商业商业的职能。

　　他谈到，互联网对成都零售商业市场的确产生了一定影响，但仍能看到部分外资百货人气尚佳，运营现状良好。“互联网对实体商业造成的冲击虽不可避免，但我们关注的问题症结仍在于实体商业如何抓住消费者的最新消费心理和市场趋势。”此外，他谈到大体量一站式、地标型购物中心在线下实体商业运营方面不断推陈出新，给消费者带来线上消费新奇体验，以应对挑战。“越来越多购物中心开始引入互联网，通过微信公众号、微博及自营网络平台来增加其营销渠道，提高曝光率和服务品质。”品牌商方面，部分品牌商也开始加速线上、线下融合，产品价格同步。“融合发展才是大势所趋，而非相对替代的关系。”朱建辉坦言，电商让实体商业时刻感到危机，从而不断进行有创造性、建设性的调整，而市场则不断实现优胜劣汰，适者生存。

　　传统百货受硬件老旧、体量小以及运营模式单一、体验感不足等因素影响，在调整过程中面临的挑战和难度可想而知。朱建辉认为， 百货在调改的过程中需要充分了解市场最新趋势，精准把握目标消费客群，重新审视定位。他建议，在有条件的情况下，可以尝试对内部硬件、动线做出适当的改造升级，以提升消费者的室内购物体验。运营方面，可以考虑引入一些针对目标客群或特别的IP主题活动以吸引人气。“由于百货本身体量较小，须充分利用公共区域的营造来提升消费者的体验感，增加驻足休息的区域和设施。”此外，朱建辉还坦言，百货虽然普遍坪效高，但联营模式本身也在一定程度上制约了商场维持吸引力的可能性，合理地引入自营品牌可以提升百货的盈利能力。同时，随着千禧一代和高净值人群的增加，他认为精致化、专业化、独特化的产品和业态组合更能够吸引当地消费者。