经济学家钟伟：大转折时代，房地产企业的运营能力重于泰山

　　博鳌•21世纪房地产论坛第17届年会活动已进入第二天，几乎每一届都参加论坛的经济学家、北京师范大学金融研究中心主任钟伟带来了“大转折、小机会”主题演讲，引起现场的热议。他认为，中国房地产面临大转折，而机会掌握在有运营能力的企业身上。

　　观点一：我对中国经济多是持悲观态度，未来可能比较乐观

　　我对中国经济悲观的看法是形成于2010年的第三季度，当时也是博鳌论坛。我所做的演讲叫“中国的好日子到头了”。从2016年初到现在有一个大的转向，过去7年我对中国多是持悲观的态度，未来可能比较乐观。我对中国房地产的理解也有一些大的转变。

　　观点二：我并不认同任志强先生的判断

　　我认为任志强先生的一些判断大家要非常谨慎的看待，比如说他说有生之年看不到房地产价格的下跌，这是非常危险的判断，因为他会健康长寿的。

　　其次，他认为地价很高，所以房价也高，这也是非常危险的判断。因为地价高，所以房价不能跌？开发商也有可能被套牢，如果2017年年初在中国的“三四线”小城镇拿地，套 你一辈子是应该的，赔钱也是应该的。

　　又比如说在未来两三年，开发商需要规划1万亿的各种债券，有可能导致房地产资金链的断链，这个判断也是危险的。

　　观点三：中国经济将迎来四大转折

　　第一个转折节就是西方的转折。总体而言，西方国家所推行的全球化政策、自由贸易和投资的政策，都有所收敛。未来的一段时间，整个全球经济都处于保守主义的态势之下，对中国而言是一种冲击。

　　第二，我想强调的是中国的转折。从2016年到现在，中国政府反周期的刺激政策，不仅比较少了，甚至在一定程度上已经撤了。我们的增长不再单纯依赖工业化、基础设施和房地产的城市化以及快速供应货币的货币化，老三样城市化、工业化、货币化结束了。

　　中国进入了一个新的增长平台，这个增长平台当中，地产和金融，不发挥主导作用。未来中国的经济增长，其实是比较少的依赖于像过去十年那样的狂飙猛劲的地产和金融，比较多的依赖于产业升级和中高品质的中国经济。

　　第三，流动性有了一个大的变化。 “钱”很值钱的时代到了，人民币比美元有可能更强的时代也到了。所以，我们得珍惜目前手里所拥有的现金，得看看精明的开发商做什么，如果你的基础资产不够好，那么，你拥有土地，拥有质量不太好的房产，不如更多的拥有现金。流动性开始变得可贵，人民币的汇率开始变得稳中有升，在这个阶段什么都比不上有钱更好。

　　第四，我个人比较倾向性的认为，在未来的两三年的时间，房地产也还算可以，但是更多的机会，可能出现在中国的股票市场。而且是以央企、国有企业为主的创新市场，当然创业版有真实创新也有一些。

　　观点四：外部世界的转折将对中国市场产生影响

　　第一，1991年以来的西方国家所主导的全球化自由贸易平台等，这些拥抱着国际贸易和投资在全世界分工使得中国有了战略机遇期这个时期，可能已经结束了。即便没有结束，中国也需要用“一带一路”的方式，来努力的主动的延长这个过程。

　　第二点，奥巴马的政策结束了，不可能延续。像奥巴马有理想有作为的情绪，我觉得在大国，都逐渐退潮。中国要再分一杯羹的难度就大了。

　　第三点，前50年后和后50年后的大国关系。1972年中美建交到现在，中国对于世界秩序和西方世界亦步亦趋。但是现在西方好象也没有这么神奇，中美之间两个大国的关系，自中美建交之后，目前处于重新定位的过程。未来，中美之间的经济实力，会持平，甚至有可能中国会超越美国。

　　观点五：中国经济拐弯，未来更依赖消费和创新

　　美国的状态、西方的状态，在整个拐弯收敛。中国经济的拐弯，需要看下面几点：一是我们进入了新的平台，目前已经是以消费推动中国经济增长了。中国政府对2017年2018年的经济增长并不太担心，反周期的政策刺激也在往回撤。

　　二是“老三样”过去了，工业不再代表中国的未来。像美的、格力、海尔不代表中国经济产业的未来，也许这些企业可以在自动化的流水线，使用先进制造机器人会仍然有比较大的潜力，但是他们自己要深度的有一轮再创业的过程。城市化，也可能结束了。城市化，基础设施建设在中国可能也接近于峰值，在未来可能延续一段时间，但是没有更高的高潮在等待了。货币化也要过去了，印钞票也到了一个拐点。这老三样并不再构成中国经济增长，中国经济在未来确实需要深入的创新。

　　另外金融和地产不再做加法。地产一定是不再做加法了，金融有可能要做减法。中国目前总体上的金融状况，到了什么状况？M2对GDP大概是220到240，如果以平均资本成本6%计算，大概中国实体经济每年背负的利息是10—12万亿之间，每年新增信贷可能15、16万亿，其中2/3是用来还金融体系的利息的，剩下的实体经济才能够再扩张。所以金融到今天的规模，连滚雪球都滚不下去了。

　　什么是未来的大企业呢？大企业跟过去，和大厂房不一样的是，他们有大的研发，他们并不真实的和终端消费者接触，他们是虚拟的接触。未来的大企业是无形的、智慧的、柔软的。中国未来的经济增长，更多依赖消费和创新。

　　观点六：不要不把“钱”当回事

　　我在2007年、2008年的时候曾经写过一篇文章，叫多少钱够养老？这文章的结论是，1987年的1万块，大约和2007年的25—35万块是一致的，所以我当时的结论是2点：第一，在现在社会，只有人民币不能吃。第二点，如果按照这么发钞的速度再延续20年，在中国的三四线城市，可能要100万才够养老，一线城市可能要四五百万。

　　请记住现金很好，特别好。在今后的3年，人民币对美元，要升值，不是贬值。所以开发商能够负美元债可以负一点，否则在美联储加息之后，会更高，而不是更低。   

　　观点七：当下楼市有三大谎言

　　当下楼市有哪些谎言？

　　一是泡沫。年初以来到现在，最典型的说法，中国的房地产的市值相当于4倍GDP，而且300万亿了，世界最高，所以中国楼市是最大的泡沫。这个说法，我个人非常不赞成。因为总体上来讲，中国的楼市，并没有这么大的泡沫。

　　第二个谎言，在有生之年，看不到房价下跌，这肯定是谎言。因为已经看到了房价下跌了，2008年的下半年和2009年的上半年，中国的商品房新房的价格大约下降了20%，只是后来比较幸运，这两轮价格的下跌，都由更高的上涨覆盖掉了，未来中国的房子会分化，但是中国的房价在未来的十年或者是二十年出现显著的、全国性的上涨难度是很大的。

　　第三个谎言，库存去化完成了吗？我们再看区域的分化，一二线很好，但是三四线不怎么好，三四线很难有去化完成的机会。供不应求的趋势还是在一线，三四线的一些库存的去化永远不会完成。

　　观点八：房地产对运营能力的考核将加大

　　第一，在地产之上，如何加载产业是我们需要考虑的。住宅的主人就完成了居住的用地，酒店也不需要，但是未来，如果我们不能够有好的对于地产开发的加载产业的能力，地产就不值钱了。

　　第二，我们现在流行的加盟机制，是不是一定是好的呢？跟投机制，或者是加盟机制用得过头了，可能会获得非常好的短期扩张的效果，导致2017年或者2018年的排行榜有变化。

　　第三，我们得看到，帮政府所做的保障混改，老旧改造等等，都是有机会的。但是有局限性，局限在一线的楼市供不应求的、人口净流入的趋势。不过养老产业这几十年都不会真正的成熟。真正的付费养老行业的出现，要等到75年后的人老去了。未来养老地产的机会还是在存量住宅的适老化改造，以及金融产品的推出。

　　观点九：大转折时代，有钱比什么都好、少安毋躁、运营能力重于泰山

　　最后，我有三个建议：

　　第一，有钱比什么都好，有钱比有地好，有钱比有房好，如果你欠钱更好。

　　第二，稍安勿躁。今年剩下的时间，少做比多做好，不做比做好，明年年初再出手刚刚好。今年春节前，中国的商品房新房仍然有另外一轮价格的下行。

　　第三，你有没有营运能力很重要。你的运营能力，决定了你的自持物业的潜在价值。运营能力可能会超越开发能力、建造能力、投资能力成为考验开发商能不能在未来房地产平台期，成为优秀的挣钱的、明智的房地产企业特别大的考量指标。