刘洪玉：中国房地产面临变化 如何从政策金融角度促进市场发展？

　　博鳌•21世纪房地产论坛第17届年会活动已进入第二天，现场观点碰撞、干货满满。清华大学房地产研究所所长、清华校友房地产协会执行会长刘洪玉带来了《房地产市场的中长期趋势和政策的选择》的精彩演讲。他分析中国房地产将迎来变化，租赁和存量市场将会有更多机会。未来，完善政策和金融制度将会给市场带来稳定和发展。

　　观点一：中国房地产又走到了新的十字路口

　　从1987年的9月8号，深圳市用拍卖的方式出让国家第一块住宅用地的使用权，到现在30年了，经过30年的发展，尤其是最近这段时间，市场发展政策趋向饱满。在2014年的经济工作会议当中，国家对宏观经济进入新常态的判断；2015年作出供给侧结构性改革的部署，尤其是在房地产领域提出来要跨界房地产库存；2016年的经济工作会的时候，又提出来要构建基础性的制度和强调机制等等。

　　这3年的时间，整个一线城市和热点二线城市的房价涨了一倍，甚至还要多。现在我们又开始强调，房子是用来住的，不是用来炒的，让它回归到居住的属性。我感觉房地产市场又走到了新的十字路口。

　　观点二：房地产住宅市场迎来变化

　　我们国家实际上在住房制度改革初期，就是要推动住房的商品化、市场化和社会化。实际上，经过了30年，尤其是最近20年，我们发现市场上从住房的供应的结构上来看，新建住房的供应占比在整个供应当中的占比位置会下降。政府的直接供给越来越减少，政府越来越多的会变成间接供给的角色。所以，大家可以看到，政府的购买保障和服务，也开始从方向转变，重点去支持一些旧房改造、社区的重建。

　　另一点，需求和结构也在发生改变。我们的住房的套数和家庭的户数相比，整体上超越了1：1的关系。总的来说，基本的住房需求总体上得到了满足。所以，未来的需求，重点是改善性的需求、更新的需求和人口迁移导致的住房需求。

　　那么，如果从投资和消费的角度来看。新建投资规模的增长空间，已经没有太大继续增长的空间了。在过去20多年的时间里面，我们的住房投资，始终处在一个非常高的水平上。住房市场不应在投资领域当中占有这么重要的角色，所谓的房地产市场，更多讲的是非住宅领域的房地产投资行为。

　　观点三：更新改造类项目将成新的增长点

　　我们可以看到，发达国家的更新改造维修类的支出，已经和新建的支出比例关系非常接近了，我们未来，如果从投资角度看，这是新的增长点。

　　另一点，住房消费的结构，从自有自住为主，扩展到租住和自住并行，租赁市场会有一个发展的空间。

　　城市的更新，会成为一个新的发展领域，是长期存在的。这里面的机会是指一线城市和热点二线城市建筑物的空间，它有重新再利用机会。

　　观点四：租赁市场的机会催生投资和管理两类服务

　　租赁市场的发展要靠运营，运营很重要的前提是有人去投资持有，然后有人来去租赁使用。在这个过程当中，有机构要提供运营管理服务。所以这提供了两类的服务，一类是去投资持有租住的住宅；一类是去作为租赁住宅的运营、管理者的发展机会，成为住房运营管理的机构。

　　当然这两个角色，新建、开发，开发以后可以自持，也可以卖给专门的机构持有。持有的机构可以自己管理，也可以给专门运营的企业管理，这是租赁市场发展以后的业态的调整。持有的过程，还会和房地产金融结合，让资产变得有流动性。

　　观点五：商业地产发展空间巨大

　　共享经济互联网时代带来的机会，还有就是现在各种各样的建筑空间的再利用活动。

　　实际上，这也是永远的主题。因为我们要始终让房地产行业保持在一个最高、最佳使用的状态。可以看到商业地产的市场化非常低，资产运营和管理服务的发展成熟程度，也还是有非常巨大的发展空间。

　　观点六：从政策角度促进市场稳定

　　从政策的发展角度来看，我们要建立一个符合国情、适应市场规律、短期和长期相结合的长效机制，来抑制泡沫、防止大起大落，促进市场的稳定。

　　具体政策上的选择，有几个维度。一个是从住房制度的设计和完善上。一个理想的住房制度，应该是为每一个人都能够提供一个获取住房的渠道，而且这个渠道是可进入、可选择、可支付、可持续的理想制度。所以我们的住房制度，在未来的发展当中，应该去进一步的完善供应渠道，改善供应结构，发展租赁市场，完善终端支持政策。

　　第二个跟土地供应相关联。总体上来说，未来的发展方向，应该是促进土地开发和利用，着眼于需求的满足来稳定供应。还有优化供应的结构、降低供应的成本、增强土地供应的弹性。

　　观点七：完整的房地产税制利于市场体系的完善

　　从住房金融的角度来说，要建立和完善政策性的住房金融体系，为中低收入家庭提供支持。还有健全房地产金融的体系，有效的防范房地产金融的风险。

　　如果投资者能够获得合理的回报，市场上投机的动力就会削弱。另外，在持有期财产税的问题也是可以慢慢的去实现一个优化，现有初期目标，可以把它定位在促进房子优化配置和有效的使用。从长期的目标来看，可以再来作为政府重要的税收的来源。

　　有了完整的房地产税制，有利于房地产市场的稳定和市场体系的完善，以及公共服务提供方式的调整。