首开股份上半年净利3.19亿同比减7成 北京内外项目毛利均下跌

　　在年中已过而半年报尚未出炉之时，房企披露的半年运营指标为市场提供了企业经营的重要讯息。前有诸如恒大此类房企欢天喜地宣布利润成倍上涨，亦有部分企业不得不面临半年盈利预警的尴尬。

　　7月28日，首开股份宣布，经财务部门初步测算，该公司2017年1-6月实现归属于上市公司股东的净利润与上年同期相比，预计减少66%左右。根据2016年上半年首开股份净利润为9.38亿元计算，2017年首开上半年净利润约为3.19亿元。

　　按照计划，首开预计2017年的销售签约金额615.52亿元，销售回款521.10亿元。而在上半年，首开已实现签约金额383.25亿元，同比上升19.96%。虽然结算存在滞后因素，但对比几百亿的销售额，3.19亿的净利润依旧让外界大跌眼镜。

　　净利下跌七成

　　对于本期业绩预减的原因，首开股份于公告中表示，主要是由于不同报告期结算的产品结构不同，本期公司结算产品的毛利率低于去年同期；而且本报告期公司投资收益大幅低于去年同期。

　　接近首开股份的相关人士亦向观点地产新媒体介绍，由于上半年结算的楼盘毛利低，导致利润下跌。但其预计，随着下半年首开结算毛利提升，全年结算毛利将高于上半年水平。

　　事实上，首开利润下跌的情况已在今年一季报中显现出来了。观点地产新媒体查阅，2017年第一季度，首开股份营业收入42.04亿元，归属于上市公司股东的净利润1.6亿元，与去年同期的5.63亿元相比，下跌了71.53%。

　　按首开的说法，利润大跌的原因主要因为期内营业毛利降低。

　　观察近几年首开股份的营收情况可见，首开的净利润于2014至2015期间实现了较为稳定的增长，2015年净利润为20.83亿元，同比增长26.44%。但到了去年，在录得营业收入近300亿元的情况下，净利润却下跌8.74%至19.01亿元。

　　与此同时，首开于北京及京外的项目毛利率都出现了下跌。其中，北京地区毛利率44.71%，同比减少6.30个百分点；京外地区毛利率24.84%，同比减少4.67个百分点。

　　再往前回溯，首开在2012年及2013年的净利润均出现了不同程度的下滑，如2012年在营业收入增长约40%的同时，净利润减少了13.8%；2013年净利再度同比减少了20.3%至12.89亿元。

　　下降的原因，2012年主要是因为保障房项目结算面积增高、项目整体毛利率下降以及投资收益减少等原因；其中毛利率下滑主要是因为京外项目结算面积大幅增加，其毛利率较京内商品房项目低。2013年则是因为项目整体毛利率下降、投资收益下降所致。

　　根据下图可分析出，随着房地产销售毛利率的下降，首开2016年的加权平均净资产收益率（ROE）及跌至7.52%，达到五年间的低谷，显示当年股东的投入回报收益较低。

　　京外项目是主因？

　　对于毛利率下滑的原因，外界认为，一方面是首开近几年来京外销售项目毛利不及在京项目；其次是首开的项目多采取与其他企业合作开发的方式，虽然销售与营收增长，但最终的权益额被削减；再者是受土地价格上涨影响，京内外项目盈利空间缩小。

　　据首开股份2016年年报显示，以区域来区分，首开期内于北京地区的营业收入134.79亿元，而京外地区为163.43亿元，占比达55%。而且，首开于京内的结利面积为55.22万平方米，远低于京外结利面积134.95万平方米。

　　与此同时，京外项目增加也导致首开年内主营业务成本同比增长40.73%至197.36亿元，其中京外部分成本达122.84亿元。

　　观点地产新媒体统计，首开自2012年到2016年间，北京地区项目的结利面积及营业收入逐渐降低。

　　于2012年，首开于京外营业收入占比仅达20%，不过，在当年首开177亿元销售中，京外项目销售面积首次与京内项目基本持平。到2016年，京外项目营业收入占比已达54.8%。

　　对此，有分析指出，首开利润下跌或与该公司京外项目结算增加，但毛利较低的原因有关。于2015年及2016年，首开京内地区毛利率分别达51.01%及44.71%，而京外部分仅为29.51%及24.84%。

　　观点地产新媒体向接近首开的相关人士求证，对方表示，2017年上半年毛利率下跌与项目是否位于京外没有必然联系。“一个项目最开始销售时价格一般采取低开高走策略，这样一开始结算时的毛利就低，后续结算毛利上升。”

　　除此，随着土地价格的上升，作为北京大地主，首开在京低成本项目的红利逐渐消失，加上各地的土地成本较高，地价或许是压缩首开项目毛利的原因之一。

　　比如，去年11月，龙湖首开联合体以总价32.23亿，配建30150平方米保障房竞得了广州白云新城一宗宅地，折合楼面价45469元/平方米。随后的12月，首开与龙湖再以42亿竞得厦门商住地，扣除配建部分楼面价37274/平方米，刷新新店土拍记录。

　　据统计，去年全年，首开共计获取新增项目14个、项目计容建筑面积合计305.85万平方米，其中京外项目达13个，计容建筑面积287.93万平方米。