首开股份上半年净利3.19亿同比减7成 北京内外项目毛利均下跌

观点地产网   2017-07-31 10:18
核心提示:上半年,首开股份净利3.19亿,同比减少7成,因期内营业毛利降低。另外,首开于北京及京外的项目毛利率均下跌,京外项目是毛利率下滑主因?

  在年中已过而半年报尚未出炉之时,房企披露的半年运营指标为市场提供了企业经营的重要讯息。前有诸如恒大此类房企欢天喜地宣布利润成倍上涨,亦有部分企业不得不面临半年盈利预警的尴尬。

  7月28日,首开股份宣布,经财务部门初步测算,该公司2017年1-6月实现归属于上市公司股东的净利润与上年同期相比,预计减少66%左右。根据2016年上半年首开股份净利润为9.38亿元计算,2017年首开上半年净利润约为3.19亿元。

  按照计划,首开预计2017年的销售签约金额615.52亿元,销售回款521.10亿元。而在上半年,首开已实现签约金额383.25亿元,同比上升19.96%。虽然结算存在滞后因素,但对比几百亿的销售额,3.19亿的净利润依旧让外界大跌眼镜。

  净利下跌七成

  对于本期业绩预减的原因,首开股份于公告中表示,主要是由于不同报告期结算的产品结构不同,本期公司结算产品的毛利率低于去年同期;而且本报告期公司投资收益大幅低于去年同期。

  接近首开股份的相关人士亦向观点地产新媒体介绍,由于上半年结算的楼盘毛利低,导致利润下跌。但其预计,随着下半年首开结算毛利提升,全年结算毛利将高于上半年水平。

  事实上,首开利润下跌的情况已在今年一季报中显现出来了。观点地产新媒体查阅,2017年第一季度,首开股份营业收入42.04亿元,归属于上市公司股东的净利润1.6亿元,与去年同期的5.63亿元相比,下跌了71.53%。

  按首开的说法,利润大跌的原因主要因为期内营业毛利降低。

  观察近几年首开股份的营收情况可见,首开的净利润于2014至2015期间实现了较为稳定的增长,2015年净利润为20.83亿元,同比增长26.44%。但到了去年,在录得营业收入近300亿元的情况下,净利润却下跌8.74%至19.01亿元。

  与此同时,首开于北京及京外的项目毛利率都出现了下跌。其中,北京地区毛利率44.71%,同比减少6.30个百分点;京外地区毛利率24.84%,同比减少4.67个百分点。

  再往前回溯,首开在2012年及2013年的净利润均出现了不同程度的下滑,如2012年在营业收入增长约40%的同时,净利润减少了13.8%;2013年净利再度同比减少了20.3%至12.89亿元。

  下降的原因,2012年主要是因为保障房项目结算面积增高、项目整体毛利率下降以及投资收益减少等原因;其中毛利率下滑主要是因为京外项目结算面积大幅增加,其毛利率较京内商品房项目低。2013年则是因为项目整体毛利率下降、投资收益下降所致。

  根据下图可分析出,随着房地产销售毛利率的下降,首开2016年的加权平均净资产收益率(ROE)及跌至7.52%,达到五年间的低谷,显示当年股东的投入回报收益较低。

  京外项目是主因?

  对于毛利率下滑的原因,外界认为,一方面是首开近几年来京外销售项目毛利不及在京项目;其次是首开的项目多采取与其他企业合作开发的方式,虽然销售与营收增长,但最终的权益额被削减;再者是受土地价格上涨影响,京内外项目盈利空间缩小。

  据首开股份2016年年报显示,以区域来区分,首开期内于北京地区的营业收入134.79亿元,而京外地区为163.43亿元,占比达55%。而且,首开于京内的结利面积为55.22万平方米,远低于京外结利面积134.95万平方米。

  与此同时,京外项目增加也导致首开年内主营业务成本同比增长40.73%至197.36亿元,其中京外部分成本达122.84亿元。

  观点地产新媒体统计,首开自2012年到2016年间,北京地区项目的结利面积及营业收入逐渐降低。

  于2012年,首开于京外营业收入占比仅达20%,不过,在当年首开177亿元销售中,京外项目销售面积首次与京内项目基本持平。到2016年,京外项目营业收入占比已达54.8%。

  对此,有分析指出,首开利润下跌或与该公司京外项目结算增加,但毛利较低的原因有关。于2015年及2016年,首开京内地区毛利率分别达51.01%及44.71%,而京外部分仅为29.51%及24.84%。

  观点地产新媒体向接近首开的相关人士求证,对方表示,2017年上半年毛利率下跌与项目是否位于京外没有必然联系。“一个项目最开始销售时价格一般采取低开高走策略,这样一开始结算时的毛利就低,后续结算毛利上升。”

  除此,随着土地价格的上升,作为北京大地主,首开在京低成本项目的红利逐渐消失,加上各地的土地成本较高,地价或许是压缩首开项目毛利的原因之一。

  比如,去年11月,龙湖首开联合体以总价32.23亿,配建30150平方米保障房竞得了广州白云新城一宗宅地,折合楼面价45469元/平方米。随后的12月,首开与龙湖再以42亿竞得厦门商住地,扣除配建部分楼面价37274/平方米,刷新新店土拍记录。

  据统计,去年全年,首开共计获取新增项目14个、项目计容建筑面积合计305.85万平方米,其中京外项目达13个,计容建筑面积287.93万平方米。

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