广州大道北商圈镜像：“四虎”争霸 社区到大Mall升级戏码

　　(赢商网报道）走出嘉裕太阳城大门，沿着广州大道北一路向南至梅花园商业广场，近1.5公里的道路两旁依次罗列着君华香柏广场、圣地广场及佳润广场。

　　时间回到2008年，佳润广场乐购超市开业、摩登百货进驻圣地广场 ，并由此翻开了广州大道北商圈十年商业史册。

　　随着嘉裕太阳城广场及梅花园商业广场于2009年及2010年相继开门纳客，广州大道北商圈的掀起了一场“四虎”争霸赛。尽管各家竭力使出浑身解数，但客群定位上趋同擦出的竞争火花异常激烈。

　　广州大道北商圈商业项目分布图（图片来源：羊城晚报）

　　撇开无可回避的同质化竞争话题，可看到整个广州大道北商圈不同于天河城商圈等对标物的鲜明特征，即“社区性”，而这背后则是云景花园、怡新花园、云山熹景等20多个中高档小区以及京溪南方医院、一五七医院医护工作人员带来的人流支撑。

　　可“社区”属性的定位在某种程度上亦则拉低了整个广州大道北商圈的层次。一方面是由于客群层次参差不齐及周边交通状况无序；另一方面则是区域内各大商场软硬件设施的陈旧及业态、品牌选择的粗糙。

　　无疑，作为白云商圈的一部分，若要开启黄金十年的征途，广州大道北商圈需要进行一场由内而外向着大MALL时代的升级戏码。

　　“四虎”同台争霸

　　以时间为轴，广州大道北商圈先后开业的商业项目“四虎”分别为佳润广场、圣地广场、嘉裕太阳城广场及梅花园商业广场。

　　一直以来，连接白云区与天河区的广州大道北商圈长期处于商业空白地带。2008年，位于广州大道北1419号的佳润广场开业打破这一“魔咒”。

　　2008年9月29日，佳润广场全面开业经营，项目定位为辐射广州大道北及同和地区的社区型购物中心，商场总建筑面积约7万平米，采用上下首层设计，配有3000平米阳光活力广场和320个地下室内停车位。

　　作为广州大道北商圈首个大型综合体，佳润广场采用的是“超市+百货+品牌商户”的经营模式，引入了广百百货及TESCO乐购、万宁等连锁零售品牌，以及KFC、必胜客、绿茵阁、毛家湾、九毛九等连锁餐饮品牌。

　　佳润广场外景图（图片来源：赢商网）

　　巧合是，在佳润广场全面营业的同一天，其“对门邻居”圣地广场引入的摩登百货也开门纳客。赢商网查阅相关资料了解，摩登圣地店营业面积为1.3万平方米，开业当天的销售额达130多万，而首个国庆长假第一天销售额则达780万元。

　　由于体量限制，圣地广场无法在业态上与佳润广场相提并论，如何在百货业态布局上实行差异化经营成为其必须直面的问题。

　　广州大道北商圈项目一览表（数据来源：公开资料图片来源：赢商网）

　　对此，摩登百货品牌引入上加大了女性服饰及女鞋的比重，以避开广百百货主打的休闲运动、珠宝和家店商品的品类。

　　尽管如此，广百百货与摩登百货二者间的竞争仍日趋白热化。为应对此难题，佳润广场选择增加餐饮、儿童等体验式业态，其二期于2010年全面开业。

　　在二期中，佳润广场增加了九毛九、毛家湾、万宁、JK发廊等餐饮及配套业态，并将儿童相关的零售业进行集中放大，引入广州首家“积木宝贝”综合早教机构等儿童主题品牌及手首（SOSO）儿童创意美术馆。据公开信息，商场日均客流量达到4.5万人次。

　　虽然，从开业之初起佳润广场目标辐射范围便是“广州大道北及同和地区”，而嘉裕太阳城广场的入局无疑在很大程度上限制了佳润广场上述大计的施展空间。

　　2010年1月29日，嘉裕太阳城正式开业，入驻商场的吉之岛（现已更为永旺）也在同一天开业。这是嘉裕地产继珠江新城维家思广场后推出的又一大型购物中心，总建筑面积高达7万平米，配有500多个停车位。

　　嘉裕太阳城广场外景图（图片来源：赢商网）

　　“目前北天河最大规模、最高档次，集购物、饮食、休闲娱乐于一体的综合体验式购物广场。”嘉裕太阳城如是给自己定位，尽管在餐饮等品牌选择上有别于佳润广场，例如其引入了商圈内的首家探炉、太二酸菜鱼等，但在服饰等零售业态上不可避免会受到来自后者的竞争压力。

　　当然，嘉裕太阳城另一与佳润广场PK的利器则是商场内的金逸国际影城。“该影城是广州唯一一家拥有双机3D的五星级国际电影城，拥有8个影厅、1400多个座位，投资额超过3000万元。”

　　这无疑可为其带来一部分较为稳定的客流，而同样处于广州大道北商圈的梅花园商业广场某种程度上则是靠着梅花园影城维持着整个商场的运营。

　　作为商圈内的“后来者”，梅花园商业广场于2010年底开业，定位为平民级别的社区商业，共有地上五层，规划商业面积约5万平方米。该商场以影城、KTV及配套的餐饮业态为主，配有佐丹奴、屈臣氏等一些零售业态。

　　尽管开业时间较晚，但梅花园商场广场的经营状况一直表现平平，商场内的服饰等零售业态经过几轮变更后仍未有起色，出入店内的客流很少，这在很大程度上也是受着摩登及广百的制约。

　　但靠着影院、KTV等娱乐业态拉动作用，整个商场的餐饮门店在晚上及周末还是颇有人气。

　　社区商业升级游戏

　　尺有所短，寸有所长。在这相距不过1.5公里的直线距离上，广州大道北商圈“四小虎”时刻保持着调整的步伐以应对来自竞争对手的绝地反击。

　　但姑且放下因“to be or not to be”带来的紧迫感，不难发现“四小虎”身上存在的共性。相较天河城、正佳广场、太古汇及万菱汇盘踞的天河路商圈，“四虎”争霸的广州大道北商圈少了高贵底色，却添入社区气息。

　　对此，有圈内业内人士曾如是对媒体评价称，“广州大道北有着白云山这个大花园作为天然屏障，是个圈地式商圈。”

　　“圈地式商圈”，这也就意味着广州大道北商圈无法像天河路商圈、珠江新城商圈或是北京路商圈辐射到广州周边甚至部分旅游客群，主要服务周边社区群体以及京溪南方医院、一五七医院广州军区疗养院等多家省级医院机构的医护人员。

　　“与北京路商圈、天河商圈的消费群体不同，广州大道北商圈由城乡结合部发展而来，基本上以社区消费为主，所以我们定位中档消费居多。” 佳润广场总经理马文耀曾公开对媒体指出。

　　据赢商网了解，在佳润广场开业前后，当时的的广州大道北聚集着20多个中高档次的楼盘，包括云景花园、怡新花园、云山熹景、颐和山庄、倚绿山庄、山水庭苑等，周边居住人口达30万人。

　　广州大道北商圈周边小区分布示意图（资料来源：百度地图）

　　基于对“社区”及周边人群的精准定位，佳润广场的零售业态占比逐年增加，一度高至80％。而圣地广场至今的业态分布中零售仍占绝大比例。

　　值得一提的是，未来最大限度吸引周边社区消费客群，连锁超市成为广州大道北商圈的最大看点之一。

　　无论是佳润广场引入的乐购，还是嘉裕太阳城找来的永旺，每天进出这些门店的购物者是商场最稳定的客流之一，也成为笼络社区家庭消费最有力的“杀手锏”。

　　虽然“社区”是广州大道北商圈的原始存在，但伴随着《广州市大型零售商业网点发展规划（2011-2020）》的正式实施，这一定位却反过来遏制了商圈走向大MALL时代的升级之路。

　　客群层次参差不齐、周边交通状况无序，以及商场软硬件设施的陈旧及业态、品牌选择的粗糙，使得整个商圈常年处于低层次水平。

　　因此，为了发挥南连都市中心、北接帽峰山生态旅游度假区的区位优势，以商业和旅游为主体，打造“商业长廊”，并建成广州10个区域商业中心之一，广州大道北商圈一场由内而外的调整势在必行。

　　显然，嘉裕太阳城已先行一步。近日，有消息称，被纳入白云区今年8个文化（街心）广场升级改造项目的嘉裕太阳城广场拟对绿化景观、地面铺装、配套设施等方面进行提升。

　　嘉裕太阳城广场中庭（图片来源：赢商网）

　　据了解，本次改造投资50万元，改造内容分为绿化、铺装、配套三部分，配套改造方面将更换原有老化及不美观的基础设施，如座椅、绿化栏杆、车止石等。目前，已经立项并完成方案和施工图设计，计划本月下旬启动改造，预计年底完工。

　　除了对陈旧的“面子”进行更新换代外，就各大商场的“里子”而言，增加体验及儿童业态占比尤为迫切。对于这一点，早在佳润广场二期开业是已有体现。彼时，除了增加餐饮占比外，其主动开打“体验牌”，增加中秋节灯谜、3D画展、免费电影节、5周年广场周年庆大型蛋糕分享等营销活动。

　　另一方面，佳润广场二期还加大儿童业态占比，并将儿童相关的零售业进行集中放大，将引入广州首家“积木宝贝”综合早教机构等儿童主题品牌及手首（SOSO）儿童创意美术馆。

　　此外，佳润广场相关负责人还透露称，商场正在筹划近4000平米的三期项目，计划引入更多体验式的业态，例如儿童教育、娱乐等，“通过儿童业态的虹吸效应带动家庭消费”。