深康佳41亿再售深圳总部地块 决意卖地挥别与华侨城尴尬过往

　　深圳南山旧改地块出售议案被中小股东否决不到两个月，深康佳又再次“卷土重来”，发布公告称出售地块所有者——康侨佳城公司股权。

　　8月24日，深康佳公告宣布，拟公开挂牌转让康侨佳城公司70%股权，挂牌底价约为41.45亿元。

　　与此前被否的议案不同，本次出售议案中，转让股权比例由此前的49%提升至70%；另外，作为持有康侨佳城公司30%股权的另一股东华侨城在上一提案中保留优先购买权，而此次则选择弃权。

　　根据观点地产新媒体查询，康侨佳城公司所持有的深圳南山旧改地块即康佳总部厂区更新改造项目，具体位于南山华侨城片区，占地面积约3.73万平方米，为商业性办公用地及一类工业用地。

　　在寸土寸金的深圳，这一块地的价值显而易见，也正因此，在此前深康佳打算以底价29.02亿元出售康侨佳城公司49%股权时，就遭到中小股东否决，他们认为这一出售价明显偏低，对于华侨城保留优先购买权其等更认为深康佳输送利益予其控股股东华侨城。

　　但在提案被否决不到两个月，深康佳再重启这一股权转让提案，仍然决意挥手告别这块曾与华侨城有过尴尬回忆的南山旧改地。

　　深康佳决意卖地

　　根据8月24日深康佳公告，其拟将持有的康侨佳城公司70%的股权以底价约41.45亿公开挂牌转让，所售卖的康侨佳城公司剩余30%股权为华侨城集团公司所有，但深康佳指，华侨城于此次股权出售中放弃优先购买权。

　　康侨佳城公司主要负责开发深圳市南山区华侨城片区的康佳总部厂区更新改造项目。具体而言，该项目地块用地性质为商业性办公用地及一类工业用地，占地面约3.73万平方米，计容积率建筑面积26万平方米；另有不计容建筑面积约6.25万平方米，其中包括8000平方米的地下综合商业和约5.45万平方米的地下停车库。

　　值得注意的是，在一个多月前，深康佳就已提出要转售康侨佳城公司股权。彼时，其转售议案指，拟以底价约29.02亿转让康侨佳城公司49%股权，另一股东华侨城保留优先购买权。但这一议案在7月17日的临时股东大会中遭到中小股东否决。

　　在中小股东看来，位于深圳南山区的旧改地块极具价值，29.02亿的底价“明显偏低”，再加上华侨城保留优先购买权，更被其等认为深康佳输送利益予华侨城。

　　有投资者就直接于深交所互动易中提出关于康佳总部厂区更新改造项目出售价格过低的疑问，深康佳彼时作出回应称：“考虑到康佳总部厂区更新改造项目未来潜在的升值潜力，康佳集团拟先挂牌转让康侨佳城49%的股权，保留21%的股权”。

　　但在议案否决不到两个月，深康佳再发公告宣布出售事项，这一次竟毫无保留地出售所持康侨佳城所有股份。

　　为何深康佳如此决意卖地？深康佳于其公告强调：“挂牌转让康侨佳城公司股权可优化本公司资产配置，回收资金，增强资产的流动性，提高本公司整体效益，并契合本公司大力发展主营业务的战略”。

　　据观点地产新媒体查询发现，主营业务为彩电等的深康佳已连续六年录得净利润（扣除非经常性损益）为负值，2017年上半年深康佳归属于上市公司股东的扣除非经常性损益净利润为-4445.62万，同比降低54.70%。

　　深康佳于半年报中指，彩电行业已进入市场的成熟期，市场规模增速缓慢，行业竞争日趋激烈，公司彩电、白电等主营业务毛利率有所下降，需通过调整硬件产品结构增强产品竞争力。这就意味着深康佳需要资金以支撑其主营业务的发展。

　　而康侨佳城公司2016年营业收入为0，净利润亏损786.84万元；2017年上半年康侨佳城公司仍暂无营业收入，继续亏损459.73万元。

　　深康佳在出售公告中披露，待康侨佳城公司成功转让，其预计将获利至少34.55亿元，而深康佳2016年全年净利润仅0.96亿，34.55亿已近乎相当于其全年净利润的36倍，更何况，在公开市场挂牌出售后，该标的价格可能远不止35亿。

　　与华侨城的尴尬过往

　　深康佳将股权全数卖尽易于理解，但华侨城愿意放弃优先购买权则令人有些疑虑。观点地产新媒体就弃权原因询问华侨城方面，截止发稿前，其暂未予以回复。

　　有业内人士则指出，华侨城放弃康侨佳城公司股权的优先购买权后，该出售议案应该易于得到深康佳中小股东的通过。因为在公开市场进行竞拍后，该股权出售价格应该会被推高，这符合中小股东的利益。

　　那么，这便意味着深康佳将得以套现退出康佳总部厂区更新改造项目，与此同时也将埋藏起与华侨城关于这一项目的尴尬回忆。

　　根据深康佳早前披露的信息显示，康佳总部厂区更新改造项目由康佳集团于1998年取产权证；2011年，康佳总部厂区深圳列为城市更新单元规划范围，确定项目的定位及改造目标为集研发、办公、商业等多元功能为一体的城市综合体，深康佳便申请作为该项目的唯一开发主体。

　　但对于深康佳的这一申请其控股股东华侨城有所不满。2013年8月，华侨城发布意见函予深康佳，指反对深康佳作为项目唯一实施主体。

　　华侨城的理由是，康佳集团取得的房产证，使用年限从1985年1月11日至2015年1月10日，说明该房产证不含地价和土地使用权，仅为证载的8个地上建筑物业的产权。

　　同时，2003年华侨城集团公司与深圳市政府有关部门签订了用地协议，华侨城片区工业用地部分计价的土地面积合共21.04万平米，其中就包括康佳总部厂区更新改造项目用地，即华侨城在2003年缴纳该用地协议的地价款时，已为该项目用地交纳了地价款，所以项目用地的土地使用权应归属华侨城。

　　彼时，已有证券公司预计，该项目若建成写字楼出租，有望带来每年1.35亿元的净利润，若建成后一次性出售，保守估算也有26亿元的利润。

　　这令深康佳、华侨城双方更不愿放弃。2014年4月9日，深康佳就该项目与华侨城的开发主体争议，提交深圳市国际仲裁院进行仲裁。

　　不过，仲裁庭数次开庭审理仍未能解决问题，直至2014年7月31日，深康佳发布公告称，收到深圳国际仲裁院的裁决书，此前关于确认康佳集团有权作为“深圳市南山区康佳集团总部厂区城市更新项目”的唯一开发主体的仲裁请求被驳回。深康佳彼时表示，将根据签署的《仲裁协议》，与控股股东华侨城协商形成合作开发方案。

　　于2015年1月13日，深康佳与华侨城合资成立康侨佳城公司，以负责开发康佳总部厂区更新改造项目。康侨佳城公司注册资本为10亿，其中深康佳出资7亿，占比70%，华侨城出资3亿，占比30%。