深圳2022首批集中供地：华润的“好运气”与万科再入尖岗山

作者/黄指南

4月29日，深圳2022年首批集中供地以揽金193.3亿元的成绩落下帷幕。

本次深圳挂牌出让的土地共计8宗，分别位于宝安、龙华、龙岗、光明、坪山、深汕等6区。供地总土地面积约32万平方米，总建筑面积约107.06万平方米，起拍价168亿元。

除龙岗区宝龙街道G02310-0001宗地全部用于建设企业自持的保障性租赁住房，其余7宗用地均建设“普通商品住房+保障性租赁住房”。

本次深圳依旧保持“控溢价率15%”，所有出让地块当竞买人报价达到最高限制地价时，且有2个或2个以上竞买人时，通过摇号方式确定竞得人。值得一提的，本次土拍成交的所有地块，均达到溢价率通过摇号成交。

参与本轮土拍的开发商具体包括：建发、中海、金地、华润、招商、保利、深业、五矿、华侨城、金茂、天健、华发、万科、越秀、国贸、联发、中铁建、星河、仁恒、卓越、深汕城投等。

值得注意的是，虽然没有可售型人才房、安居房土地，但人才安居集团依然没有缺席，与万科、深业成立联合体，参与竞拍。

就拿地情况来看，除华润置地拿下2宗外，万科联合人才安居集团、深业联合人才安居集团、坪山城投、天健地产、深汕投、龙岗人才安居公司各拿地1宗。单地块成交最高价，为万科联合人才安居集团的70.2亿宝安尖岗山宅地。

去年，深圳宝安豪宅片区万科尖岗山项目备受关注，不仅是因为高效完成了开发建设，而且该项目还成为了许多房企对于平衡项目成本与利润问题的观察样本。

就尖岗山区域的开发建设，万科是有经验和优势的，此次更携手人才安居集团重金拿地，以70.51亿竞得宝安新安A012-0112宗地。

该宗地位于尖岗山豪宅片区，具体位置是曦城南区南侧、尖岗山公园西侧，邻近京港澳高速。地块面积9.8万平方米，建筑面积21.55万平方米，初始建设保障性租赁住房面积1.91万平方米。

观点新媒体了解到，去年同片区出让的A122-0372地块，发展为佳兆业凤鸣水岸花园项目，目前住宅毛坯限价83265元/平方米，万科联合体此次竞得地块在商品住宅限售单价略微上调了4000元/平方米。

目前，整个尖岗山地区有包括中海、招商华侨城、新世界、越秀在内的6个项目，多为依山而建的150平方米以上高端住宅、洋房和别墅等。

比起万科联合体重金再入宝安豪宅区，华润置地以总价41.31亿拿下光明两宗地，摇号“运气”也显得特别重要。

本次土拍所有土地都触顶摇号，华润置地通过摇号拿到2宗，分别为19.04亿获光明玉塘地块及22.27亿获光明凤凰地块。

其中，光明凤凰A503-0095宗地位于光侨路东侧，地块西侧是光明图书馆，东侧靠近光明高铁站，且周边已有特发观月台、龙光玖瑞府等住宅小区。

地块面积1.71万平方米，建筑面积9.80万平方米，初始建设保障性租赁住房面积9520平方米，建成后毛坯房房销售均价不得高于48900元/平方米。去年同区出让地块的中海观园项目，当时住宅毛坯限价44400元/平方米，该地块限价上调了4500元/平方米。

光明玉塘A607-0888宗地，邻近深圳大学附属实验中学，周边有深铁瑞城等小区，地铁6号线长圳站。据悉，该地块共吸引了华润、中海、保利、招商、华发、联发6家参与竞拍。

地块面积1.935万平方米，建筑面积8.9万平方米，初始建设保障性租赁住房面积8010平方米，建成后毛坯房销售均价不得高于47150元/平方米。同比去年同区地块，毛坯房限价上调了3750元/平方米。

今年一季度，华润置地先后在大连、义乌、长沙、合肥、北京等地均有拿地动作。根据该公司2021年度业绩会上管理层的表态：“无论是二级市场招拍挂还是收并购，必须要买对，不能买错。必须要回报达标，不能回报不好，这是大的逻辑。”

在深圳土拍开始之前，有市场人士跟观点新媒体透露，天健集团会参与此次供地，并对此次8宗地块进行了深入研究。果然在今天拍地上，天健集团旗下天健地产以25.76亿元获得坪山石井宅地。

宗地临近深圳中学坪山创新学校及在建的地铁16号线石井站，周围已有在售楼盘。在名校的加持下，地块竞争力还是不错的。地块面积7.62万平方米，建筑面积23.35万平方米，初始建设保障性租赁住房面积2.11万平方米，建成后毛坯房房销售均价不得高于37500元/平方米。

天健集团目前高毛利和营收涨幅是由深圳天骄项目支撑，这种具备区位、体量及毛利率优势的项目难以复制，需要新项目去承接未来的毛利率及营收。

据此前观点新媒体报道，2020年天骄南苑收入达到42.9亿，占天健集团当年房地产营收总额6成，毛利率62.45%。待天骄项目结转结束，迫切的寻找到下一个“天骄”。

除了上述4宗地，其他4宗亦分别成功出让：深圳市科之谷投资有限公司（深业）联手深圳人才安居集团以封顶价37.80亿获龙华民治宅地；深圳市坪山城投城市更新投资有限公司以总价9.5亿元竞得坪山龙田G12303-8078宗地；广东深汕投资控股集团有限公司以封顶价6.92亿元获深汕E2021-0001地块；深圳市龙岗人才安居有限公司以总价1.49亿元拿下龙岗宝龙G02310-0001保障性租赁住房地块。