天津2022首批集中供地：9宗流拍6宗成交，金茂19亿扛鼎

作者/龚丽欣

上午8点30分，杭州2022年首轮集中供地正式开拍，23宗土地封顶摇号、滨江狂掷171亿元揽地10宗……场面可谓是热火朝天。

然而，天津却是一片寂寥。

同样是4月25日，天津迎来了第一轮集中供地，与杭州多轮抢地、高溢价、转摇号景象不同，底价成交、流拍仿佛成为主旋律。

根据天津市公共资源交易中心披露的数据，天津首轮土拍成功出让6宗地块，总成交金额约43.5亿元，总成交土地面积约48.6万平方米。

另有15宗地块在开拍前停牌、9宗地块流拍……

对于天津土拍的表现，有人认为意料之中，也有人表示稍显遗憾。

主城区缺席

农历新年以来，天津迎来供地高峰，仅3月25日当天，天津公共资源交易中心就上架了30宗地块，其中29宗为涉宅用地，全部设有最高限价，另有1宗商业服务设施用地。

不过，本次供地明星地块相对较少，仅有两宗地块位于主城区，其余布局在环城区、远郊区及滨海新区，拟出让土地面积仅205.1万平方米，规划总体量约336.3万平方米，挂牌起始总价约269亿元，均较去年有所下降。

熟悉天津市场的分析人士向观点新媒体表示，今年房企销售延续去年下半年趋势，整体有所下滑，加上一二季度是房企偿债高峰期，行业整体面临资金紧张、回款难度大的问题，拿地热情不高，因此第一轮土地供应基本不会出现太多明星地块。

此外，有机构预测，部分地块在缺少区域市场流速的支持、地价优势不明显的情况下，仍难通过市场化路径实现成交，预计30宗土地中顺利成交的应在60%-70%左右。

但故事的发展让人始料未及。

4月22日，距离地块开拍不到三天，天津市规划和自然资源局再发公告宣布，第一批集中供地的15宗地块因故停牌，停牌地块结合疫情防控等有关要求，后续另行安排出让。

一纸公告，天津土地供应再度砍半，仅有的两幅主城区地块亦退出本次拍卖行列。

“前期竞买申请的人数比较少，是15宗地停止供应的主要原因。”分析人士表示。

从报名竞价的企业名单看，首轮拍地中跃跃欲试的企业似乎只有零星几个身影；同时，多宗地块由城投公司托底，与昔日热闹的光景难于相提并论。

以成交结果来看，本次集中供地成交6宗地块，成交总金额约43.5亿元，成交土地面积约48.6万平方米，其余9宗地块流拍。

即便是成功觅得买家的地块，也基本“一轮游”，仅有一宗滨海新区地块达到最高限价，该地块由天津市津南区机关事务服务中心下属公司竞得，成交总价1.6亿元，溢价率14.99%。

除此之外，成交总价最高的地块为津东丽沙（挂）2022-0054号地块，该地块分为ABCD四个地块，其中ABC为住宅用地，D为商业用地，住宅土地总面积8.63万平方米，商业土地总该年纪5.86万平方米。

上述地块由中国金茂全资子公司天津东辉产创有限公司拿下，成交总价为19亿元，成交楼面价6686元/平方米。

另外，杉杉商业集团以总价5.73亿元摘得津西青（挂）2021-06号(南站枫雅道南侧)地块，成交楼面价为3245元/平方米，该地块位于西青区枫雅道和博航环路交口西南侧，是本轮集中供地当中唯一一宗纯商服地块。

早在去年9月，天津西青区政府就曾与杉杉商业集团举行签约仪式，杉杉奥特莱斯商业综合体项目正式落户西青区。

根据彼时的报道，杉杉商业集团西青高端奥特莱斯商业综合体项目坐落于天津南站商务区枫雅道南侧，将于2021年底开工建设，2023年投入运营，预计年吸引客流不低于1200万人次，带动就业超3000人。

转冷的楼市

自去年下半年开始，天津地市就有转冷的趋势。

观点新媒体了解到，2021年，天津首轮土拍热度高涨，频频出现高溢价地块。其中，南开区天拖、广开板块成交的两宗宅地触及最高限价，并转入竞自持租赁面积的阶段。

但6月以来，调控政策趋严、楼市转冷，房企拿地热情骤减，第二轮土拍流拍率明显增加。受此影响，第三轮土地供应数量大幅下降，仅供地11宗，且取消了自持限制。

2022年，天津土地市场延续了去年状况。

分析人士表示：“现阶段，房企首要任务是保证现金流安全，可以看到今年以来，企业投拓更加谨慎，尤其是出现市场异动的远郊板块，拿地会更加保守。”

事实上，不止是天津，近期包括东莞、南京等城市土地市场亦差不多。其中，东莞首批集中供地原计划出让8宗涉宅地块，在竞拍前一天就有6宗地块因故终止，最终仅成交了两宗；而南京有6宗地块流拍，8宗地块底价成交。

根据国家统计局公布的数据，今年一季度全国房地产开发投资27765亿元，同比增长0.7%；开发投资增速继续下调，连续12个月回落，且增速水平创近20个月新低，一季度全国房企土地购置面积同比增速为-40.9%。

房企在拿地端踩上“急刹车”，一方面，融资环境趋紧与偿债高峰来临的当下，房企资金承压，拿地意愿有所降低。另一方面，天津楼市成交持续下降，但商品房库存持续走高，如此一来，开发商的积极性自然降低。

数据显示，2021年天津新建商品房销售1434.5万平方米，同比增长9.8%，成交均价16182元/平方米，同比增长0.1%；成交总金额突破2322.76亿元，达到近五年最高。

今年以来，受疫情反复等因素影响，天津楼市触底。数据显示，2022年一季度，天津市商品住宅成交面积150.22万平方米，同比下降40%，为2014年以来同期最低值。

除此之外，天津同期新房市场供应7626套，与2021年21426套相比降幅达64.4%。截至目前，天津商品住宅中新房库存为2470万平方米，去化周期超2年，属于中大城市当中的较高值。

不过，近日天津房地产业协会在官微表示，近期召集多家房企开会，研究加快房地产开发项目销售的津十条政策，修改后将对外公布。

与此同时，会议还协调建立了相邻项目良性竟争机制，部署了制定规范商品房渠道销售等规章，协商建立商品房渠道销售联盟等，并听取各房地产开发企业的意见和建议。

也就是说，天津楼市或将有所改善，分析人士亦提到：“随着天津楼市的去库存，很多板块将陆续达到供求新平衡，未来土拍热度有望恢复到去年年初的水平。”