港资吹响扩张号角 新世界一日内收购龙光系资产与签约招商蛇口

此时，对资金充裕的港企而言，是一个扩张的好机会。

4月26日晚间，新世界发展与新创建集团发布联合公告称，以总代价19.024亿元，从龙光交通集团手中收购高速公路的管理及营运的公司40%股权及相关股息和债权。

这一目标公司原控股东龙光基业最终实际控制方为龙光交通集团，公司大股东为上市公司龙光集团董事长纪海鹏，持股比例47%。

其实，在年初业绩会上，新世界就已数次提及要逆市扩张。

新世界发展行政总裁郑志刚彼时称，内地“三条红线”政策，要求高负债房地产企业去杠杆化，并鼓励财务稳健的发展商多做收购，以化解行业危机。这个形势反而成为集团收购优质土地的契机，同时可以加快入账。

扩张的举动不止于此，同日，新世界中国发布公告，已与招商蛇口签署战略合作协议，双方将在内地和香港开展全方位战略合作，涉及住宅开发、商业体打造、城市更新及旧改项目、股权及资产收购项目等多个领域。

收购高速公路资产

虽是高速公路资产，但却与深陷债务泥潭的龙光有着千丝万缕关系。

观点新媒体获悉，此次收购事项涉及的项目公司为广西龙光贵梧高速公路有限公司，原由龙光基业全资拥有，龙光基业为龙光交通的全资附属公司，而龙光交通由上市公司龙光集团董事长纪海鹏持股47%。

根据公告，新创建的间接全资附属公司与龙光基业、龙光交通及广西龙光贵梧高速公路有限公司订立股权及债权转让合同。

此次收购方新创建集团，是新世界发展集团旗下多元产业上市旗舰，主要在香港及内地投资和经营多元化业务，核心业务包括收费公路、商务飞机租赁、建筑及保险，策略组合则涵盖物流及设施管理。

根据协议，新创建收购龙光基业所持有的目标公司股权，交易代价16.349亿元；收购目标公司应收股息，交易代价4680万港元；以及龙光交通债权人权利，交易代价2.207亿元。

交易总代价19.024亿元将由新创建集团的内部资源及/或信誉良好的银行提供的未动用银行贷款拨付。

根据公告，股权收购完成后，目标公司将由新创建集团及龙光基业分别持有40%及60%，并预计作为新世界发展集团及新创建集团各自的合营企业入账。

公告表示，收购事项与新创建集团的投资策略一致，预计将进一步加强道路业务作为新创建集团核心业务之一，并将进一步扩展新创建集团在内地基础设施投资方面的足迹。预计收购事项完成后，高速公路将为新创建集团的现金流及财务表现带来即时贡献，有利于新创建集团的道路业务的整体表现。

这笔收购基于新世界发展对该项目的良好预期。据了解，目标公司完全拥有高速公路的经营权，高速公路位于广西，为中国西南地区的交通枢纽，连接广东、云南、贵州、北部湾及东盟市场。

新世界发展预计，广西的区域GDP及汽车拥有量增长潜力较高，将成为高速公路未来经营表现的坚实基础。

另一方面，高速公路余下特许经营期较长，约为23年，预计于收购事项完成后，新创建集团的道路组合平均余下特许经营期将得以提升，从而将支持新创建集团可持续长远增长及渐进式股息政策。

这一项目的出售并不令人意外，观点新媒体了解到，今年初龙光出现流动性困难，并希冀通过一系列资产处置来改善流动性。

龙光于3月恳谈会中回应未来的资产处置计划称，争取在3月份至6月份做到不低于40亿元资产盘活，公司在积极与国有企业和市场买家对接，争取在今年完成120亿元资产盘活，在价格方面以盘活速度优先为考量。

新世界“quick win”

新世界的收购亦在意料之中，于今年初业绩会中，该公司便对外称，当部分发展商急需出售项目套现资金时，其实制造了很多机会让他们获取一些便宜的优质项目。

据悉，郑志刚在2021年6月份已在公司内部公布“quick win”（快赢）战略，并很快督促手下团队开展相关工作。

他曾于业绩会上透露，新世界发展会预留大约200亿港元用于收购，会看准时机进军大湾区，留意地点较好、成熟、短期内可销售的改造项目。

观点新媒体获悉，于2021/2022中期内，新世界发展成功收购三个大湾区内项目，包括位于深圳市光明区新湖街道的深圳光明光侨食品厂改造项目，项目占地约5万平米，预计改造后可提供超16万平米可售住宅；深圳市龙岗区188工业区城市更新项目，项目总规划面积65万平方米；以及位于广州市海珠区的广东省应急医院、广东省第二人民医院宿舍区项目。

“去年这种情况下，市场上有很多发展商、同行愿意把他们项目（的股权）拿出来销售。”管理层对投资者们如是介绍，第一个并购案188工业区城市更新项目在去年8-9月份就成功落定。

“它是一个发展商做了10年的工改项目，已经全部拿了总规。”据悉，新世界是以非常便宜的价格收购了65%股权，入驻后立刻完成了剩余拆迁处理工作，项目目前已经动工。

除该项目外，光侨食品厂改造项目最快也将在今年10月动工。而广东省应急医院、广东省第二人民医院宿舍区项目，目前也已经全部搬迁完毕，今年内要动工开建。据悉，这批项目毛利率预计高于50%。

除此之外，新世界发展还陆续参与不少旧城改造项目。

2021年8月22日，新世界中国接连成为广州海珠区通海珠区联星村（南箕社、东方红社）旧改项目、广州增城区荔城街夏街村旧村的合作企业。

能够发现，新世界发展在不断加快内地发展速度，包括借助合作伙伴的力量。

4月26日，新世界中国与招商蛇口签署战略合作协议，双方将在内地和香港开展全方位战略合作，涉及住宅开发、商业体打造、城市更新及旧改项目、股权及资产收购项目等多个领域。

对此次合作，一位接近招商蛇口的人士对观点新媒体表示，招商蛇口认可新世界发展的商业项目打造能力，希望在不擅长的领域与优秀者同行。

观点新媒体了解到，物业的持有运营一直是新世界发展的优势所在，目前新世界发展在香港及中国内地合共营运17个K11项目。预计到2026年，在内地10个城市合计38个项目，总建筑面积将达到280万平方米。

疫情影响下，2022财年上半年，新世界发展整体租金收益率上升9%，整体分布业绩按年上升26%，新世界发展将其归功于全线K11项目录得较好表现。期内，香港K11零售额上升21%，而香港整体零售市场仅上升8%；中国内地K11零售额上升39%，而内地整体仅上升4%。

另外，在此次合作之前，新世界发展与招商蛇口就曾合力打造深圳蛇口太子湾综合开发项目，并于近日联手竞得香港港铁将军澳百胜角通风楼物业发展项目。

2016年12月，新世界发展参与增资招商蛇口太子湾四宗地，包括DY02-02地块、DY02-04地块、DY04-01地块及DY04-04地块，总代价达88.89亿元。

2020年，新世界称将斥资超过100亿元发展深圳太子湾大型一站式综合项目，项目坐落于蛇口全新建造的邮轮码头旁，发展总楼面面积达390万平方呎，落成后势将成为深圳较大海滨文化商业区，预计整个项目于2024年起分阶段落成，而招商蛇口为参股企业。

据介绍，太子湾项目以文化生活为主轴，拥有K11文化艺术购物中心、以家庭亲子教育为主题的Discovery Park，在商业方面，设有海滨商业街、五星级酒店，以及380米甲级写字楼。

截至2021年12月31日，新世界发展于中国内地持有约551.6万平方米土地储备，其中54%位于大湾区。而持有的10个旧改项目，全部位于广州和深圳。