港资也快跑 新世界首个轻资产K11选在了上海金桥

作者/陈玲

更喜欢“十年磨一剑”的港资，似乎也开始要快跑了。

3月16日，K11集团宣布，成功投得上海金桥地铁上盖项目商业部分管理服务项目，这是K11在上海第三个商业项目，也标志着K11集团正式进军轻资产管理市场。

K11创办人郑志刚表示，相信上海金桥K11 Select项目将成为集团另一个文化零售新地标，并以此为起点，把轻资产业务延伸至全国各个城市。

轻资产，似乎已经成为规模扩张的代名词，新世界发展亦有此意。

目前，新世界发展在香港及中国内地合共营运17个K11项目，预计到2026年，项目将会遍及内地10个城市合计38个项目，总建筑面积将达到280万平方米。

或许没有一种商业模式是永恒不变的，从自持到轻资产，新世界也在改变。在K11计划中，预计2023年底商业管理轻资产项目将增至10个。

首个轻资产K11

淮海中路商圈之后，K11将第三座项目选址金桥。

3月16日，K11集团宣布，成功投得由上海浦发上城置业有限公司公开招标的上海金桥地铁上盖项目商业部分管理服务项目。K11计划就品牌管理输出进行积极探索与业务合作，通过定制开发及轻资产运营等多种创新方式，拓展文化零售线下场景和流量入口。

透过轻资产管理的合作模式，K11将旗下专为新世代打造的“文化沙盒”K11 Select首次引入上海。

观点新媒体了解到，K11 Select是K 11子品牌，此前已在武汉、天津成功开出运营。这一品牌核心客群更加年轻化，针对18-25岁新一代消费者“对未来的无限想象”与“尝新”的消费诉求。

据悉，这一项目将打造成文化零售概念的商业项目，与已经开业上海K11购物艺术中心和正在建设的淮海中路K11项目发挥协同效应。

资料显示，此次中标项目地块总占地面积约42万平方米，处于地铁9号线、12号线换乘站金海路站及14号线桂桥路站三轨交地铁上盖。

根据控规，整个区域开发体量是77.92万平方米，K11拿下的区域是其中商住办部分，总开发体量大约是63万平方米（住宅8.35万平米、商办32.2万平米、研发22.06万平米）。

将第一个轻资产项目选址上海，似乎不难理解。

选址永远是商业地产项目追求的最高准则，上海作为国内最开放的门户城市之一，早年便是必争之地。

从南京西路到淮海中路，从静安寺到徐家汇，绝大多数高档购物中心和写字楼由港资持有运营。这其中包括新世界中国、新鸿基地产、恒基兆业、恒隆集团、嘉里建设等在内的几乎所有知名港资。

新世界的第一座K11便选址于此。

2013年，中国内地第一座K11购物艺术中心在上海开业。彼时，地下三层的莫奈展开放了3个月，观展总数超过30万人次，单日最高6000人次，领跑上海一众购物中心，商铺租金与办公楼租金随时上涨。

2020年8月，新世界再以41.11亿元竞得淮海中路一宗商办地块，打造上海第二座K11，次年7月30日，项目正式动工。根据规划，将采用开放式商业街区形态，通过花园广场、垂直绿化、景观庭院，将设计与淮海公园的自然景观有机结合，打造城市中的花园绿洲。

从区位看，金桥显然与淮海中路差距甚远。不过，具备较大商业发展潜力。

作为上海主城区九大城市副中心之一，金桥不仅是上海“金色中环发展带”的重要节点，更是上海东北部的公共活动中心以及南北创新走廊的核心支点。

据观点新媒体了解，2021年前，金桥仍是一个商业较为匮乏的区域，但随着嘉里巨峰路TOD项目、浦东万象天地、金桥碧云综合体等商业项目拔地而起，有望成为下一个商业密集区。

2021年，浦东万象天地开工，这一项目为华润轻资产项目，携手浦开集团共同打造；同年嘉里建设联合GIC（新加坡政府投资公司）以总价60亿拿下上海浦东巨峰路TOD综合体项目，打造上海第三座嘉里中心，近期该综合体项目正式开工；2021年，日本三井不动产带来的中国首家LaLaport啦啦宝都正式开业。

“金桥原来叫进出口加工区，是产业重点。商场做得好，人气就会旺起来。”上海中原分析师卢云曦认为，这一区域具备潜力，具备产业和人口，但是中高端商业少，属于空白点。

“金桥商业发展超过15年，但是整体的市场水平以及发展状态仍处于雏形阶段，需要有更多更好的载体的提升。随着整个城市的核心发展圈的外拓，城市副中心的规划落地，金色中环产业带的发展，对于现代商贸的发展需要有新的商业形态和业态的加入。”

第一太平戴维斯华东区策略顾问部高级董事、主管朱锋亦在接受观点新媒体采访时指出，金桥纳入副中心规划以后，正面临着产业升级，从工业2.0升级到工业3.0以及现代商贸服务业的发展，会带动整个区域的提升。

并且，随着将来浦东东站的规划，承接上海北门户以及更大范围内的浦东区域的辐射，浦东的核心会逐渐逐渐向东延伸。金桥区域将越来越呈现出核心商圈的作用和价值。

新世界K11快跑

2008年，具备相当艺术造诣的郑志刚创立艺术与购物结合的K11商业品牌。这一品牌融合艺术、人文、自然三大核心元素，将艺术与商业相结合。在购物之余，人们还能够进行一系列的艺术活动体验。

“艺术是K11的DNA，但不是主题。K11不是做主题型消费。因为做主题，新鲜感会慢慢减少，商业是本质、艺术是灵魂，人文及自然只是K11的附加值。”

尽管是新世界旗下品牌之一，但在多数人看来，K11更多带有“郑志刚”的标签，因为赋予购物中心艺术的灵魂完全符合郑志刚的个人意志。

现在，K11已逐渐成为新世界发展的业绩增长点。

疫情影响下，2022财年上半年，新世界发展整体租金收益率上升9%，整体分布业绩按年上升26%，新世界发展将其归功于全线K11项目录得较好表现。

观点新媒体了解到，报告期内香港K11零售额上升21%，而香港整体零售市场仅上升8%；中国内地K11零售额上升39%，而内地整体仅上升4%。

3月15日，新世界发展召开2022财年中期业绩后非交易路演，据参会者透露，郑志刚在2021年6月份已在公司内部公布“quic kwin”（快赢）战略，并很快督促手下团队开展相关工作。

新世界发展对于商业项目同样进取。不过，由于以往K11均采取自持方式获取项目，这十年来扩张速度不算太快，截至目前合共营运17个项目。

按照规划，K11将在未来4年增加21个新项目，即总运营项目将达到38个，运营面积达到280万平方米。

对于持有商业为主的港资来说，这一挑战不小，而轻资产方式能够让K11快速跑起来。

此次入局轻资产，K11集团表示，轻资产模式能够加速商业管理业务拓展，紧密把握国内零售消费市场在后疫情时代的强劲反弹和复苏机遇，进行商业新战场的战略性布局。

朱锋则表示，往往一个地产开发项目，快则4-5年，慢则8-10年，对于项目拓展速度慢，涉及的资本投入量大。

“众多企业投身轻资产，一方面轻资产对于品牌拓展所需要投入的资金会更少，合作模式更为灵活，获取项目的方式和风险更低。另外一方面轻资产输出能更快速更高效的拓展品牌。能在短期内形成规模效应。”

那么，快速复制是否会导致审美疲劳？此前据新世界发展管理层介绍，K11从来不会盲目复制成功模式，每个地方的项目时都会因应当地文化、风土人情加入本地特色。

“在以文化零售先锋模式为指引的前提下，推广多元文化，并致敬本地的人文与艺术。”比如，广州K11内部整体设计融合了具有岭南特色的榕树形象，天津K11室内设计主题融入天津独特的运河文化。