新世界发展2021业绩背后的内地战略构思：要快赢！

会总是留给有准备的人。

手握千亿短期可动用现金，新世界发展将继续加强中国内地市场的收并购活动。

日益分化的内房市场让蛰伏者占优，这对过去几年表现激进，如今却陷入经营困难的出险房企来说大概不太公平，但事实就是如此。

业界也曾喜欢谈论新世界发展内地业务发展缓慢，只是情况已发生变化，天平似乎越来越倾斜到这家港资开发商身上。

去年下半年以来，该公司已完成对三个大湾区旧改项目的收购。

据资本市场消息，3月15日，新世界发展召开了2022财年中期业绩后非交易路演，着重讲述了在新发展环境下内地业务的战略构思。

会议由新世界集团高管，包括执行董事兼新世界中国行政总裁黄少媚、K11高级副总裁兼南区负责人邹郁，以及首席财务总监刘富强等主持。

内地

新世界发展是最早参与内地投资的港资企业之一。

在第一代领导人郑裕彤带领下，新世界集团于上世纪80年代率先来到广州，开发建设了中国首间中外合资酒店——中国大酒店。

当时，新世界发展内地业务主要分为两个独立板块：新世界中国是内地业务发展的主体，于1997年在港交所主板上市，内地商业、百货部分则交由新世界百货主理。

出于对内地经济前景的看好，新世界中国前20余年发展布局策略倾向于全覆盖，基建、住宅、写字楼、商场、旧城改造以及度假村等范畴均有涉及，表现十分活跃。

且投资地域十分广阔，对一二三线城市基本上一视同仁，以较低的价格勾下大量土储。在华北及东北的北京、沈阳、大连、天津，华中的武汉、长沙，西部的成都、贵阳，华南的广州、海口等地，均能看到新世界中国的身影。

但2000年后，新世界中国拓展速度肉眼可见地放缓，招拍挂、收并购动作寥寥。早年囤积的土储支撑着该公司的业绩，直至10年代初期。

资料显示，截至2013年新世界中国拥有约2650万平方米土地储备，过去积累的项目不在少数。虽然彼时二三线城市火爆的行情能暂时缓解部分焦虑，但长期缺乏新增土储的问题最终还是会摆到眼前。

2012年，第二代领导人郑家纯接任主席，新世界向外公布了进取的目标：“希望新世界能成为香港地产商的‘四大’，甚至第一。”并为此制定了相应改革措施。

内地业务成为被调整对象之一，郑家纯的思路是，新世界中国住宅、商业两手抓同步加快投入。据悉，这一年新世界中国的对外融资规模超过百亿港元。

其中，住宅部分调整买地策略，倾向于在二三线城市购入规模较小不需要长期发展的土地，以缩短发展周期，加快周转速度。商业方面瞄准经济发展水平较高的一二线城市开发商业综合体项目，如沈阳、广州、武汉、海口及成都等，主要用作长远收租，增加经常性收入。

2014年，郑氏家族发起对新世界中国的私有化，寻求更灵活的融资手段，扩大对内地投资。

翌年，内地房地产市场走弱。新世界中国持续剥离非核心资产，分别向兄弟平台周大福出售酒店管理业务套现19.63亿港元，向恒大集团出售武汉、海口、惠州、贵阳和成都多个物业，交易金额超200亿元。

“出售标志着集团减低二线及三线城市及毛利率较低项目投资，把资源集中在一线及1.5线城市及中型物业项目，达到优化物业发展及投资组合策略。”新世界当时解释。

2016年，新世界中国私有化成功，第三代掌舵人郑志刚逐渐走向台前。

出清了大量二三线城市项目后，新世界中国投资重心开始往粤港澳大湾区转移。在“激进一点”口号引领下，新世界在广州、深圳、佛山等湾区内核心城市增购土地，并加强对城市更新、产城融合的研究。

截至2021年12月31日，新世界发展于中国内地持有约551.6万平方米土地储备，其中54%位于大湾区。而持有的10个旧改项目，全部位于广州和深圳。

快赢

研究新世界中国内地的历史沿革，能更好地帮助我们理解，为何对新世界来说，目前剧变的房地产市场带来了挑战，但更多是机会。

事实上，近年来新世界中国业务发展的其中一个矛盾点，是扩张决心与价格越来越失衡的土地市场之间并不匹配。

向来注重利润率和财务健康的港资开发商，面临土地市场激烈的竞争和高企的价格，往往难以像部分内房那般不计成本。

直至疫情和房地产行业大调整时代到来，让新世界看到业务加速的可能性。

“疫情期间现金为王……”、“逆市中现金永远为王……”据观点新媒体了解郑志刚在疫情爆发后的几场业绩会内，曾多次提到公司拥有十分充足的现金，能在合适时间入市增强核心业务。

而来自参与最新这场路演的投资者透露，郑志刚在2021年6月份已在公司内部公布“quic kwin”（快赢）战略，并很快督促手下团队开展相关工作。

观点新媒体获悉，新世界中国去年下半年在收并购方面主要在旧改方面取得突破，并将3个项目收入囊中。

它们分别为位于深圳市光明区新湖街道的深圳光明光侨食品厂改造项目，项目占地约5万平米，预计改造后可提供超16万平米可售住宅；深圳市龙岗区188工业区城市更新项目，项目总规划面积65万平方米；以及位于广州市海珠区的广东省应急医院、广东省第二人民医院宿舍区项目。

“去年这种情况下，市场上有很多发展商、同行愿意把他们项目（的股权）拿出来销售。”黄少媚会上对投资者们如是介绍，第一个并购案188工业区城市更新项目在去年8-9月份就成功落定。

“它是一个发展商做了10年的工改项目，已经全部拿了总规。”有投资者这样转述，新世界是以非常便宜的价格收购了65%股权，入驻后立刻完成了剩余拆迁处理工作，项目目前已经动工。

参加会议的投资者告诉观点新媒体，除该项目外，光侨食品厂改造项目最快也将在今年10月动工。而广东省应急医院、广东省第二人民医院宿舍区项目，目前也已经全部搬迁完毕，今年内要动工开建。据悉，这批项目的毛利率预计高于50%。

而早前，2月末的业绩会上，郑志刚曾宣布将预留约200亿港元用于推进收并购。

首席财务总监刘富强于路演中就补充称，新世界在收并购上并不局限香港或者内地，约200亿港元的预算中，内地方面占90亿元人民币，香港会用大概80亿港元。

但黄少媚强调，新世界中国在收并购上并非来者不拒。未来意愿收购的项目，必须具备能够快速开发、快速销售的条件。另外，项目地段、内部复杂程度都是考量的标准。

“我们要做充足的尽职调查，也会非常注重法律的稳健”，投资者如此引用会中高管表态。

千亿

强调“快速开发、快速销售”的背后，是新世界对公司资金安全的考量。通过加强出售非核心资产、加强楼盘的推售回款，新世界近两年来一直维持着大量的现金储备。

资料显示，在2019/2020财年，新世界发展通过出售资产，合共收回了106亿港元现金。2020/2021财年则出售了约180亿港元非核心资产，本年度还将计划出售80-100亿港元。

因此到2020/2021财年末，新世界发展拥有现金储备大概1000亿港元。黄少媚称，公司短期内可动用资金大约有500多亿港元，仍然十分充裕。这也是“快赢”战略得以成功的基础，也是新世界面对下行行情的底气所在。

“过去我们一直坚持的是财务稳健。”路演中有高管如此表示，目前中国经济发展的总体基调仍是稳中求进、行稳致远。新世界中国有比较激进的一面，但也不会远离大基调。

接下来的一年，新世界将坚持三个主要方向：第一，严格控制财务状况，维持财务稳健；第二，深耕大湾区；第三，坚持稳中求胜、开源节流的策略。

通过投资物业加强经常性收入，是新世界发展加强财务稳定性的重要手段。

遵循相同的“商业与住宅并重”发展策略，商业地产出身的郑志刚将自创品牌K11融入新世界，以此加强了后者的商业产品线。目前，K11已从一个创业项目逐渐成长为新世界逆市增长的关键板块。

资料显示，在2021/2022财年上半年，新世界发展在中国内地的物业投资收入达到10.21亿港元，同比上升16.7%；香港分部收入14.97亿港元，同比增长4%。在疫情的影响下，新世界发展整体租金收益率仍上升了9%。

截至目前，新世界在香港及中国内地合共营运17个K11项目。按照规划，K11将在未来4年增加21个新项目，即总运营项目将达到38个，运营面积达到280万平方米。

据此，香港及中国内地K11项目租金收入由2021财年到2026财年，将达到30%以上的复合年均增长率。