华润万象版图 “听懂广州之后”与黄埔旧改里的商业

作者/冯嘉炜

在各方关注之下，广州今年首个公开招商的旧村改造项目最终还是交到了华润手中。

3月14日，广州黄埔区新溪村旧村改造项目公开引入合作企业成交结果公示，确定华润置地控股有限公司、广东安德股权投资有限公司、广州开投润埔实业发展集团有限公司组成的联合体为合作企业，总投资约22亿元。

其中，安德股权投资、开投润埔背后分别是平安保险和广州开发区投资集团。

观点新媒体了解到，华润置地将在新溪打造一座万象系商业综合体，但最终归属于万象系版图哪一角，未有定论。

入场时机

新溪所在的老黄埔，早在孙中山《建国方略》中就承载着“南方大港”的愿景，新溪北面的大沙东路过去因商业气息浓厚，曾被誉为黄埔的“北京路”。

随着广州发展一路东进，老黄埔逐渐成为最热门板块之一，但传统商业配套如今已稍显落后。

2021年11月1日公布的《黄埔区商贸服务业发展“十四五”规划》提出，未来五年将在黄埔湾商圈内建设3家以上五星级酒店、5座以上大型商业综合体、1个博物馆、1个会展中心、1条特色风情商业街（水岸商贸区），商圈商业经营面积超过60万平方米。至2025年商圈日客流量超过100万人。

从城市发展的角度，华润这座万象系综合体恰逢其时。

根据黄埔第七次人口普查数据，新溪所在的黄埔街道是全区人口最稠密地方，平均每平方公里接近13000人（黄埔区人口密度为2612人/平方公里）。

此外，新溪周边轨道交通包含了广州地铁5号线、13号线以及在建地铁7号线二期、五号线东延段。

良好的区位优势，让新溪除了商业价值外更具住宅开发价值。

据了解，新溪旧改项目首开的5号复建地块，规划有4栋住宅塔楼及幼儿园等相关配套，而目前片区内私宅尚未全面开拆。

据2019年10月30日统计，新溪村有户籍人口273户，共963人，现状建筑面积26.14万平方米。也就是说，该项目商品房距入市尚有一段时间。

黄埔旧改入局者中，华润来得并不算早，新溪周边已有万科城市之光、中鼎君和名城等在售楼盘隔街相望。

万象系商业为华润在区域市场带来的加持，或许得先被分掉一杯羹。

按华润的说法，新溪万象系综合体是“用6年时间听懂广州后”明确打造的项目。也就是说，在权衡利弊后，现在就是最佳的入场时机。

万象分层

关于华润会为黄埔带来何种商业模式，坊间流传过多个版本。

2021年3月28日，合作方广开投公号发文称，新溪片区项目改造后，将引入广州首个华润万象城商业品牌；同时，华润置地华南大区总部也将以新溪项目为契机落户黄埔。

润埔投资有限公司总经理何刚彼时表示，新溪将依托万象城商业综合体，落地约20万平方米商务办公及17万平方米商业服务，预计经济总产值约205亿元。

这一说法也被华润置地城市更新官微和黄埔区官微先后多次提及。

从2021年年中开始，新溪项目商业综合体将调整为“万象天地”或“万象汇”的说法开始流传，主要依据是新溪项目展示中心的沙盘已撤去“万象城”标识，但消息未得到官方证实。

据悉，华润万象系商业项目分为四类：M1、M2、M3和M4。

其中，M1一般位于一二线城市核心区域，主打高奢消费，也就是万象城所属的定位。

M2则定位于“MALL+街区”的城市商业综合体，以轻奢餐饮快时尚为主，代表为万象天地。

M3定位为一二线城市区域购物中心及三四线城市的城市级购物中心，主要面向年轻人和家庭，万象汇就属于这一类别。

M4为是消费层级较低、体量较小的的万象里、五彩城和乐都汇等，一般位于三四线城市。

有分析人士认为，就黄埔新溪的规划定位而言，华润应该不会在此布局层次较低的M3、M4，但不排除万象天地的可能。

传言背后，或许是市场是对华润推进万象城的疑虑。

据半年报显示，截至2021年6月30日，华润置地已开业万象系列购物中心48个，储备项目约60个。

2021上半年，华润万象生活在管购物中心实现零售额560亿元，同比增长84.4%，其中万象城起到不可忽视的带动作用，如深圳湾万象城零售业绩提升225%、杭州万象城提升108%、重庆万象城提升100%、天津万象城提升105%。

定位高奢消费的万象城，一方面业绩亮眼，另一方面，对品牌招商、区域定位、运营模式等方面都提出了很高要求。

如零售额激增的深圳湾万象城就引入了深圳第一家香奈儿、第二家爱马仕，而黄埔新溪板块虽然潜力可观，目前或许还不足以吸引大批奢侈品首店入驻。

此外，万象城开发模式主要以买地自建为主，目前已开业及在建的万象城中，除长三角杭州、无锡及宁波三座万象城是合作开发外，其余均为华润自建，并坚持只租不售，全部持有经营。

这次黄埔新溪旧改牵涉多方合作，加上广州市在政策面的旧改精细化定调，如果华润置地直接推进高奢定位商业综合体，恐怕短时间内回报有限，对运营能力的考验也相对较大。

对此，市场亦存在两种看法。

一派认为，华润置地或许会因地制宜，在新溪量身打造一座全新定位的万象系综合体；另一派则认为，华润或许借此对万象城定位加以调整，覆盖更多的消费层级，以推进该品牌在其他城市的扩张。

但目前一切猜测都只停留在沙盘上，新溪项目作为万象系演变的样本，仍然值得继续观察。