五棵松商圈陷入商业困局 华熙HI-UP能否突围翻盘？

　　商业市场有很多沉浮的故事，北京的五棵松商圈就是其中之一。

　　2008年北京奥运会期间，五棵松商圈头顶“奥运余荫”的光环，商圈发展进入快车道。但当奥运的热度逐渐消退后，五棵松商圈的地位也一度下滑，不论是发展速度、人气流量还是投资回报率都落后于其他长安街沿线商圈，近些年更是被望京、朝外等商圈弯道超车。

　　2016年底，沉寂已久的五棵松商圈迎来了“新兵”，号称“京西三里屯”的华熙HI-UP悄然落户五棵松商圈，这也是近几年来北京西部惟一新增的大型商业综合体。近日，笔者实地走访华熙HI-UP，探究这个被号称“京西三里屯”的项目，是否真的如三里屯一般人气旺盛？

　　华熙HI-UP能否救京西商业困局？

　　多年来，京西商业困局难解的问题一直被行业所诟病。其中五棵松商圈位于北京长安街沿线，西邻西四环，南接复兴路，毗邻地铁一号线五棵松站，位置优越，商圈却一直没有拿得出手的项目。唯一被人想起的商业项目就是五棵松蓝色港湾，但该项目经历了数次流转，至今仍然前途未卜，想依靠它撑起商圈的梦想早已破灭。

　　2016年底，华熙HI-UP悄然入市，该项目毗邻五棵松体育馆，定位于餐饮、休闲、娱乐型商业中心。项目启动之初，以打破体育馆“孤岛”式布局为目标，完善五棵松体育馆的配套设施，改善周围客流难聚集的现状。

　　尽管华熙HI-UP在前期规划时确立了明确的思路，但后期发展中却并没有预想的那么顺利。伴随着五棵松商圈的起起伏伏，华熙HI-UP开业近一年的时间，客流仍然难言理想。

　　笔者走访时发现，华熙HI-UP客流稀少，即使是午间时段，大部分餐饮店铺也多为空无一人的状态。笔者当日在北京网红快餐品牌“大董鸭”就餐，该品牌位于北京华贸公寓的首店，午间时段客流爆满，等餐队伍排到门外。但位于华熙HI-UP的“大董鸭”却出现了空无一人的现象。当日笔者就餐的整个过程中，只有一位外卖人员进去取餐，再无其他客人出现。

　　无独有偶，“大董鸭”并非唯一一家午餐时段无客人的餐饮店铺，周围多家店铺均出现了相似情况。笔者询问了一名保安人员得知，非演出、赛事时段，华熙HI-UP平日客流非常稀少。该保安还告诉笔者：“一般周五、周六、周日的晚上客流较多，但大部分还是从地铁站到体育馆观看演出的时候，路过华熙HI-UP，真正留下就餐的人并不多”。

　　“客流”转化为“客留”是当务之急

　　2015年底，华熙HI-UP正式启动。时任华熙集团文化体育板块管理公司——华熙国际文化体育发展有限公司总经理国今娇曾表示，华熙HI-UP建成后，它的餐饮、酒吧、KTV、咖啡店等餐饮、休闲、娱乐型商业业态，不仅将把来现场观看比赛和演出的人留下来，还会吸引大量的休闲人流到五棵松。

　　但理想是丰满的，现实是骨感的。华熙HI-UP开业后，项目客流一直不稳定。尽管有演出、赛事的晚间客流能达到巅峰，有逼近市中心核心商业客流的态势，但是客流多以观看演出和赛事的观众为主，该类人群在这里短暂停留后便前往体育场，人群流动性大，客群稳定性差。

　　亚太商业不动产学院院长朱凌波表示，“华熙HI-UP以餐饮业态为主，餐饮是时段型消费业态，一般非用餐时段是客流量较差。同时华熙HI-UP周边办公人群很少，造成午餐时段客流也较为稀少。业态单一造成的客流阻断，会对项目运营产生很大影响，同时影响到项目内餐饮店铺，全周期来看，这些餐饮店铺的营收状况应该也不太理想。”

　　某知名连锁餐饮品牌市场负责人告诉笔者，该品牌在华熙HI-UP的店铺销售状况与北京市场其他店铺相比，处于中等水平。据了解，该餐饮品牌一部分店铺位于北京丰台、大兴、顺义等郊区，这些郊区店铺客流无法与市内相比，所以营收也相对排名靠后。

　　中商数据副总裁李静雅告诉笔者，华熙HI-UP群落式建筑及下沉广场设计，造成项目的通达性较差，无法像其他商业项目一样抓人眼球。而且项目以体育、文化为主题的项目定位，对于年轻人的吸引力较大，其他年龄层的客群对它的认知度不高。所以整个项目的商业氛围还有待培养，客群的认知及培养是华熙HI-UP的当务之急。