商业市场暗流涌动,华熙HI-UP业态矩阵恐难突围?

赢商网 Molly   2017-09-21 14:16
核心提示:华熙HI-UP的模式能否满足对周边商业进行填补?

  当前的商业热潮就像水面上的浪花,但真正影响流水走向的是水底深处力量巨大的暗流。

  实体商业困境进一步加深的深层次原因还是商业模式之争,优秀的模式,犹如给商业加了块糖,但前提是商业模式要与品牌合理嫁接,才能帮助商业地产杀出一条血路。

  2016年底,五棵松地铁附近新增了一个大型商业综合体项目——华熙HI-UP。以文化、体育消费为核心的商业模式使华熙HI-UP在众多商业项目中脱颖而出,究竟华熙HI-UP的模式能否满足对周边商业进行填补,吸引区域消费回流,近日笔者对华熙HI-UP进行了一番深入探究。

  华熙HI-UP的路在何方?

  随着国内经济的快速发展,北京的商业市场也呈现出百花齐放的景象,商业氛围的成熟使北京的商圈脉络逐渐清晰。在北京商圈分割明显的现实背景下,五棵松商圈显然难以进入主流商圈的梯队。

  与东部地区相比,五棵松商圈在商业生活上发展相对滞后,特别是特色文化、休闲、娱乐、商业聚集地缺乏,一方面不能适应区域商业发展的需求,另一方面也存在大量的消费外流。

  2015年,五棵松文化体育中心业主——华熙国际投资集团斥资上亿元,打造了一个有别于一般商业体的餐饮、休闲、娱乐型商业中心华熙HI-UP。该项目的入市,对于居住在北京城西的消费者来说,似乎带来了商业的新希望,也一度被看作是解开商圈魔咒的“救命稻草”,但现实似乎没有理想中那么美好。

  中购联购物中心发展委员会主任郭增利告诉笔者,华熙HI-UP项目周围有华熙集团打造的几栋写字楼,商务氛围在逐渐加强,再加上周边林立的几大医院,整体来看项目周边的消费人口存在比较大的基数;同时该地区是北京收入相对较高的地区,整个商圈具有旺盛的消费潜力同时消费水平也比较高。

  郭增利同时表示,五棵松商圈在北京市场上是一个比较有潜力的商圈,但若真正能服务好属地化客群让消费回流,还需要一个特色鲜明、业态丰富、整体商业水准较高的标杆商业来引导。

  笔者走访时发现,华熙HI-UP分为东、西、南、北、中五个分区,近100家商户,约60%为餐饮店铺,如汤城小厨、乌巢披萨、HI辣火锅、大董鸭等;其余为娱乐休闲业态及一部分运动零售业态,包括言几又(需求面积:2000-5000平方米)书店、宜家订货中心、嘻哈包袱铺及阿迪达斯、耐克等品牌店铺。整体业态及品牌处于中低消费水平,缺乏满足周边中高消费客群需求的内容,华熙HI-UP能否真正做到商圈补给被打上了问号。

  业态单一造成的困局

  除了品牌、业态水准有待提高外,业态单一也是华熙HI-UP的一个硬伤。“业态不够餐饮凑”曾经一度是各项目招商人员的口头禅,几乎所有的购物中心都把餐饮作为吸引客流的王牌,华熙HI-UP也是如此。从目前的业态配比来看,60%以上餐饮店铺的重度比例,让整个项目看起来更像是一个美食街区。

  正所谓“外行看热闹,内行看门道”,尽管餐饮业态的确可以增加客人在项目的停留时间,但目前餐饮业态的竞争格局严峻,众多餐饮店铺的毛利并没有想象的那么乐观。表面看来,餐饮行业的毛利不低,但去除房租,人工,能耗等管理支出及税费等。实际留给餐饮店铺的利润并没有那么理想。在华熙HI-UP共有约60余家餐饮店铺,项目内的竞争压力可想而知。

  除去利润空间小造成的经营压力外,华熙HI-UP业态布局的另一特点就是丰富度不够。亚太商业不动产学院院长朱凌波表示,餐饮业态是时段型消费,业态单一势必会造成客流阻隔,所以很难形成持续性稳定客流。项目内缺少能够持续吸引客流的业态,没有稳定的客流,对于店铺经营而言更是雪上加霜。

  郭增利认为,项目体量决定了它的功能组合的丰富度,如果就华熙HI-UP的体量来说,目前的业态组合感觉有些单薄。因为赛事客流是不足以支撑一个商业项目运转的,客流的稳定性差会给项目带来很大的经营压力。所以说,华熙HI-UP缺少一个拳头,即一个有卖点、有吸引力的主力店,这个主力店可以依托场馆客流,起到服务补充的作用,让项目在非赛事期间也能吸引消费者前来,但据观察目前项目中并无这类主力店。

  有业内人士认为,仅靠单一业态很难盘活一个商业项目,商家更需要在特色中突围。而现阶段不仅是华熙集团需要调整品牌业态布局,同时也正是考验华熙HI-UP“创造性”能否客流变现的重要时刻。

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