多家商场优化调整 上海零售物业整体空置率超11%

　　2017年第三季度《上海房地产市场》报告显示，三季度甲级写字楼租金环比下跌1%至每天每平方米人民币9.7元，零售市场整体空置率升至11.6%，房地产投资市场表现较为活跃，剔除土地成交录得九宗整购交易。

　　甲级写字楼

　　上海甲级写字楼市场新增办公面积仅为75,500平方米，环比大幅减少71%。

　　本季度竣工交付的两个甲级写字楼项目分别是位于静安寺区域的宝华越商大厦及位于闵行区吴中路的万象城二期E区和F区写字楼。我们预计第四季度还将有大约50万平方米的办公面积竣工，其中30%的供应量将位于浦东前滩。

　　甲级写字楼平均租金环比下跌1%至每天每平方米人民币9.7元。

　　浦东市场写字楼租金维持在每天每平方米人民币11.0元，而浦西市场则由于部分子市场表现不佳而跌至每天每平方米人民币8.9元，环比下降1.1%。徐家汇写字楼市场租金继续下跌，环比跌幅达到4%。

　　甲级写字楼整体空置率环比上升0.5个百分点至4.7%。

　　第三季度，浦西整体市场空置率环比上升0.5个百分点。在南京西路以及徐家汇地区，由于前几个季度因主力租户搬迁出现的空置面积并未全部去化，导致第三季度市场空置率的攀升。

　　上海对外资投资领域放开政策吸引国外金融企业积极进入上海市场设立办事处，金融机构表现活跃。

　　上半年，上海又有四家外资银行分行获批开业，并有三家外国银行分行增资。金融机构仍积极进入浦西市中心及浦东小陆家嘴地区。某外资金融企业在新天地企业天地5号楼租用写字楼面积设立其在中国的首家办事处。未来这样的趋势将随着投资环境的进一步放开更为明显。

　　企业整合办公资源的趋势更加明显。

　　今年，百事公司将其各部门资源整合迁至黄浦区的歌斐中心。第三季度，日本邮船将其位于打浦桥日月光中心及人民广场来福士广场的附属企业迁至新近竣工的中海国际中心。

　　北外滩将成为最有发展潜力的新兴商务区之一。

　　近日，日本YKK公司便从淮海中路的嘉华中心搬入北外滩的白玉兰广场，租用了两个楼面共约5,000平方米的写字楼面积。目前北外滩甲级写字楼平均租金维持在每天每平方米人民币7.3元。至2020年北外滩写字楼还将有80多万平方米的新供应入市，其中上实发展与日本开发商森大厦合作开发的滨江综合性城市综合体项目将会成为北外滩的另一地标建筑。

　　莱坊上海研究及咨询部主管及董事杨悦晨表示：“2017年第四季度，预计甲级写字楼市场表现平稳。核心商务区依然是大多数非制造类跨国企业的首选，未来十二个月市场租金预计将上涨2%至每天每平方米人民币12.3元，市场入驻率有望提高2个百分点至97%左右。随着新兴商务区市场供应的增加，北外滩、前滩、徐汇滨江及后世博地区都将成为上海写字楼市场表现活跃的区域。“

　　零售商铺

　　莱坊表示2017年第三季度，上海零售物业市场表现活跃，数座商场新开业。

　　第三季度，上海零售市场迎来今年以来的供应小高峰，共有七座购物中心开业，为市场带来约671,000平方米的零售面积，新供面积环比增加49.5%，同比大增75.7%。

2017年第三季度新开业购物中心一览

数据来源：莱坊研究部

　　实体零售消费继续回暖，零售消费需求保持稳定增长。

　　据统计，8月份上海实现社会消费品零售总额为人民币1,020.16 亿元，比去年同期增长8.9%，增幅较去年同期加快0.8个百分点。

　　零售商方面，各品牌零售商看好中国市场，继续开店计划。

　　8月25日，盖璞集团宣布其位于上海南京西路的全新Gap品牌旗舰店正式开幕。9月1日，迪士尼商店在上海静安的兴业太古汇开设其在全国的第二家迪士尼商店。同日，迪卡侬大中华区新总部选址浦东高桥森兰板块正式在市场亮相。9月24日，上海第四家小米之家在上海万象城开业。

　　上海主要商圈首层平均租金环比上升1.1%至每天每平方米人民币56.2元。

　　核心商圈购物中心首层平均租金第三季度环比上升0.4%至每天每平方米人民币60.7元。徐家汇商圈的首层平均租金环比下跌5.6%至每天每平方米人民币74.4元。徐家汇租金下降的主要原因是上海港汇恒隆广场因优化和翻新工程致使租金环比下降约6.3%。非核心商圈购物中心首层平均租金有所回升，环比上涨1.1%至每天平方米人民币28.8元。

　　上海零售物业市场正在进入大规模的调整时期，整体空置率因而环比上涨3.1个百分点至11.6%。

　　由于市场上需要调整改造的商业体量较大，导致核心商圈和非核心商圈购物中心的平均空置率都有所上升。部分正在调整改造的商业项目见下表：

正在调整改造的主要商业项目

数据来源：莱坊研究部

　　莱坊上海研究及咨询部主管及董事杨悦晨表示：“第四季度计划开业的商场有上海爱琴海购物公园、保利时光里购物中心和徐汇日月光中心。第四季度我们预计零售物业的租金将保持稳定。预计明年上海将有超过250万平方米的新商场开业。文创、儿童、休闲娱乐等成为继餐饮以后最受购物中心欢迎的业态。“

　　投资市场

　　第三季度，上海房地产投资市场表现较为活跃，剔除土地成交录得九宗整购交易，总成交金额为人民币168.92亿元，环比增加63%，与2016年同期相比减少11%。