沙龙直播：赢在“疆”来！新疆丝路商业成长新动力

　　沙龙简介：作为中国商业地产第一门户，赢商网西北站基于西北商业地产行业交流开展的【赢商沙龙·大商之道】商业地产系列活动，已经连续举办三十一期。活动以灵活而具有时效的形式聚集行业精英，引百家争鸣，邀请业内权威专家、实力开发商和品牌商家，共同把脉西北商业地产的发展趋势。

　　一带一路战略中，新疆定位于丝绸之路经济带核心区并展现出自己的作为，成为西北经济与商业的一块宝地。最近10年间，新疆的商业发展颇为迅速，商业市场不断新增、扩容、升级，改变了以往单一的商业格局。2017年已快接近尾声，这一年新疆商业地产市场热点频频。可以预见的是，未来一两年新疆商业格局存在很大变数，升级变革将成为新疆商业地产的主旋律。

　　与此同时，新疆商业地产有了更多的思考，未来依旧面临着更多的机遇与挑战。与一线城市相比，新疆商业地产市场依然存在差距与不足。在市场的不断发展革新中，跨界、体验、线上线下融合、共享经济、匠心精神、精细化......这些逐渐成为未来商业地产发展方向的关键词。如何通过创新变革展现新疆的商业新魅力？为此，主办方特邀请嘉宾参与主题讨论，从专业角度透析问题，共同寻找行业发展之路，以促进其蓬勃发展。

　　沙龙时间：2017年11月2日

　　沙龙地点：新疆奥特莱斯

　　本期议题：

　　1、新疆商业地产的发展现状如何解读，如何面对进阶存在的机遇与挑战？

　　2、在“新产业 新业态 新商业 ”三新经济模式背景下，新疆商业如何转型升级？

　　3、顺应新消费趋势品牌商如何创新变革？如何发掘本地成长性品牌并打造高质量内容？

　　4、新疆商业地产未来发展与展望。

　　本期嘉宾：

　　中城集团新疆九岛商贸总经理 曾小丽

　　中城集团新疆奥特莱斯招商总监 高杨

　　东方100  百货部负责人 张向飞

　　东方100  服装部负责人 王芳

　　YOYO环球港招商经理 张欢

　　新疆瑞商房地产开发有限公司常务副总经理 林成武

　　库尔勒中嘉佰汇达房地产有限公司销售总经理 胡正刚

　　库尔勒中嘉佰汇达房地产有限公司招商总监 周忠良

　　新疆爱家超市集团有限公司总经理 任茂付

　　中国烹饪协会名厨专业委员会委员 峰之味餐饮管理有限公司总经理 赵剑峰

　　金派利尔食品总经理 贾琪峰

　　乌鲁木齐致尚一品餐饮管理有限公司副总经理 税冬琳

　　丽兔董事长 云小保

　　勤和居总经理 贺军琪

　　悠游堂（需求面积:300-500平方米）运营经理 蔡鑫廷

　　正念堂咏春国术馆馆主 王剑

　　娃哈哈市场拓展部经理 李娜

　　新疆中天伟业投资有限公司总经理 丁全福

　　新疆鑫天伟业商贸有限公司总经理 赵永斌

　　赢商网西北事业中心总经理 唐 彬 

　　赢商网西北事业中心新疆分公司总经理 丁汉国

　　赢商网西北事业中心总经理唐彬

       赢商沙龙首进新疆 开启新疆商业地产升级发展之思

　　首先特别感谢乌鲁木齐奥特莱斯对活动的支持，这是赢商网来到新疆的第一场沙龙。赢商网不单纯是一个媒体，它未来是一个大数据公司，2015年启动了赢商网的大数据。赢商沙龙大商之道在西北区域是第32期，以西安为主，在兰州、银川也都有。赢商网从2009年开始，目前在全国大概有20多个分公司，新疆公司是今年6月份开始成立的。从商业地产开发的链条，土地交易量、土地成交价，包括城市商业业态，还包括30个城市的商业。这是从赢商网创立以来做的事情。赢商网的品牌库大概有7万的多个品牌，活跃大概是17000多个，一年开店的指标至少有5家店。今年7月基于大数据平台开发了mall眼平台，每一年商场要调整，大概有10-20%的调整，今年推出了mall眼产品，包括结合商场经营的数据，我们能够做到一个商场一天的热点分析、人流分析、人群结构分析，包括周天3-4个精品项目的分析。还有一个监测系统，它是基于现在已经监测到全国300多个城市，2000多个商圈。一些商圈要升级改造，政府要有一些数据支持，这些数据包括现有商业具体的客观情况，比如说肯德基中餐火锅有多少家，这个商圈未来通过一些政策，包括资金的引导要把这个商圈打造成120-150亿，我们会给政府二次的分析报告。

　　现在品牌的选址成本是相对比较高的，有可能开了一家店，比如苹果全国有5%的店是不太好的，但是它原先是通过人为来拓展的，但国外要的更多的是数据，比如乌鲁木齐整个商圈每一个商场每年的营业额到底是多少，每天的人流量是多少，知道了实实在在的数据，我们就帮他们做基于拓展的数据系统。我们和高德合作，实际上也是在用他的流量，只要你在商场通过WIFI都能捕捉到你个人的信息，当然有一些方式方法。

　　西北相对发展比较落后，开发商的思维，特别是我们缺少一些好东西，西北每一个城市消费指数是比较高的，不管是从餐饮的消费指数，还是到其他，这些人是能够消费得起，但整个商业结构存在不合理。赢商沙龙在西安做的非常成熟了，基本上每一个月都会有一个话题。因为商业代表着一个城市的时尚，迭代更新会更快，所以一个观点和一个言论会给大家带来思想上的碰撞。

　　中城集团新疆九岛商贸有限公司总经理 曾小丽 

       新疆首个新型旅游度假奥特莱斯  打造全新潮流生活消费方式

　　新疆奥特莱斯隶属中城集团，中城联合投资集团始创于1997年，旗下全资和控股内外资企业涵盖30家，总资产超过300亿，近年也有要上市计划。旗下结合了文化创业产业园、综合体和世界名品奥特莱斯，这是属于中城集团的介绍。新疆的项目所处乌鲁木齐中城国际城，占地将近2000亩，总共分为几期开发，现在所在是中城国际城的一期，第一部分是属于奥特莱斯商业板块部分，体量5万平米，分为商业板块的地产板块，地产板块分为住宅和社区综合体，二期综合体有三万平米。乌鲁木齐奥特莱斯分为地上两层和地下一层，商业板块二期分为三层，一、二楼是以综合体为主，三楼是影院，预计开业时间是2018年底，一期已经运营了两周年。奥特莱斯比市区的商场远一些，正因为如此，也是属于奥特莱斯的一个特色，因为它离市区比较远，我们是作为家庭休闲的一个场地。门口属于外市大街，地铁四号线是2020年竣工，交通非常便利，这里属于乌鲁木齐头区的商业中心，近邻还有高铁新区，新医路的西延。

　　项目周围即将落座有6座大学城，人群涵盖了近十万人次，还有万圣大街路口的头区政府，包括新疆经贸旅游项目也是西北首家，可以说是最大的一个游乐中心。这是我们奥特莱斯的地理位置优势和商圈优势。奥特莱斯至今已经第二年了，场内开工率达到60%，进入的有阿迪已经是乌鲁木齐百万店了，月销售额百万店。

　　说到奥特莱斯的品牌是我们的一些营销活动，全年不低于26场营销活动，包括近十次大型活动。场内有将近5000平米室内空地可以做大型的音乐节、美食节，这是我们营销的优势。在2019年将投建三期，和一期的规模一样大。说完两个商业板块，中城国际还有第三个板块，五一农场无锡小镇别墅群，也希望大家持续关注。

　　体验式消费也需面临转型 行业痛点在于资源及人才匮乏

　　爱家超市在新疆有十来家门店，待开业的有两家。我们在地州也做商业，因为前两年房产比较好，现金流也比较多，拿了一些地，现在也面临招商的问题。包括老店的升级改造。我们在铜锣湾开发了一个七万多平米的商业。百货我们也是自己招商，现在面临乌鲁木齐的总代没办法到地州去，因为地州有分销商，比如阿迪的品牌没有到达地州，分销商这两年经营不好的情况下他也愿意再多开店。这段时间我们一直在博乐做市场调研，超市百货我们自己做没有太大的问题，但是面临着其他的业态问题就出来了。

　　 2013-2014年我们一直做体验式消费，也在面临着转型，体验式消费首先面临的问题是层高和公司收入。这两年我们自己的物业稍微多一些，现在面临的问题是自己的物业怎么样深入合作下去。乌鲁木齐传统的百货，包括友好等也面临着这个问题。现在面临资源的匮乏和人才的匮乏。新疆现有的这些资源可能达不到像一线城市那样，现在资源不行，人才匮乏，包括人员管理、现场管理等不太好。

　　悠游堂运营经理蔡鑫廷

　　 在一二线城市竖起品牌 重视三四线城市的消费市场

　　 悠游堂是大型的室内儿童营运方，我们的品牌在全国有200多家门店，在乌鲁木齐目前有三家店，比如在万达里就有悠游堂。刚才大家说到很多商业，我们需要的是客流，人来了以后我们 才有销售，营销最大的问题就是把人引进来，再让他花钱。我们有卖点，孩子贪玩是天性，现在家庭只有周末才有时间带孩子去玩，一般是两三个家庭一起出去玩，这样就形成了一个家庭组 ，它的消费能力和消费欲望就更大。家长现在愿意为孩子花钱，有孩子的人就明白，哪怕自己少花钱都都要给孩子穿好吃好。我们建立了三千平米室内的游乐场，预计下个月正式开业。

　　 新疆市场很多商圈都比较散落，另外商圈比较小。我们最大的一个乐园是在重庆，这是我亲自筹备的五千平米的乐园，如果大家有兴趣的话可以到重庆去看看。这是我们当时最成功的 项目，也是一个旗舰品牌。从去年6月份开启之后，效果的确不一样，它有4个馆，每个馆的客流都比较多。抓住了孩子，就抓住了家庭，这样你就有销售。

　　我们对城市的规划布局是从一二线开始，然后是三线。我们开店也需要去实地考察，贵阳算是三线城市，但它的消费能力和市场是有的，他们的销售额是非常好的。我们是先把一线做好，把品牌做起来，很多新疆的消费者在半年前不知道悠游堂，但现在几家店开了以后，大家对我们的品牌已经有了认知度。

　　中国烹饪协会名厨专业委员会委员 峰之味餐饮管理有限公司总经理 赵剑峰

　　新疆餐饮飞速发展 行业痛点在于餐饮进商超难盈利

　　我做餐饮30年，新疆餐饮发展很快。新疆是多民族地方，在新疆做菜可以做很多个菜品，它是融合的菜品。所以这几年新疆餐饮发展很快。在从事餐饮行业的 30年里，我们的品牌在全国获了很多奖。现在很多外资进入餐饮比较多，他们根本不知道餐饮的水深水浅，而做了很多年餐饮的我们反而现在有点后怕，所以现在开 始转型做与餐饮相关配套的项目。就目前而言，我也做配送，服务对象有德汇、万达、政府部门。就团餐而言，竞争同样很大。

　　现在很流行餐饮进商超。为什么要进商超？现在物价这么高，人工成本又高，所以餐饮行业进入各个商超，商场要拿走30%，当我们把人工成本去掉后就会发现基本上没有获利。有门店空 着就会出现“抢铺”的现象。乌鲁木齐商铺租金每平米七八元，即使能拿下来的商家在后期的经营上也是举步维艰。

　　另外，现在房子太贵了，租不划算，现在很多人买二楼、三楼，因为一楼根本买不起。中国是老龄化社会，我现在买门面一般都会选择六楼，反而不要二楼，原因其实很简单，很多二、 三楼没有电梯，老人想要爬楼梯上去吃饭实属不易，这样完全没法做。如果想要做餐饮类，也不妨考虑一个因素：二楼的商业会带起三楼。未来，新疆的餐饮应该能够做得更好。

　　 乌鲁木齐致尚一品餐饮管理有限公司副总经理 税冬琳

　　 拓店选址难 人才短缺制约品牌向地州发展

　　我们公司旗下有餐厅，目前除了在时代广场有店，还在新世界广场做了川菜加盟店。面对招商的商场往往比较纠结，虽然渠道比较多，但还是怕在拓店过程中走弯路，其中就包括拓店选的商场是否适合我们。我们在寻找适合的地方扩店，一些不太理想的位置甚至也不想放弃，因为觉得放弃了这个位置就进不去了。关于地州拓展，我们在克拉玛依做了一家，库尔勒新汇嘉四楼也做了。人才也是制约我们往地州发展的一个原因。

　　丽兔董事长 云小保

　　新兴业态打造品牌特色 注重小而精创新体验式消费

　　我做的是新型行业，是化妆师上门预约服务，大家聊的更多的是实体经济。我个人认为,在未来五年里不管是实体经济还是虚拟经济，就 是两种深度融合，商业不管是大还是小，最终的主体还是人，现在更多的消费者是通过屏幕来了解消费热点。我们考虑关注度是在什么地方。商业说复杂也很复杂，说简单也非常简单。我们最简单的商业就是离不开衣食，如何把衣食住行变得更加便捷、方便、安全、便宜，而且 让消费者感到有荣誉感。创新就是把最简单的追求通过自身的技术，用最简单的方式展现给消费者，这就是创新。我们现在谈到虚拟经济，谈到实体经济，谈到创新，谈到跨界，在这个时代是不可避免的。

　　我们是从2015年创办丽兔品牌，2016年和城市酒店、德惠等合作经营，今年注重线下体验店，经历了两年多的时间，按我们既定的战略目标在发展。直观地说，我们扶持过的理发店70万平米，而且是在写字间。未来不管做什么，都离不开体验，我一直追求小而精，就是一定要做小，要做自己独特的东西，要做自己和别人不一样的东西，就算价位高也要有自己的特色。

　　比如我们做美甲，很多传统店是在桌子上做，而我们的体验店全部是沙发，很多顾客是躺着睡着了，等她醒来以后指甲已经做好了。11月 以后体验店是线下大本营，辐射周围三公里。顾客把APP选择到离他1.5公里最优秀的单店，这是个人方式在线。丽兔打算直营的，包括每家店在春节前是突破25家。我们店的最大特色是能提供上门服务，并且比很多店要便宜。我们从产品到 技术都是一模一样的，都是丽兔品牌。顾客从店里进来以后，没有收银台，顾客扫描二维码以后，通过一个网页展现出顾客喜欢的颜色和款式 ，可以直接在线上下单，然后在线下进行做。这就避免了给顾客重复的推销。并在七天之内进行服务质保，七天之内对这款颜色觉得不太合适 ，你在七天之内再来换颜色做是免费的。

　　我们的财务是通过APP终端来结算的。最后就是大数据，在任何一个地方通过APP可以找到他的美甲师。我们今年计划在乌鲁木齐投放25家金牌体验店，我们也在找很多的商场合作，只要商场能给我们提供好的地段，不管是我们公司直接投资进来的，还是让我们公司托管，我们计 划在春节前开25家金牌体验店，主要推的是上门服务。

　　上门服务是这个行业的一大特色，拥有自己的化妆师和美甲师是很牛的感觉，正常的消费者拥有自己的化妆师是非常奢侈的事情，但现在 只要下载我们的APP，不需要花很多的钱，就可以拥有自己私人的化妆师和美甲师。消费金额完全没有变，但体验感和传统来比较是完全不一 样的。现在接一个头发几乎是两三千，客户每天都爆满。未来商业逐步的在改变，我觉得互联网是未来创业的机会，也是改变大家的一个机会。  

　　YOYO环球港招商经理 张欢

　　与宝能万达三足鼎立打造乌市商业标杆 与品牌形成共赢

　　我给大家介绍一下我们的项目，我们是在经开区万达广场旁边，与宝能和万达形成了一个三足鼎立的局面。YOYO环球港从2015年投入建设，商业的总体量是13万方，区域布局的策划和定位用了两年的时间，咨询了很多第三方公司。未来我们努力在新疆乌鲁木齐打造一个最大的升级区，是一个无限想象的空间，建设好之后会成为乌鲁木齐的一个标杆，也想把这个项目作为复制品，未来在地州的项目都可以复制这个项目。明年9月份我们准备开业，现在处于招商期。百货业面临转型，我们希望吸纳一些品牌商进入到我们的项目，共同发展，形成双赢的局面。我们也希望和品牌形成可持续性的发展，包括后期的营销支持、配套商业、引导客流量等。

　　 娃哈哈市场拓展部经理 李娜

　　 科技转变思路 小投资也能赚取大收益

　　 我们是做快销品的，大家今天喝的娃哈哈矿泉水就是我们公司的。商业地产的话题对我来说有一些边缘，各位其实都是我们娃哈哈的甲方 ，我们的快销品就是进入到各个的卖场、超市进行销售。2015年娃哈哈在全疆的销售大概是10个亿，2016年直接降到9个多亿。我们一直在寻找娃哈哈的增长点，包括创新，也寻找在市场发展的思路。2015年我们公司成立了一个科技有限公司，专门做自动售后机，相当于做了跨界， 2015年下半年在全疆进行推广。推广之前，新疆对售后机是普遍陌生的，现在大家在服务场所看到的一些售后机基本都是我们做的。做了两年的时间，以前做传统渠道的时候，包括终端和爱家超市，假如做一形象展示，要广告费等等，一个月下来淡季销售能达到一两万 ，旺季五六万，而且还要投入大量的人力物力，各种费用等等，销售额确实在下降。总部对费用管控的特别严，我们也在寻找自己的思路，售 后机做了两年，发现这个东西挺好。

　　 以前进入各个场所，我们属于被动选择，现在饮料太多了，家长不太愿意让孩子喝饮料。通过自动售后机之后，我们变成主动选择，把需求送到需要的地方去。有好多地方做下来，光一台机器的销售额单天就达到三五千元，这比一个大型的超市一天的销售额或者是一个月的销售额都要多。现在全疆我们做到400多台机器，主要是集中在乌鲁木齐，这就是我们的拓展思路。在这样一个地方，一台自动售后机占地一平米，好的点位一天卖到两千多，相比于传统的店，真的是投资小，收益大。

　　中城集团新疆奥特莱斯招商总监 高杨

　　新疆商业地产需要“走出去”战略 搭建更多交流平台升级转型

　　感谢赢商网给我们提供这样一个平台，能让大家相互认识，更好的交流。我想感谢赢商网，我们和赢商网有着良好的合作关系，中城集团 在新疆是新兴企业，奥特莱斯好多人也不是很清楚，大家知道的就是白鸟湖，9月份赢商网在西安举办大型的商业地产文旅节，参加这个会议后我们学到了很多知识。我们到西安的当天，参观了几个大型项目，这些项目让我和曾总非常长见识，也知道我们新疆落后的原因，为什么我 们的商业做起来有困难。在西安待了几天，对我冲击力最大的就是曲江，曲江的书城和新区。曲江原来和乌鲁木齐的白鸟湖差不多，好多人都 不知道，是特别偏的地方，可是因为西安的政策、经济、发展以及城市人口助推了曲江的发展，速度特别快，也让西安本地人大吃一惊，没想 到曲江能发展这么好。我们在赛格待了两个小时，印象最深的就是电梯，它是西北最长的电梯。吃饭的地方脚踩透明玻璃，下面就是悬空的，感觉非常的刺激。 他们的每一个地方都有自己的特点。

　　很多人知道白鸟湖，但是不知道奥特莱斯。我们今后更要注重商业地产的特色建设，作为大众消费者，我们凭什么到这么远的地方来休闲 娱乐，那肯定是因为它有特点。我现在负责招商的工作，从定位到理念，以及周边的环境，都在作不同的考量。近期计划会有一个成功的定位 。接下来我们会有更多的机会沟通和交流，对我们中城集团奥特莱斯来说，需要向各位商业精英学习，接收更多新型的理念，也希望我们今后能有一个良好的合作。

　　赢商网西北事业中心总经理 唐 彬

　　新疆商业地产核心缺少学习和思维 须练好内功造势推广资源共享

　　那么，新疆的商业到底缺什么？是缺品牌，还是缺钱，还是缺什么。我觉得核心还是缺少学习和思维。

　　目前流行一个法则是吸引力法则，首先你自己要好，如果自己都不好，那怎么能把商业很好的呈现给消费者呢。集合店价格很便宜，设计出来的东西也非常好。其实不是缺品牌，更多的是我们自己没有想明白。赢商网通过大数据的推送，我们解决不了你们商业的100%，但我们能够给你带来20%的品牌。在谈判过程中提高品牌的议价能力，就需要宣传出去，一定要造势。在品牌的引进方面，就是要梳理品牌。

　　希望大家携起手来，资源共享，现在国内有很多新兴的品牌，也许我接触一个品牌就真的能给你解决一两千平米的招商问题。接下来我们专门针对大数据要建一个商业地产数据库，昨天我们梳理出来新兴业态有200个品牌，大家可以关注一下赢商网的微信公众号，在未来这个公众号会对大家有一定的帮助。