仲量联行：2017年成都房地产市场处转承之际、引力提升

　　2017年以来，随着成都成为八大国家中心城市之一，城市发展有了新的方向，城市的吸引力也不断提升。在宏观层面，2017年成都的发展经历了很多事情。首先，成都以建设全面体现新发展理念的国家中心城市为目标，坚持稳中求进，专注转型发展，全市经济稳定增长；而交通方面，今年也是快速发展的一年。地铁7号线、10号线的开通运行, 标志着成都中心城区轨道交通骨干成网，成都地铁正式迈入“井+环”线网时代。西成高铁的开通, 不仅重塑西部城市群空间格局，同时推动西部产业协同发展大提速；更为重要的是，今年成都市第十三次党代会确定了“中优、东进、南拓、西控、北改”的产业布局方针，进一步优化全市产业发展战略和城市功能布局。

　　这无疑都是在加深这个城市的吸引力。我们将从五个角度解读成都的吸引力。

　　产业吸引力

　　产业发展优势明显，助力国家中心城市建设。在建设国家中心城市的进程中，成都产业发展比较优势十分明显，较低的经营成本和生活成本，持续深化的改革开放，以及不断完善的交通物流条件都为成都带来了重要的外生机遇。与此同时，成都在全国城市格局中地位突出，这离不开西部广阔内陆腹地的有力支撑。在产业创新方面，发展理念的创新和发展机制的创新也助力成都整体创新体系的提升。

　　产业布局方针优化升级，城市功能、城市空间与产业体系协调发展。2017年成都市提出“中优、东进、南拓、西控、北改”的产业发展方针，将促进城市功能、城市空间和产业体系协调发展，推进构建现代化产业体系进程。仲量联行成都战略咨询部总监邹丽娟表示：“在经济腹地市场、资源协作互补的高效支撑下，在创新引领全域产业提档升级、提质增效的驱动下，成都需把握国家中心城市建设等发展机遇，持续深化全面改革，以开放、包容、进取的城市发展状态担当好国家中心城市的新使命。”

　　人才吸引力

　　长租公寓、人才公寓顺势而生。根据统计，2016年成都常住人口达1,592万人，较上一年增长126万人，增长率达9%。面对如此庞大的人口增量，住房供求不平衡的状况逐渐显现。为了帮助成都引进和留住更多的人才，人才公寓、长租公寓等租赁住宅顺势而生。预计随着政策持续利好和人才流入，将会吸引更多企业加入长租公寓市场。

　　未来供应充足，税收优惠加速租赁市场。未来五年，成都将建设人才公寓2,229万平方米，约30万套，建设面积标准60-120平方米。截至目前，市区已经累计拍出11宗无偿移交租赁的土地和9宗人才公寓建设用地，预计供应套数约1万。税收优惠方面，成都将对依法登记备案的住房租赁企业、机构和个人落实税收优惠政策支持：房屋租赁企业税率降至5% ；个人出租住房税率降至1.5%。“这样的税收减免将直接降低出租方负担，从而能让其在后期运营提供更加优质的服务”，仲量联行成都董事总经理谢凌表示。

　　企业吸引力

　　高“性价比”催生大量市场需求。2017年成都甲级办公楼市场需求旺盛。市场的需求主要得益于以下吸引力：第一，成都甲级办公楼租金在全国处于一个较低的水平，而与之相对的是优质的办公物业产品，成都市场的“性价比”较高；第二，数据显示，成都甲级办公楼租金在经历了连续14个季度的环比下降后，于2017年第三季度跌幅“触零”，第四季度环比1.2%小幅上升，录得92元/平方米/月，今年乃至明年都将是企业进行升级或扩租的最佳时间。 

　　高科技、服务式/联合办公衍生大面积租赁需求。双创政策持续发力，高科技产业需求表现亮眼，许多全国的知名企业选择在今年进入成都市场，如：斐迅科技以及大米科技入驻银泰中心；锤子科技总部入驻茂业大厦。与此同时，来自中小型企业的办公需求急速上升，吸引着全国乃至全球的服务式办公平台/联合办公等进入市场，或是进行市场扩张：梦想加进入成都市场，总共租赁约1.2万平方米。MFG也在今年扩张约4.4万平方米。

　　“吸引力”未来将继续作用。未来，甲级办公楼市场供应将继续放缓。短期内供应主要出现在市中心以及南部新区。这两个区域空置率受此影响或将在短期内上升。仲量联行成都商业部总监黄璐表示：“另一方面，这也将向市场注入更多优质物业租赁面积，整体市场租金在明年不会出现大幅变动。需求方面，成都经济继续向好，在成都产业发展规划的带动下，产业聚集度将进一步提升，产业结构继续优化，由此将衍生出更多对优质办公楼市场的需求，将助力‘成都吸引力‘持续作用。”

　　品牌吸引力

　　零售品牌成交活跃，空置率为近三年最低值。2017年，成都优质零售总体量达650万方，较去年增加约70万方。在商业体量激增的时候，全市优质零售市场的空置率不升反降。截至目前，全市优质零售空置率仅为8.8%，为近三年来市场历史最低值。租金方面，全市优质零售首层有效净租金降至370元/平方米/月。尽管全市租金有小幅下跌，但可比租金（去除新开项目影响的租金）仍呈现平稳上涨态势，第四季度成都零售可比租金指数为157，较去年同期上涨0.9%。

　　零售发展逐渐迈向成熟阶段。2017年成都优质零售市场入市的十个项目中，除晶融汇（二期）和银泰中心in99外，均为社区型购物中心。社区型项目的集中出现，在一定程度上反映了成都所处零售阶段正在逐渐迈向成熟。以上海为例，早期上海的零售商业仅以南京西路、南京东路和淮海路等区域为核心；后来城市规模不断扩大，商业需求增加，区域型商圈出现；随着商业渗透的进一步加深，社区型商业逐年增多，商业形态越来越丰富。从上海零售发展阶段来看成都市场，今年社区型商业的持续活跃也是市场发展到相对成熟阶段的表现。

　　零售品牌特点鲜明，未来发展趋势明朗。近年来，个性化、多元化细分客群的出现，品牌的调整升级也日趋频繁，特别是在装修风格、产品升级、拓宽客群和产品线等方面都有较多改进。仲量联行成都零售地产部总监褚丹表示：“随着新零售时代的来临，“人、场、货”的关系将会重构，科技和大数据对品牌调整细分的影响将日益增强，预计未来将衍生出更多品牌发展模式。“

　　投资吸引力

　　成都办公楼对投资者吸引力增强，战略投资持续关注成都办公楼资产 。近年来成都楼宇经济快速发展，办公楼市场趋于成熟，高品质投资级项目增多，不仅价格较一线城市温和，而且长期投资回报也相对较高，因而获得众多投资者青睐。从买方需求来看，自用需求和战略投资为整栋交易的主要来源。

　　招商引资成果显著，城市吸引力不断增强，自用买家持续需求。得益于成都经济水平的提高，以及政府大力的招商引资。今年我们也吸引多家国内外知名企业西南总部落户。在近两年的办公楼交易中，自用需求占到了35%。

　　内外资商业实力机构持续看好成都区域型和社区型购物中心，大体量是入门门槛。零售项目潜在买家增多。尽管成都零售市场总体量处于高位，但市场需求仍然旺盛，优质零售项目的投资问询量明显增加，潜在买家也持续增多，未来发展仍然看好。由于现阶段投资级的优质零售项目仍然稀缺，目前只占市场总量约32%，其中可售项目仅为8%。

　　成都物流资产持续看好，物流土地紧缺成为瓶颈。现阶段，市场供应较大，存在短期的供过于求。然而，成都物流市场需求旺盛，特别是来自电商以及第三方物流。除此之外，从成都来看，双流临空经济示范区获批、四川自贸区正式挂牌，以及蓉欧快铁开行等，都使成都“国际物流枢纽”地位日趋凸显，为成都物流仓储市场带来多重发展机遇。同时，作为非一线城市，其价格也较一线城市温和。仲量联行华西区投资部总监徐隽君表示：“由于较高的回报率，成都物流资产将持续被看好。但现阶段可交易土地数量的有限成为该市场发展的最大瓶颈。