长租公寓快跑！万科、龙湖等房企押注“新跑道”

　　长租公寓正成为上市房企新的发力点。

　　5月15日，万科旗下长租公寓品牌“泊寓”入杭，再下一城。

　　随着调控政策密集出台，楼市进入“白银时代”，万科（000002.SZ）、世联行（002285.SZ）、绿城服务（02869.HK）、龙湖地产（00960.HK）、招商蛇口（001979.SZ）等上市房企，纷纷谋求新业务转型。长租公寓的“跑道”上，除了原本的链家、我爱我家等房屋中介、互联网起家的品牌公寓外，陆续出现上市房企的身影。

　　而市场刚需赋予了长租公寓足够的想象空间。

　　在2016年12月《租赁崛起》报告中，链家描绘了一片租赁蓝海：国内房屋租赁市场规模1.1万亿，预计到2025年将增长到2.9万亿。

　　抢滩长租公寓

　　万科在2016年年报中提到“单一的经营模式”亟待转型，将积极布局“长租公寓、教育度假、养老等不动产衍生服务”。

　　除了5月在杭州首推298套房源，万科旗下公寓品牌“泊寓”也已在上海、广州、厦门、合肥等地布局。

　　“2015年，万科上海正式进入长租公寓领域，2015年底安亭新镇店投入运营，目前入住率约为95%，租金880-2600元（不含物业费）；2016年7月，张江国创中心店开业，租金3500-4900元（不含物业费）。翡翠公园店和安亭二期店在2016年12月开业，虹桥南华园店将于今年6月开业，共计推出155套房源。” 5月16日，上海万科相关负责人向记者介绍。

　　在2016年报中，万科表示，“2017年，公寓业务将加速规模扩张，继续优化房源管理、客户资源、业务界面、运营平台、支付系统等在内的统一业务支持平台”。

　　不过，在2016年高达2404.8亿元营收中，其并没有详细披露公寓业务带来的业绩。年报中只注明，“其他业务收入20.7亿元”。

　　坐标深圳的世联行，则将旗下“红璞公寓”首站放在了广州。

　　2015年8月，首个项目落地广州后，世联行先后在武汉、杭州、南京、成都等20个城市拓展。“世联红璞在广州收房逾1万间，在广州长租公寓市场份额排名第一，武汉年度签约超7000间”，其2016年报显示。

　　不过，世联行年报显示，包含长租公寓在内的资产管理服务营收约8亿元，其中长租公寓营收仅为0.43亿元。欣慰的是，相比于2015年长租公寓491.3万元的收入，2016年同比增速高达768.59%。

　　值得一提的是，就在5月16日，世联行因为“再融资政策法规、资本市场环境”等因素决定终止20亿元定增方案，此前其拟将募集资金投入一、二线城市，建设13万间长租公寓。

　　不过，虽然上述定增计划终止，但世联行布局长租公寓的痴心不变。年报称，“经过一年的探索，公司初步确定了‘聚焦整收，适当涉入集中式散收’的长租公寓发展策略。”

　　3月29日，世联行董事长陈劲松曾在业绩发布会上表示，“世联行做长租公寓的目标是100万间，这是一个长期的投入过程，并不着急盈利”。

　　“按照推算，第一年运营一间公寓的税前利润率会在亏损的40%-30%左右，第二年出租率会稳定在90%左右，从第三年开始，将逐步实现盈利，单个十年以上公寓项目的平均税前利润率可以接近15%”，世联行在年报中表示。

　　7月1日，龙湖地产旗下长租公寓“冠寓”，将在杭州开启约500套首批房源。

　　在2016年中期业绩说明会上，龙湖地产首次公开表态进军长租公寓领域，计划3年内布局300处。官网显示，其已经落子重庆、成都，其中龙湖冠寓重庆源著店开业173间，主要户型为30平米套间。

　　潮水汹涌面前，绿城选择了牵手冲浪者。

　　2015年12月22日，绿城服务与成都长租公寓品牌优客逸家，共同注资成立浙江绿城优客资产管理有限公司。

　　“2016年集团以收房整合为主，结合重点发展方向——返租房，通过业主参与，提供空置的公寓出租给第三方，我们积极地收集管辖项目里的公寓资源，统一装修后进行长、短期租赁。”在2016年年报中，绿城服务称。

　　“二房东”的必修课

　　虽然上市房企纷纷抢滩长租公寓，但运营管理有难度，租房体验参差不齐，适应“二房东”角色，他们仍要学习不少必修课。

　　此外，最直接的冲击是，今年4月，上海浦东唐镇、高桥、浦西、普陀、宝山、虹口等部分违规长租公寓，面临被清退的局面。

　　某上市房地产公司投资总监直言并不看好上市房企的做法，“上市房企很多是对40-50年产权房的过渡性利用，我更看好链家等中介，优势远大于新进企业，比如如家和自如寓在北京累计房源已近10万间。”

　　多位房地产咨询人士则告诉21世纪经济报道记者，目前长租公寓的盈利来源还停留在租金与拿房成本的剪刀差，盈利模式亟待清晰化。

　　睿意德中国商业研究中心研究人士认为，“1000-3000元/月租金产品是长租公寓主流，竞争核心仍在于从拿房到出房的存货周转速度，比拼的是不同公司的运营能力。”

　　“国内长租公寓尚处于初期阶段，租金减去拿房成本，这种盈利赚不了多少钱，单一盈利模式并不长远。”5月18日，克而瑞研究中心高级研究员朱一鸣指出。

　　世联行在2016年年报中显示，包括长租公寓在内的资产服务业务，总体毛利率仅为2.32%，其中主要原因是“拓展成本和公寓前期运营成本”。

　　“长租公寓毛利率的走势或呈现U型”，易居研究院智库研究中心研究总监严跃进认为，“随着规模扩大，队伍不好管，比如说客户会更挑剔、产品经营需协调更多内容，毛利率会有一定下滑，不过如果继续做大到一定程度，又可产生规模效应，毛利率有望提升。”

　　资产证券化或许成为其出路之一。

　　第一太平戴维斯中国市场研究部主管James Macdonald就指出， “资产证券化、资产托管、降本增效，以及合作开发运营都是长租公寓未来可探索的方式”。

　　21世纪经济报道记者发现，公寓品牌you+与58金融合作出让租金收益权，将房屋租约产生的现金流转化成固定收益的理财产品，所募得资金用于后续项目开发。

　　另一个借鉴案例是，今年1月，魔方公寓发行公寓行业首单ABS产品，募资总额3.5亿元。