整合保利置业破冰 宋广菊冀保利地产规模重回行业前三

　　12月25日，保利地产宣布2017年销售额已突破3000亿元。这是在收购保利置业20%股权后，保利地产再次传出的利好消息。

　　3000亿，意味着保利地产的年度销售目标已经提前实现。

　　保利地产的愿景不止于此。在上周的股东大会上，保利地产董事长宋广菊明确提出，希望保利地产能回到行业前三。

　　在房地产行业集中度大幅提升的背景下，房企对规模的追求亦未停止。收并购之外，保利地产今年也已投资2100亿买地。

　　与此同时，保利地产亦在尝试完善激励机制。12月23日通过的跟投计划显示，单一项目跟投总金额上限不超过项目资金峰值10%，华创证券指出，这是目前央企跟投计划中的最高水平之一，有利于为公司业绩提供内生性动力。

　　化解同业竞争

　　同属保利集团的保利地产和保利置业，长期因同业竞争和内部资源划分受到关注。由于两家公司分别在A股、港股上市所存在的制度限制，此前数次整合尝试均告失败。

　　经过保利集团的多方协调，12月20日，保利地产2017年第二次股东大会高票通过了保利地产整合保利置业的方案。

　　整合方案具体为，保利地产以现金收购保利香港控股50%股权，并承接相应比例的借款本息。包括股权收购对价和承接的借款本息在内，交易总对价为51.53亿元。

　　保利香港控股拥有保利置业39.66%股份（实际拥有40.39%的表决权），收购完成后，保利地产将间接持有保利置业约20%股权，而母公司保利集团则继续持有保利置业27.12%股权。

　　保利地产董秘黄海称，股权转让生效后，保利置业仍由保利集团合并其财务报表，并不会与保利地产并表。

　　将项目和城市交由保利地产开发，引发了投资者对于保利置业将成为一家空壳公司的担忧。

　　宋广菊对此回应称，未来保利置业会按照保利集团的指引进行调整，同时作出新的战略规划发展，但相关信息尚未披露。

　　整合对保利地产意义重大。保利地产在公告中称，本次交易解决了保利地产和保利置业长达十年的潜在同业竞争问题，并进一步明确了未来境内新增房地产开发项目均由保利地产为主的战略定位，为保利地产未来发展开辟了新的战略空间。

　　此前因规避同业竞争仅由保利置业进入的城市如深圳、苏州、济南、云南、广西、贵州、黑龙江等地，在整合后保利地产将实现对上述区域的覆盖，有望为其带来数百亿的销售。

　　保利置业目前持有的土地储备，亦被视作保利地产未来的增量。据财报，保利置业截至今年6月末持有未售的土地储备为2070万平方米，未售货值总计3452亿元。其中一二线城市土储占73%。华创证券估算，本次整合将为保利地产带来超400亿元的销售规模增量。

　　不过，这取决于整合效果。易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，对地产央企重组而言，整合难度并非来自并购价格或股权架构，融合集团内部各利益主体才是关键所在。

　　克而瑞研究中心研究员房玲也表示，由于保利地产和保利置业长期分开经营，且是两套领导班子，因此人事安排是影响整合效果的关键，“怎么安排好整合后新公司的管理层很重要。”

　　华创证券预计，为推动保利集团境内房地产业务的整合，保利地产后续将继续收购保利置业。

　　规模重回前三？

　　解决同业竞争后，保利地产正重新聚焦于规模。在12月20日的股东大会上，宋广菊明确提出了未来两到三年回到行业前三的目标。

　　在2013年之前，保利地产销售额长期位列行业前三，自2013年起，保利地产相继被恒大、碧桂园、融创中国等民营房企超越，在第四至第六名间徘徊。

　　据克而瑞新近公布的2017年1-11月房企销售榜，行业前三名碧桂园、恒大、万科的销售规模均在5000亿元左右，第四、第五为融创中国、绿地，而保利地产则以2678亿元销售额位列第五。

　　“碧桂园、恒大这些民营企业确实跑得很快”，宋广菊分析了民营房企的优势：在一二线城市调控下，对碧桂园、恒大等布局三四线城市的房企有利；民营企业的机制较为灵活，可通过跟投、高薪制度聚拢人才；她还提到了产品标准化等因素。

　　宋广菊同时指出，保利地产也在提速，“保利今年也跑得快了些，算是历史上较快的。”

　　此前，保利地产内部对业绩目标设定了“345战略”，即2017年销售额实现3000亿，2018年实现4000亿，2019年实现5000亿。

　　但在整合完成后，保利地产有望更快达到这些目标。华创证券预计，保利地产今年将实现3100亿的销售，同比大增50%，并且2018年还会持续高增长。

　　保利地产今年积极拿地体现了这一点。今年前三季度，保利地产的拿地支出已超过去年全年。1-11月，保利地产新增项目规划建筑面积达3633亿元、总地价2137亿元，同比分别增长约158%、166%。

　　通过收购兼并，保利地产同样获得了大量项目。宋广菊表示，去年收购中航地产、今年整合保利置业，未来还会有更多的收购兼并大动作，助推保利地产快速发展。

　　与此同时，房企的激励机制对于规模增长至关重要。相较于碧桂园等民营房企，受制于央企身份的保利地产此前在人才薪酬、跟投机制等方面并不灵活。

　　保利地产正尝试改善这一点。

　　12月23日保利地产发布的公告显示，《关于实施房地产项目跟投的议案》获得董事会通过。在这一方案中，单一项目跟投总金额上限不超过项目资金峰值的10%。跟投人员通过申购专项资管计划或信托计划等合规的投资结构参与跟投。

　　“本次跟投方案激励力度较高，10%的上限领衔央企最高水平”，华创证券分析师袁豪指出，这将完善公司激励体系，实现员工的利益共享与风险共担，有利于为公司提供内生性动力。

　　值得关注的是，随着房地产开发增速放缓，在规模增长的同时，保利地产正式确立了从地产开发转向开发+运营，以寻找新的利润增长点。

　　在保利地产的设想中，公司未来将实现以房地产开发经营为主，以社区消费服务和房地产金融为翼的“一主两翼”业务板块布局。

　　社区消费服务方面，保利地产正在社区商业、养老、教育等领域布局。目前，保利商业已涵盖购物中心、酒店、社区商业三大业务，预计到年底将运营超100个商业项目；今年8月29日，保利物业在新三板挂牌上市，中长期目标定位管理面积超3亿平方米。

　　而在房地产金融领域，保利地产目前已有信保基金、保利资本、养老基金三个金融平台。11月29日，保利地产旗下的保利资本与粤财控股等发起人共同发起设立的粤港证券，已获得公司名称预先核准。

　　宋广菊表示，对保利地产明年的期望是前五名，同时有信心在未来两三年站到前三。