益田假日广场负二层：“小门店”带来的高坪效

　　编者按：国内轨道交通尤其是地铁的高速发展，各个城市的交通越加便利，也带动了商业的繁荣，地铁成为人流、租金、物业升值的代名词，但凡与轨道相通的物业势必有“钱景”，在带来客流的同时，也带来巨大的经济效益。

　　伴随着越来越多的购物中心与地铁无缝衔接，有着“人气磁石”之称的地铁楼层也成为各商家必争之地，成为继商场首层之后又一个新的租金业绩增长点。那么，直通地铁的楼层，在业态、品牌等方面的布局上呈现怎样的特点？又有哪些新的变化和趋势？为此，赢商网特选取深圳市比较有代表性的几家商场进行实地探访，并带来详尽的踩盘报告。以供业内参考。

　　（赢商网报道）在深圳，说起高端购物中心，除了万象城，当仁不让的就只剩下益田假日广场了。

　　有众多一线品牌“支撑”起益田假日广场的高贵，而其负二层不仅满足了不同消费者的需求，还是整个购物中心的“客流发动机”。赢商网获悉，该楼层租金在2016年年底已经是每平方米2000元了。该层容纳了近百个品牌，究竟有哪些亮点吸引着消费者？近日赢商网通过走访与踩盘的形式深入益田假日广场负二层，为大家揭晓答案。

　　占据绝佳位置 四个地铁入口以及大型公交接驳站连接负二层

　　益田假日广场可谓占据着深圳南山区绝佳的地理位置，该项目位于华侨城核心，东临五星级威斯汀酒店、南接著名的世界之窗主题公园、北倚欢乐谷主题乐园、西望两大国际标准高尔夫球场、远眺深圳湾海景。被“重重包围”的益田假日广场，占地3.5万平方米，总建筑面积达13.58万平方米，也是中国首家国际化体验式购物中心。

　　不仅仅如此，益田假日广场还是双地铁盖商业物业，具有“富贵线”之称的1号线与2号线与其负二层交汇，4个地铁出入口与益田假日广场商业零距离接驳，从A3出口可直达化妆品零售店等，从B3出口可直接到达其主力店之一的溜冰场，从C3出口可到达麦当劳、千味涮以及美食一条街，从L通道则可通往时尚服饰街区。项目地下三层设有大型巴士换乘站，多达50条公交线路通达全市。

　　从四个入口分别进去，都呈现出不同的业态。目前益田假日广场负二层业态占比分别为，主力店2%，餐饮美食41%，潮流服饰11%，家居生活6%，生活配套16%，珠宝/饰品/眼镜15%，美容护理8%，其中餐饮占比较大，虽然占地面积不多，但是品牌却是最多的。

　　两个中庭所发挥的“经济效应” 成吸金利器　　

　　赢商网从A3口进入购物中心，过道两侧是屈臣氏、RE调香室等零售品牌，随之而来映入眼帘的便是其圣诞美陈。据悉，益田假日广场今年以“意大利主题”作为圣诞营销，而踩盘时间正值周三上午10:30分左右，就有不少消费者纷纷合影留念，也有保安维持秩序。 

　　圣诞美陈位于负二层3号中庭，以该中庭为原点，周边品牌有其主力店之一的Ole’超市以及PACIFIC COFFEE、面包新语、华为体验店等，还有周大福、六福珠宝、佐卡伊、钻石世家等珠宝品牌。从该中庭右侧走廊走过，有全棉时代、阿原、斯凯奇、蒂芙丝绸、博士眼镜，、眼镜88等品牌，走到尽头，便是香港知名餐饮连锁品牌-金牌小龙。

　　靠近地铁B3口，你先看到米芝莲、大卡司、台盖等热门餐饮品牌。从该出口径直走去，便是其另一主力店全明星滑冰溜冰场，该冰场总营业面积1500平方米，其中冰面面积900平方米。场地周围的外摆品牌与店铺品牌也是偏向于亲子类业态，如：江博士、琳麦罗、倍轻松等品牌。

　　冰场旁边的负二层2号中庭，一年四季不同品牌的特卖场是其亮点之一，上午刚开门营业就迎来了不少消费者选购。其旁边还有颇受消费者喜爱的餐饮品牌-喜茶。而位于冰场的另一侧便是元气寿司、大家乐等餐饮品牌，整个冰场周围的集聚了满满的人气。

　　不得不说，商业活动的背后蕴藏着非常专业的“中庭经济”运作。益田假日广场B2层的两个中庭起到了很重要的作用，无论是创意营销还是推广品牌，不仅补偿了位置偏的商铺，还集聚了大量人气。

　　“舌尖消费”唱主角 美食街为“负二层”集聚人气

　　美食街靠近地铁C3出口，除了麦当劳、千味涮、麻辣派对三个比较大的餐厅，其余基本都是小吃，分别有丸来丸去、红唇串串香、新西兰厨房、哞哞扒房、满口香鸡翅包饭、味儿馆、央宗米线等。上午11点半时分，千味涮就差不多坐满了人，而部分小吃店也开始排起了队。

　　“中午12：00到13:30以及晚上6：30-8:30是一天中最忙碌的时刻，排队是常有的事情，周末的时候人还会更多一些”，一家小吃店工作人员向赢商网说道。

　　而在附近上班的白领陈小姐几乎每天都会光顾益田假日广场，她向赢商网说道：“虽然偶尔会排队，但是毕竟小吃的速度快，而且干净卫生”。

　　当然，除了附近的白领之外，还有附近的居民以及游客等，其6公里商圈包括科技园、竹子林、香蜜湖、红树湾等深圳富庶生活区，汇聚50万城市最精英阶层；而华侨城旅游客量将高达几千万人次，庞大的旅游客流也成为强劲的消费牵引。

　　从L通道进入，是时尚生活街区，西遇（西遇目前正在升级调整中）、热风、6IXTY 8IGFT等快时尚品牌集聚于此，还有钡瑞、V21、百物优馆、心如莲花、琉璃工坊、NICE、BOSE、ROG等品牌。

　　值得一提的是，最近一些快时尚类的化妆品也在各大购物中心显现，在售卖化妆品的同时，也为时尚女性提供了快速化妆的需求。此外，一些银饰小店也从街边搬入了购物中心，如益田假日广场在B2层引入了瑞兰、JHINE GREEN。

　　写在最后：在益田假日广场B2层，除了两大主力店全明星滑冰溜冰场与Ole超市可以聚集人气之外，两个“中庭”及美食街所带来的客流量也为品牌商家带来不少营收，这也是其租金高的主要因素，益田假日广场负二层不愧为“富二层”。

　　如今的益田假日广场已经走了将近10年的历程。“无心插柳柳成荫”，十年前，益田假日广场与华侨城的“偶遇”，成为其“出奇制胜”关键要素之一，得天独厚的地理位置与交通环境为益田假日广场的长期繁盛埋下了“伏笔”。　　 

　　除了占据天时地利的位置之外，其运营的功力也不容小觑。益田假日广场总经理孔德政曾表示：“2017年作为益田假日广场的调整元年，在品牌不断调整的基础上，继续做大夯实深圳西部第一高端商业地位，持续加强益田假日广场在消费者心目中体验、艺术、文化方面的认知，让假日广场成为深圳的‘城市客厅’。”