2018年拟开业购物中心分析报告：920个项目、体量8300万平方米！

　　近几年，全国购物中心遍地开花，并迅速下沉三四线城市，呈现一片蓬勃发展之势。这两年，购物中心开业量更是高位运行，开业量逐年上升。不过接下来2018年拟开业购物中心数量、体量均呈现小幅下滑趋势，超大体量商业项目大幅减少。

　　据赢商网统计，2018年全国拟开业大型商业项目约920个，商业体量高达8300多万平方米。数量、体量比2017年预计开业项目分别下降约5%、15%。（2017年拟开业数量970个，商业体量9800多万平方米），但不少项目仅仅是未能赶2018年内开业，作为未开业的商业存量仍然非常庞大。

　　（说明：统计对象为商业面积≥3万平方米的集中型零售物业，包括购物中心、商业街等，不含专业市场、文旅项目。）

　　值得注意的是，2018拟开业项目中，近百项目是原计划2017年开业延期而至，延期开业已经成为普遍现象，据赢商网预测，2017年实际开业率约为原计划的50%，约500个项目。

　　区域分布：四大区拟开业量下降 三地区增长

　　从全国七大区域看，2018年拟开业量对比2017年拟开业量，四区下降，三区增长。其中华东、华中、华北、东北四大区拟开业数量同比出现下降，东北、华中地区降幅最大。另外西南、西北、华南三区域增长，西部两区增幅度大。显而易见，接下来西部地区商业地产增长将领衔其它地区，集中爆发的开业量，将吸引更多品牌进入，而中部、北部市场表现乏力。

　　各区域具体表现如下：

　　华东357个项目遥遥领先，其在大区中的第一地位是无人能撼的。不过拟开业量对比2017年数量仍减少43个，下降约10%。

　　西南地区排第二，商业活跃度持续高涨，190个项目，同比数量增长38个，增幅约25%。

　　华南地区排第三，跟去年排位一致，不过拟开业量比上年度增长13个，同比增幅约12%。

　　西北地区排第四，但增长强劲，同比增长24个项目，增幅30.77%。

　　华中、华北、东北依次排在后面，且同为拟开业量下滑的区域，华中地区减量54个，降幅43.2%；华北减量4个，降幅6.45%；东北减量24个，降幅53.33%。

　　城市分布：一线城市增长放缓

　　一线城市商业增量有限，增速持续放缓，并向郊区外拓。2018年，北上广深四大城市拟开业量合计83个，比217年减少10个，商业总体量则减少近100万平方米。

　　上海、北京数量、体量均下降，上海减少25个，降幅44.64%，北京依然是个位数，从去年的9个减少为6个。广州拟开业量是去年的3倍多，深圳数量增长4个，体量却下降近30万平方米。不约而同，广深大部分项目位于城市新区或甚至郊区地带。

　　随着城市外拓，郊区社区型商业成为一线城市商业发展的大趋势。从四个一线城市看，上海、深圳相对更有活力，潜力更让人看好。 

　　新一线城市：拟开业数量、体量均下滑

　　15个新一线城市，对比2017年开业数量、商业体量均呈现下降，数量合计259个，占全国总数量的28.15%，比上一年减少22个，体量合计2427万平方米，占全国总体量的29.24%，比上一年减少近300万平方米。

　　15个城市中，重庆、西安、长沙、无锡、武汉，大连、青岛、沈阳等8城市数量下降，重庆、杭州、长沙、沈阳、武汉、青岛、大连等7城市商业体量下降，值得注意的是，大连2018年无新开业项目。单从商业体量看，重庆、武汉降幅最大，宁波、南京、天津增长明显。

　　西部商业崛起

　　从2018年拟开业项目数量TOP20城市看，未来全国商业重心再次清晰呈现，重点是西部和长三角市场。西部重庆、西安是排头兵，昆明进入前十，超越成都，与广州、佛山并列，贵阳也进入前20，跟合肥并肩。长三角依托优越的地理位置和经济条件优势，8个城市商业特别活跃，华南集中在广州、深圳、佛山，华中乏力，东北无上榜城市。

　　体量分析：5~10万方体量是主流、20万以上大体量项目减少

　　2018年拟开业项目体量区间与2017年基本一致，5~10万方体量是主流，这个区间的体量，比小型社区商业有更大的发挥空间，可以规划更多更丰富的业态，在体验当道的当下，购物中心也需要更多空间打造场景，提升消费者体验感。而比起10万以上的大型项目，辐射范围较小，定位可以更有针对性，招商品牌相对要少，操盘难度相对较低。

　　20万平方米以上项目大幅下降近5成，约去年的一半。这些项目集中分布在西部地区及华东地区的县级市。重庆、云南、贵州、西安兰州等地域广袤的西部城市最为集中。这主要与城市土地供应及商业规划有关，在一、二线城市成熟商圈，大部分已经是商业存量高企，从规划上开始出现调整，城市综合体纯商业体量占比缩减。

　　产品线：新品牌扩张速度超越大品牌

　　从扩张速度较为快速的产品线看，除了依旧占据榜首的万达广场之外，另一个很明显的现象就是新品牌扩张速度远远超越大品牌。尤其是这两年发力的新城吾悦广场和红星商业的爱琴海购物公园，每年新开业购物中心在10个以上，相比万象城、大悦城、龙湖天街这些知名品牌，速度是其几倍。万科社区商业产品线力度不小，这两年主要推万科广场和万科里品牌。

　　七大区域简析

　　华东区：作为最大的区域，囊括全国七个省份在内，共集中了357个项目，占全国项目总量的38.8%，总体量3088万平方米，占全国的37.2%，其中江苏109个、浙江85个是华东区开业量最大的城市。一线城市上海31个项目，比上一年度的56个大幅收缩近5成。其余安徽、福建、山东、江西四省拟开业量均有不同程度下降。

　　上海明年拟开业项目中，值得期待的大型购物中心有LuOne凯德晶萃广场、上海大宁久光、陆家嘴中心L+ Mall、上海梦中心等。

　　西南区：排名第二，项目总量190个，总体量1841万平方米。四川占近4成，商业下沉县级市加速，重庆拟开业项目对比上年度大幅下降40%，商业放缓趋势明显，云南、贵州对比去年数量也有小幅下滑，值得注意的是，近年来外来知名房企纷纷携产品线，以轻资产模式进入云贵地区，包括大悦城、爱琴海。港企恒隆地产在昆明开发的恒隆广场明年也将亮相。知名产品线的进入，有望为区域注入全新的商业活力。

　　华南区：广东、广西、海南三省共121个项目，商业总体量1016万平方米。其中广东103个，占全区的85.12%。广东7成项目集中在广州、深圳、佛山。广州2018拟开业量是上一年度的3倍多，主要是白云区、花都区商业发力，新增多个10万平方米以上大型项目，深耕白云商圈13年的百信广场，2018年将带来百信广场西区项目开业，体量达12万平方米。广州主城区天河区将迎来K11购物艺术中心的开业，深圳则将迎来第二个万象城开业。

　　西北地区102个项目紧追华南区，陕西西安作为西北市场的大门，无疑是区域内的商业重心。陕西55个项目，41个在西安。外来房企加速布局，如SKP新光天地、大悦城、大融城、新城吾悦广场等知名产品线/项目均已进入，并将于2018年开出。

　　华中区这两年商业开发活跃度有明显下滑迹象，2018年拟开业量71个，排西部城市之后，对比2017年更是大幅下滑，仅2017年（125个）的56.80%。湖北、湖南、河南三省拟开业项目量均衡分布，但都集中在省府城市，武汉9个，长沙12个，郑州10个。九龙仓打造的长沙IFS或许会成为2018年华中开业购物中心最亮眼的项目。

　　华北地区商业发展速度较其他地区相对缓慢，作为一线城市的北京，新开业商业量连续下降，2017年拟开业量9个，2018年减少为4个，包括1个2017年已经试业的王府中环。2018年要开业的房山龙湖天街、芳圆里ID MALL都是体量10万方级别的大型购物中心。河北拟开业量较大，但近年河北商业发展面临重重问题，传统商业存量大，同质化严重、创新不足等问题突出，导致新项目发展受困。

　　东北地区是商业活跃度最低的区域，虽然东三省幅员辽阔，但商业发展滞后，传统商业升级换代还需时间。辽宁沈阳、大连是东北商业最活跃的城市，恒隆广场已经在这两座城市先后布局3个项目。2018年沈阳将有6个项目开业，包括沈阳K11购物艺术中心。大连2018年暂无大型购物中心开业。

　　(备注：以上项目开业数据主要来自赢商网大数据中心、企业方提供、媒体公开报道，如有错漏欢迎纠正。本文为赢商网原创内容，如需转载请联系赢商网授权，并注明出处。)