深圳商业地产回顾：10大关键词为您解读2017年度大事件

　　（赢商网报道）有人的地方就有江湖，有江湖的地方就少不了故事。当然商业地产圈也不例外，有些事件有些人并不会随着时间的流逝而被淡忘。2017年的商业地产圈掀起一股购物中心开业潮；新旧交替的例子数见不鲜；“新零售”异军突起，传统商业既有挑战又有机遇，各界纷求核心之道，唯“变”以应对。在这一年中，深圳占据了举重若轻的地位，商业地产圈许多影响深远的事件在这里发生。

　　对此，赢商网独家梳理2017年深圳商业地产圈发生的大事件，以10个关键词高度概括主要内容，回顾这一年的风风雨雨，以飨读者。

　　 关键词一：购物中心开业潮

　　有人说过，商业的繁荣程度可以反映一座城市的发展水平。在这一点上，深圳表现得特别明显。作为商业最为活跃的城市之一，2017年深圳共开业15个购物中心，商业体量达145万方，主要集中在4-7月，9、10月份开业，包括华润置地、鸿荣源壹方置业、益田、同泰、佳兆业、绿景等企业的商业项目。这不仅刷爆了朋友圈，也重构了深圳商业新格局。其中，华润置地、鸿荣源壹方置业、凯德的商业项目备受行业和市场关注。

　　华润万象天地9月27日开业

　　“漫步式城市创作空间”的定位一经面世，瞬间吸引众人眼球，该项目首创独栋旗舰店+大盒子+高街组成的“街区+mall”建筑形态，近300个店铺、逾1000个品牌、12座独栋品牌旗舰店，让人眼前一亮。

　　鸿荣源壹方城10月28日开业

　　重阳节的这一天，深圳人民都聚拢到了壹方城，并创下开业当日40万人次客流量的记录。36万方的体量，400多家品牌在众人眼前展现。

　　凯德来福士上半年开业

　　如果说深圳哪里“网红店“最多，肯定非来福士广场莫属。作为凯德在深圳的商业首秀，该项目近200个品牌里大部分是热门网红品牌，从4月份的低调试业，到6月份全面开业，吸引了不少年轻人的目光。

　　 关键词二：新零售&新物种

　　自马云提出“新零售”概念，各大传统零售企业包括房地产企业纷纷加入这个行列，探索“新零售”究竟为何物。在这期间各类新物种、无人零售等新模式层出不穷，永辉、阿里、天虹、茂业等使出浑身解数，意图闯出自己的一条零售新路子。

　　超级物种、盒马鲜生首入深

　　6月30日，永辉携旗下新零售业态，从福建“漂洋过海”而来，开出超级物种深圳首店，为深圳人民带来“未来超市+餐厅”的新零售体验。三个月后，起家于上海的盒马鲜生，在深圳宝安益田假日天地开出华南首家门店，集合了休闲食品，米面粮油、水果蔬菜、冷冻冷藏、肉类、水产、饮料等多种品类。

　　无人零售席卷深圳商业地产圈

　　过去的这一年，被人们提及最多的便是“无人零售”，因为这不仅是一个行业变革事件，还影响到了人们日常生活的方方面面。8月8日，深圳甚至是华南首家无人便利店“Well GO”在深圳湾天虹总部大厦一楼亮相，这是天虹为了顺应时代发展以及与已有两大便利店业态形成互补，而打造的新型便利店零售形式，其将会在中高端封闭式社区和商务写字楼重点布局。

　　此外，缤果盒子也是无人零售的佼佼者，从诞生到6月份规模化落地，到7月份完成1亿元A轮投资，再到现今获得8000万美元的B轮投资，该企业成为消费新风口下最具代表性的案例。

　　百货等传统零售企业转型升级

　　在深圳，天虹可谓是百货业“一方霸主”，在这座城市拥有不可撼动的地位，但是面对“新零售”的迅猛之势以及互联网的冲击也要适时改变。早在年初，其打造的的国内首家“都会生活超市”--sp@ce在华强北深南天虹开业；随后5月份深南天虹实现了从百货到主要面向80后力量女性的Discovery的转变。另外，茂业等实体零售商也开始结合线上线下，打造“茂乐惠”商城等平台。

　　关键词三：餐饮+资本

　　“民以食为天”，在汇聚了全球各地、不同种族、不同民族人群的深圳，餐饮行业是异常活跃的，众多餐饮品牌从这里走出去并获得青睐，而2017年餐饮品牌受资本加持的现象也特别明显。

　　诸如奈雪の茶、松哥油焖大虾、大弗兰、福客、好色派沙拉、美奈小馆、乐凯撒等做得好的餐饮企业纷纷获得融资，究其原因，也许是因为该类品牌可以快速复制，标准化，口味广谱化甚至国际化，运营互联网思维、资本思维运营等。这些备受资本青睐的餐饮品牌正在悄然改变我们的饮食习惯和生活方式。

　　另一方面，传统高端餐饮品牌如金钱豹自助餐厅等在消费升级下面临巨大的挑战，4月13日，金钱豹深圳京基店宣布倒闭，这家店从开业到倒闭也不过6年的时间。不过，这也反映出餐饮业态越来越细分的环境下，餐饮品牌要应对变化还有很长的路要走。

　　关键词四：“十年之痒”

　　2004年华润万象城在深圳落地，便开启了这座城市购物中心的大门，随后购物中心如雨后春笋般出现。时间走到2017年，走过十周年或者是正在步入以及即将步入十周年的购物中心，都面临着升级调整的问题。在过去的这一年里，有的完成了部分楼层的调整，如COCOPARK，有的是调整进行时，如益田假日世界，有的在2018年会加大调整力度如深国投、海岸城等。

（福田cocopark）

　　COCOPARK负一层永旺撤场 新品牌争相进驻

　　作为福田中心区开业最久，颇受消费者欢迎的老牌购物中心，星河COCOPARK的调整升级主要放在了负一层。5月中下旬，与商场同期开业、作为主力店存在的COCOPARK永旺超市宣布正式闭店，其撤场后原店铺被分割成多个店铺，永辉Bravo精标店接盘了其中近一半面积，同时福客、大弗兰、胖哥俩、POGO、小猪班纳、INNISFREE等30余个餐饮、时尚零售品牌也进驻。截至目前，该项目负一层进驻的品牌达到了120个，是全市购物中心负一层引进品牌数量最多的。

　　益田假日广场调整新思路 抓餐饮、增时尚零售业态

　　位于华侨城商圈，于2008年开业的益田假日广场，是全国首家国际化体验式购物中心，从开业至今就保持着高客流、高业绩。随着深圳商业体的日渐增多以及激烈竞争，适时的自我调整和升级也是必须的。益田假日广场总经理孔德政在接受赢商网采访时就透露，这轮调整会从2017年年初持续到2018年5月，“餐饮是重点”，其表示，以地铁楼层品牌业态调整为切入口，倾向于引进深圳乃至华南首家的特色餐饮门店，抓住流动客流然后向其他楼层引流；而且，时尚零售比例会从原先的30%增加到50%，让更多年轻消费者在此停留转化消费。

　　先变求稳 深国投广场十周年升级

　　陪伴深圳人民走过十年岁月的深国投广场，承载了一代人专属的记忆和故事。其在“破旧与革新”的2017年完成了改造升级，对场内135个品牌进行调整，品牌提升率为57%；同时对空间和营销推广方式进行优化。据深国投方面透露，2018年是求稳的阶段，品牌运营、商场经营、消费者的心都要稳住。

　　关键词五:企业转折点

　　2017这一年对于某些企业比如万科、佳兆业、恒大等可以说是其企业发展史上很重要的时刻，所有的纷纷扰扰都在2017终结，并在这个时候开启新的阶段。

　　万科股权之争落幕 王石退位郁亮接棒

　　可以被载入商业史册中的“万宝之争”，绝对是若干年后大家难以忘却的商战事件。然而，无论股权大戏多么精彩，过程多么纷繁复杂，最终还是要划下一个句点。随着深铁以29.38%的持股比例取代宝能成为万科第一大股东，王石这场阻击“野蛮人”的战争日渐露出胜利的曙光。随后的6月30日，万科董事会换届，王石正式退位让贤，由郁亮接任万科新一届董事会主席。至此，喧闹了两年之久的万宝之争也宣告落幕。

　　佳兆业迎来全面复苏 商业文体齐上阵

　　“旧改之王”佳兆业在阔别地产圈724天后，3月26日补发3年5份业绩报告，宣布正式复牌，6月份的业绩会上郭英成倾情袒露心声，回溯过去，展望未来，佳兆业迎来全面复苏。这一年其在商业方面表现也可圈可点，轻资产项目东大门DDMmall于4月份开业，随后7月份大鹏佳兆业广场亮相。而且其在文体、产业、长租公寓方面也有所涉及并加大力度。

　　恒大总部迁入深圳 与深深房重组

　　深圳对于高科技产业企业有着强大的吸引力，同样这片土地也吸引着恒大。8月份第一天，许家印就带着恒大集团总部、地产集团、金融集团总部低调进入南山卓越中心和阿里中心。其实这场搬迁两年前就紧锣密鼓进行筹划了，等到各事项准备就绪，恒大才于2017年正式进入深圳。

　　那边厢总部正式迁入，这边厢与深深房的重组事项至今依然没有一个令恒大满意的结果。重组方案迟迟未定，深深房一再停牌，重组排他期和有限期延长，迷雾重重，纷纷扰扰，个中详情也只有当事者清楚。不过有市场观点认为，恒大在万宝之争中的表现和态度获得了深圳市的认可，这或许对其重组深深房及回A之路有着不可估量的作用。

　　关键词六：资产证券化

　　成立基金，与资本市场对接，在2017年的商业地产圈体现得更为明显，益田、万科、印力、招商蛇口等企业纷纷加入其中。年初ABS专项计划成立之后，益田方面就宣布以深圳益田假日广场为标的物，支持该项专项计划，规模达到53.01亿元；5月份，万科通过其下属公司出资50.31亿元设立商业投资基金，以支持42个自有商业项目；10月份，“中金-印力深国投广场信托受益权资产支持专项计划”完成发行，发行规模37.9亿元，万科试水CMBS正在路上。资本力量的介入不仅可以整合企业存量资源，还考验促进商业的进一步发展。

　　关键词七：开发商“自营”创新业态

　　在有着创新因子的深圳大都市，“创新”这个词自然避不开，而且各种新业态新模式的进驻，一定程度上刺激了企业求变求突破的愿望。比如华润置地在2017年宣布成立影业公司，计划5年内自营40余家万象影城；同时，其还在洞悉农业消费升级的基础上，创立“耕雨”品牌，规划了“农夫计划”、“农园计划”、“田园计划”等三大产品线，在华润城项目中打造专业人文剧场等。又比如佳兆业商业集团倾力打造了社区超市品牌壹号街市。“跨界”是件富有挑战且有意义的事情，但能否做好还需要时间检验。

　　关键词八：人事变动

　　历来地产圈的人事变动频繁早已是行业内屡见不鲜的事情，2017年宝能、华南城、绿景等深圳知名企业都面临着人事变动的问题。从年初绿景陈铁身的离职，转战汉京集团，到7月份华南城三位股东辞任非执董，再到11月份保利广东公司前董事长余英出任宝能投资集团高级副总裁，这一系列的人事变动让人惊叹之余，也预示着上述企业将迎来新的发展。

　　关键词九：外来房企拿地

　　相比前两年，2017深圳土地市场显得颇为冷静且平淡，但是对于土地资源越来越稀缺的深圳，外来房企还是削尖了脑袋也想挤进来，进得来深圳的企业也是“非富即贵”。

　　首创、龙湖首进深圳

　　5月份，龙湖4.82亿元拿下深圳沙角头商业地块；6月底，首创以18.45亿元拿下龙华星河iCO附近的一宗商业地块。就目前一地难求的深圳来说，住宅方面日益放缓，而建设商业配套能给住宅增值保值，自然会成为国企或者是民企争相追逐的对象。

　　世茂豪掷200多亿拿下龙岗600米地标

　　要说2017年深圳的“明星”企业，世茂可以说是其中一个。其以239.43亿元一举摘得龙岗商业地，将打造龙岗600米地标，深圳第一高楼项目。再现了深圳地产圈2015年底到2016年中的高额拍地场景。事实上早在2013年世茂就通过摘得前海一宗地块正式进入深圳，随后几年其在深圳市场动作并不大，不过2017年又开始密集布局深圳，重回一线，一方面或许是由于企业自身战略的调整，另一方面也有可能看准了“粤港澳大湾区”战略的广阔前景。

　　关键词十:粤港澳大湾区/长租公寓

　　相比于东进战略，2017年政府提出的粤港澳大湾区概念，覆盖面更广，辐射城市更多，这其中深圳就占据了有利的地域和扶持政策优势，从而也带动了其周边如惠州东莞新一线城市的发展。在政府的计划中，深圳要发挥创新型城市的创新引领作用，打造国际产业创新中心，推动形成珠三角各市创新驱动发展各有特色、一体联动格局。

　　另一方面，2017年房地产市场最为热门的一个话题就是长租公寓，在国家“租购并举”的政策环境下，众房企纷纷谋求出路，万科、龙湖等房企大举进军长租公寓领域，争抢房地产存量市场这块大蛋糕。此前万科一位高管对赢商网坦言，“也谈不上争夺，(长租公寓)这个市场就这么大，大家各做各的，良性的竞争也有一定的促进作用”，但是其也表示，还是要各个企业共同营造和谐有序的市场氛围，才能有所收获。

　　结语：

　　总的来说，深圳作为全国商业发展最为活跃的一角，为这个行业贡献出了自己的一份智慧和力量。无论是各大商业项目的重大亮相，抑或是各大明星企业的人事调动，新物种新零售的进驻，商业与资本市场的对接，都或多或少经历困难或挫折，而且还有很大的进步和优化空间。但这并不影响这座城市“以变应变”的能力和速度，因为有着创新的基因，甚至有很多时候是引领了时代的潮流和创新方向。越来越多的企业尤其是高新技术企业更愿意进入深圳，这其中涌动的活跃因子将会给深圳的商业带来怎样的变化让人甚是期待。

　　另一方面，据赢商网统计，2018年深圳拟开业大型商业项目约29个，商业体量达200多万方，数量较2017年计划开业项目略有增多，体量与2017年计划开业项目相当（2017年拟开业数量24个，商业体量200多万平方米）。其中，华润置地商业将在2018年推出高端商业旗舰深圳湾万象城和深圳第一座万象汇——布吉万象汇；鸿荣源集团又一标杆商业壹方天地（二期）也将在2018年入市。此外，深业集团的深业上城、金地大百汇的One Avenue卓悦中心也是15万以上的超大体量标杆商业项目。届时这些商业项目的开业必将刷新又一轮商业格局，掀起不一样的潮流之风。值得期待。