益田商业的2017：主谋“轻资产+资产证券化”

　　编者按：这是一个目不暇接的创新商业大时代，“岁岁年年”各不同。2017年商业地产行业发生了哪些变化，未来又将以怎样的姿态呈现于市场？标杆的嗅觉和行动总是走在行业前头，赢商网策划《2017年度标杆房企商业大事件解读》，以期从一二梯队商业地产房企一年的大动作中，窥视行业趋势。

　　（赢商网报道）如今的商业地产已经成为是一个市场化和金融化交织的领域，近几年来开发商一直尝试向摸索商业+金融的模式进行商业领域扩张，力求运营轻资产模式。2015年开始，益田试水轻资产；2016年，益田拿下坪山、宝安以及西安商业项目；2017年，坪山益田假日世界、宝安益田假日天地、西安益田假日世界开业。在轻资产的道路上，益田愈发驾轻就熟。除了轻资产项目开业，益田也开始转向资产证券化商业项目，其深圳益田假日广场53亿ABS落地。

　　轻资产路线是商业模式发展的自然规律，对现在中国商业地产发展而言，轻资产战略及资产证券化是成为很多企业炙手可热的转型方向。

　　在破旧立新之年，“轻资产”、“资产证券化”、“旅游商业”成为益田2017年的关键词。对于2017年的益田来说，是极度重要的一年，也是绽放的一年。

　　从项目看益田的2017：

　　深耕于轻资产商业项目 三大项目亮相成开业爆发年

　　深耕于轻资产商业项目拓展，2017年益田商业在深圳的两大项目坪山益田假日世界、宝安益田假日天地、西安益田假日世界三大轻资产项目，均于2017年开业。至此，益田提出四大产品线已经全部落成，分别为益田假日世界、益田假日天地、益田假日广场、益田西街。

　　①益田轻资产首发之作：坪山益田假日世界

　　4月27日，坪山益田假日世界开业。作为坪山首个体验式旅游商业综合体，益田假日世界得到了广泛关注。据悉，坪山益田假日世界是益田商业集团与深圳六和房地产开发有限公司合作的轻资产输出项目，也是益田集团轻资产的首发之作。

　　坪山益田假日世界，这座位于坪山新区核心“金三角”地段，该项目建筑面积8.6万平方米，共有四层，其中负一层以品质生活为主题，引进精品超市、生活配套等；一楼以时尚潮流为主题，引进多个快时尚、潮流品牌；二楼主打儿童及文化主题，包括引进全国知名儿童主题品牌及精品书店等；三楼则以“特色美食”和“娱乐潮玩”为主，为迎合周边家庭消费人群，引进VR体验等新业态。

　　②深圳首家航旅主题购物中心：宝安益田假日天地

　　6月16日，宝安益田假日天地开业。据悉，该项目建筑面积5.3万平方米，分地下一层、地上两层，位于深圳市宝安福永片区，毗邻107国道，距福永汽车站仅100米，交通十分便捷。　

　　宝安益田假日天地专注于以航旅特色为主题，室内建筑汇聚三大洲旅行特色，集纽约时代广场、香榭丽大道、东京银座为一体，引进了华南首家盒马鲜生、益田国际影城、福满楼、AnytimeFitness、胡桃里、客语、蛙来哒、探炉、MJStyle、UlifeStyle、周大福、钻石世家等品牌。

　　③首进西北：西安益田假日世界开业

　　继益田阳朔西街之后，益田商业首进西北地区，2017年4月28日，西安益田假日世界开业，总体量25万㎡，其中商业面积13万㎡，拥有1200个车位，项目位于朝阳门外，环城东路与长乐路交界处。定位为中国最具历史文化体验特色的购物中心。

　　益田假日世界在主题打造、内部装饰等环节上，以“穿越皇朝盛世”为设计概念，把购物空间分为不同的体验区。西安益田假日世界的起航不仅在业态品牌方面极大程度地填补该区域长期以来的空白，30%品牌首进西安，70%品牌首进城东，在主题体验的打造上也无可置疑的成为影响西安商业的标杆项目。

　　从大事件看益田的2017：

　　1、试水资产证券化 深圳益田假日广场53亿ABS落地

　　未来的商业地产资金运作将成为核心竞争点。重资产运作到资金运作，最核心的桥路就是资产证券化。2017年2月9日，益田金融在其官微宣布，深圳益田假日广场资产支持专项计划（ABS）成立。该ABS项目以深圳首家国际化体验式购物中心——深圳益田假日广场为标的物，发行的资产支持证券规模达到53.01亿元，在深交所商业地产类资产证券化单体规模中排名第一位。同时，其也是深圳地产圈首个资产证券化的商业项目。

　　事实上，深圳益田假日广场ABS计划，不是商业地产圈第一起不动产资产证券化成功的案例。早在2016年新城控股就做了类似“ABS”的尝试方式。面对当下商业地产供给过剩、同质化竞争严重的困境，如何盘活存量资产、继而更好的生存下去成为亟待解决的难题。这导致商业地产的资产证券化需求大幅急增。为此，一些商业地产企业开始积极探索将成熟商业物业进行资产化管理，以降低融资成本、提高资金周转。诸如大悦城地产的“大资管”战略、银泰的“类REITs”产品等等。

　　据益田集团内部会议披露数据，深圳益田假日广场项目2017年销售额突破29.1亿，客流突破2500万，客流销售实现同比双增长，年度销售增长达16.2%，同比增长率创6年以来新高。

　　此前，益田集团创始人兼董事长吴群力在接受赢商网专访时，也曾特别强调商业项目对接资本市场相关话题。如今，深圳益田假日广场ABS计划，仅是个商业地产积极探索资产证券化的开始。　 

　　2、旅游商业地产持续发力 与华侨城强强联手打造古镇旅游商业

　　在利润下降、库存上涨的“白银时代”，过去单一的开发模式已遇到瓶颈，更多的房企开始走多元化之路。而目前旅游地产俨然已经成为转型的“香饽饽”。

　　2016年底，益田阳朔西街项目开业，这是益田旅游商业的首秀。2017年，益田集团与华侨城集团又联手打造首个古镇旅游商业—甘坑小镇。据悉，甘坑小镇为益田商业集团与华侨城子公司华侨城文创公司合作的轻资产管理输出项目，益田将负责甘坑小镇商业部分的运营和管理。

　　益田集团发力旅游商业地产行业，一方面是大势所趋，另一方面，也有利于益田集团旅游、商业、度假、居住等资源的整合，打造世界级旅游产业地标。对于未来发展，益田集团董事长吴群力在接受赢商网采访时表示，集团集团重点发展方向为商业地产与旅游紧密集合，未来几年内努力推进益田旅游商业板块冲击上市。

　　按照益田集团制定的三四五计划，旅游商业板块计划在三年内上市，为此，需要一定规模，益田集团发展模式之一便是依靠轻资产输出形式快速在全国复制。

　　2017年，对于益田来说，堪称开业爆发年。未来益田集团将继续开拓国内主要是二线强以上城市的地标性商业项目，并注重城市轨道交通连接商业项目和国内知名旅游目的地商业项目的拓展。