第一太平戴维斯：南京西路为2017年上海最贵商圈

　　第一太平戴维斯近日发布2017年上海房地产市场报告，从不同维度总结2017年市场环境与解读2018年趋势。

　　上海甲级写字楼市场

　　核心商务区

　　2017年第四季度，核心商务区无全新写字楼项目入市，全年新增供应共计约110万平方米。全市核心商务区甲级写字楼存量维持在810万平方米，较去年同比增长15%。

　　本季度市场以吸纳现有存量为主，净吸纳量约53,500平方米，全年净吸纳约71.1万平方米。核心商务区甲级写字楼空置率微降0.7个百分点至11.8%，同比上升3.4个百分点。

　　本季度核心商务区甲级写字楼平均租金走势基本平稳，达到每平方米每天人民币9.0元，同比上涨1.5%。

　　非核心商务区

　　年末市场继续迎来大量供应。第四季度，非核心商务区共计五个新项目入市，带来约37.8万平方米新增供应，至此，非核心商务区全年新增供应共计约140万平方米，年末全市非核心商务区甲级写字楼存量达到360万平方米。

　　– 金臣联美虹桥汇，闵行大虹桥

　　– 虹桥万通中心，闵行大虹桥

　　– 上海华电大厦，浦东世博

　　– 环球都会广场T2，浦东后滩

　　– 前滩世贸中心（一期），浦东前滩

　　­ 受新增供应影响，本季度非核心商务区写字楼市场空置率达到37.4%，环比上升1.7个百分点，同比上升7.2个百分点；平均租金与上季度基本持平，为每平方米每天人民币5.7元，同比上涨6.4%。

　　展望

　　­ 2018年，核心商务区与非核心商务区预计将分别迎来120万平方米、130平方米新增供应，而持续的大量供应也将进一步推升全市空置率。

　　­ 在当前租户市场的态势下，供应井喷态势无疑会继续给业主施压，通过提供优惠政策以保留租户，除了业主之间的竞争，业主同联合办公运营商竞争也日益激烈。

　　­ 传统业主应当接受联合办公的某些概念和元素，或与联合办公品牌合作，以更好地满足租户的不同需求。

　　上海零售市场

　　­ 2017年前11个月，上海零售总额同比上升8.1%，增速较去年同期提升0.3个百分点。

　　­ 2017年全年共966,500平方米新增供应入市，较2016年下降18%。

　　­ 购物中心首层租金同比上涨1.4%至每平方米每天人民币27.4元。南京西路仍为全市最贵商圈，而小陆家嘴同比涨幅最高，达7.4%。

　　­ 虽然新增供应持续冲击市场，全市空置率仍持续下降。截至2017年年末，同比下降2.0个百分点至7.0%。

　　展望

　　零售市场仍将经受供应压力。预计2018年将有14个项目近140万平方米新增供应入市，其中浦东供应量达581,380平方米，为历史新高，约占全市供应42%。

　　­ 大量供应入市将抑制整体租金增长幅度，但新型零售、餐饮店、美妆护肤品牌开店需求旺盛，支撑优质项目租金稳健增长。

　　­ 位于核心商圈周边的支线街道由于租金略低、客流稳定，加之互联网时代品牌传播速度加快，因而对新兴商家吸引力持续增加，有望在未来通过进一步提升形象，使传统商圈边界延伸。

　　上海住宅租赁市场

　　­ 第四季度，上海有一个全新服务式公寓项目入市：上海建业里嘉佩乐，为市场增加40套租赁单元。

　　本季度，全市租金均环比下降。服务式公寓环比下降1.4%至人民币每平方米每月238.7元；小业主公寓租金环比下降0.9%，达人民币每平方米每月187元。而别墅租金则环比下降1.7%至人民币每平方米每月156.2元。

　　全市空置率环比下降 0.7个百分点，然而同比上升0.6个百分点。浦东服务式公寓空置率环比上升2.2个百分点，同时浦西服务式公寓空置率环比上升1.5个百分点。

　　展望

　　位于兴业太古汇的全新高端服务式公寓，镛舍服务式住宅（102套）预计将推迟至明年一季度入市。

　　­ 在全市住宅租赁供应增加、企业机构管理层本土人士比例日益提升的背景下，市场需求将继续由本土客户主导。

　　­ 政府可能会继续在上海释放住宅租赁地块的政策，以进一步发展该行业。预计开发商将利用此举，扩大住宅租赁业务。

　　­ 尽管不动产投资信托（REITs）未明确立法，但如果政府创建和扩大法律和监管框架，2018年或将看到房地产证券市场的增长。

　　上海住宅销售市场

　　一手商品住宅市场

　　四季度，上海新建商品住宅新增供应累计约29万平方米，环比下降64.5%，同比下降77.4%，为近年历史最低。

　　本季度，一手商品住宅成交同为历史新低，环比下降29.0%，共计约120万平方米，同比下降44.5%。使得全年成交共计仅有640万平方米。

　　本季度一手商品住宅成交均价涨至新高，达到每平方米人民币48,900元，环比上涨4.6%。

　　一手高端公寓市场

　　­ 2017年末季度，一手高端公寓未产生新增供应面积。

　　­ 四季度，与整体商品住宅市场同比趋势相同，一手高端公寓成交量环比下降2.5%，共计仅9.6万平方米，同比下降45.5%。并进一步缩小了潜在购房者在剩余房源内的选择范围。

　　­ 本季度，一手高端公寓价格指数环比加速上涨3.1%, 达到每平方米人民币102,600元。

　　住宅用地市场

　　­ 四季度，季内成交8幅纯住宅性质的地块，共计73.4万平方米可建面积，环比下降25.5%。

　　­ 成交宅地的平均楼板价达到每平方米人民币23,700元，环比上涨22.6%，平均溢价率仅为0.2%。

　　­ 四季度，租赁用地供应继续加大。季内成交15幅地，均位于市中心或毗邻商务/工业园区。租赁用地自推出以来均由国有企业竞得。

　　­ 租赁用地供应共计约100万平方米可建面积，平均楼板价达到每平方米人民币6,920元，溢价率为0。其中5幅为上季度商办混合转换性质用地，由上海地产集团竞得。

　　展望

　　房价已基本得到控制，2018年政策进一步收紧的可能性似乎更为渺茫。新的政策更可能以政策微调、规范行业实践、填补政策漏洞为主。

　　­ 随着价格持续上涨，购房者将对开发品质以及管理提出更高要求。而小型开发商的贷款难度不断增加，成本也越来越高，反观之信誉良好的开发商和投资者仍可获得信贷额度。开发商市场得以整合，数量将有缩减。

　　­ 进一步收紧信贷供应和增加债务成本，可能会导致购房者需求缩减。

　　­ 尽管住宅销售对于开发商来说依然重要，但市场放缓以及重心向收益型资产（如长租公寓）的转移，将意味着开发商对销售的依赖性降低。收益来源多元化将有助于开发商更从容应对销售市场的波动。

　　上海投资市场

　　第四季度投资市场共达成21宗主要成交，总金额人民币341亿元。其中有两宗交易超过人民币50亿元，分别为以人民币50亿元成交的SOHO凌空以及以人民币60亿元成交的星港国际中心50%股权。

　　杨浦区在第四季度获得大量投资兴趣，成交数占总成交数的24%，这主要得益于该区域的资产升值潜力。

　　2017年全年主要投资交易总额达人民币922亿元，同比增长15%。写字楼收购仍是投资重点，酒店收购并改造为租赁公寓投资意向走强。在核心资产收益率持续下降的市场，投资者在积极寻求有增值计划的投资机会。

　　境外资本达全年交易总额35%。2017年一系列对境内投资者境外投资的限制增加了内地投资市场的竞争。同时，保险公司投资占总投资额的9%，尽管许多成交背后的资金来源为保险资金。

　　资产证券化和房地产投资信托基金均作为资本来源越来越多的出现在市场上。应对日趋收紧的发债融资市场，许多开发商都在寻求以资产证券化的手段进行融资，同时也在用该手段开拓例如住宅租赁等新产品。

　　2017年，中国政府采取了一系列手段来控制高杠杆问题，其中包括加紧审批境外和境内的企业债券发行，要求国内银行加紧对新的贷款审批还有严控银行内部拆借。

　　展望

　　2018年政府的工作中心仍在去除经济杠杆，因此预计来年会有更紧的货币政策。这可能将导致开发商重新评估资产，通过出售非核心资产和资产包来偿还旧的债务。

　　投资者预计将会寻求一些非传统资产来获得更高的投资回报。另类资产包括物流资产，数据中心和老年公寓。更大规模的投资者将会采用与当地政府合作的形式参与城市更新以及一些新的城镇开发项目。

　　更多的核心资产投资者将会选择通过寻求风险更大的投资来获得更高的回报，包括开发项目、将项目改造为核心资产标准，以及投资空租项目。在核心市场的陈旧写写字楼以及在新兴市场的项目将会成为投资者追逐的目标。