WeWork去年收入增长超过100% 管理费用却上升了三倍

　　据《金融时报》 消息，WeWork 正在准备发行 5 亿美金的债券。这是这家共享办公企业首次踏入债券市场。

　　WeWork 公布了债券文件，外界由此获得了一个了解其业务运转情况的机会。

　　文件显示，截至今年 3 月 1 日，WeWork 共拥有二十二万名会员，而四年前，这个数字还只是 7000。这些会员分布 WeWork 在二十二个国家的 234 个办公空间。这些空间中共有二十五万个工位。

　　数据显示，WeWork 的会员们体现出了有趣的行业多样性。

　　来自金融、法律和商业咨询行业的客户占到了 21%，来自软件开发行业的客户占到了 15%，来自广告与公关、艺术与媒体以及科技服务行业的客户分别占据了 10% 左右。有 59% 的会员来自以上几个行业，另有 41% 的会员属于“其他”类。

　　另外，通过与更多蓝筹公司签订短期入驻合同，WeWork 提升了空间的入驻率。该公司此前表示，他们对每个新建大楼的入驻率要求至少要达到 60％ 以上。去年，实际的空间入驻率达到了 81％，比前年增加了 5 个百分点。文件显示，现在世界财富 500 强排名中有 22％ 的企业都是 WeWork 的会员，包括汇丰控股有限公司，通用汽车公司和微软公司等。

　　新店和会员人数的大幅增长使得 WeWork 的收入在过去一年里增长超过了 100％，但同时，它的成本上涨速度更快。

　　去年，WeWork 净亏损 9.34 亿美元。债券文件显示，该公司使用了大量折扣补贴来吸引新会员，这使得它从每个会员身上得到的收入下降了 6.2％，至 6928 美元。

　　与此同时，WeWork 的管理费用在 2017 年几乎上升了三倍，主要是因为它在去年 10 月斥资从员工手中购回了股票。去年夏天，WeWork 获得了来自软银的 44 亿美元投资，其中一部分资金被用于了回购股票。

　　像很多科技创业公司一样，WeWork 分 A、B 两类股票，有不同的投票权。它的首席执行官 Adam Neumann 现在拥有超过 75％ 的 B 类股票，这使他拥有了超过 65％ 的投票权，足以决定董事会成员的去留以及收购等关键事项。

　　WeWork 最主要的开店模式是通过租赁的手段拿地然后自己装修改造，但目前它正在通过更多元化的方式，如直接购买或提供运营等方式来代替租赁。

　　去年 10 月，WeWork 买下了位于纽约第五大道的标志性建筑——百货公司 Lord＆Taylor 旗舰店，并将它改造为 WeWork 总部以及联合办公空间，以买代租将可以让 WeWork 更直接地受益于自己入驻后建筑的升值。

　　另外，WeWork 在去年推出了新项目“Powered By We”，专门为人数超过 1000 的企业客户提供服务。

　　WeWork 在这个项目中提供两类服务，一类是大企业选择入驻 WeWork 的某一幢楼， WeWork 根据客户需求改造现有空间、添加企业 Logo、定制标语等等；第二类是企业雇佣 WeWork 全权设计自己某一幢楼或者是某块园区，将它打造成 WeWork 的风格。例如在 Greenwich，WeWork 帮 IBM 全权管理一整幢大楼，在柏林帮 Airbnb 管理当地的办公室，在波士顿帮助亚马逊管理办公室等等。

　　目前该公司的估值为 200 亿美元，但这个数额一直被质疑过高。

　　到 2022年，WeWork 将需要支付 50 亿美元的租赁款项，2023 年及以后还将支付 132 亿美元的租赁款。“作为一家正处于持续增长状态的公司，WeWork 无法在综合基础上获利，因为一直在增长的运营支出超出了现有的房地产现金流。”惠誉评级在周二的一份报告中称。

　　惠誉给这个即将发行的七年期债券的评级为BB-（垃圾级）。WeWork 的代表拒绝就该公司的债券文件发表评论。