青岛台东万达广场：小体量的购物中心十四年屹立不倒

“背靠金街，价格适中”说的就是位于青岛台东步行街的万达广场台东店。作为万达进入山东最早的项目，14年的时光没有让这家老店淹没在发展的洪流中，反而在台东路多个商场悄无声息的倒闭之后，依旧屹立在这里。

　　不过，随着今年台东路商圈的升级，台东万达广场也开始寻求自身的提升。在万达官网上，这家店已经划入了在建的行列。似乎是万达准备改造升级。只不过，作为万达在山东最老的项目，商业体量仅仅只有5万平方的台东万达，是否能够完成这里华丽的转身呢？

　　一、基本情况

　　青岛市台东路万达广场，是台东路商圈中开业最早的商业项目。也是山东商业项目开业较早的项目，更是万达进军山东的第一站。台东万达广场地理位置优越，是一家综合性的商场之一。面积只有四层，商业结构相对简单。与其说是购物中心，更像是百货和购物中心的综合体。

　　二、商业表现

　　背靠金街，14年不倒小型商业项目

　　台东万达广场开业于2004年，是万达进军山东最早的项目。面积不大，上下四层，地下一层，一楼充斥着中端服饰零售品牌，二三楼和沃尔玛合作，四楼为电竞、影院、美食广场。尽管时间已经走过十多年，楼体动线已经非常老旧，这里依旧人来人往，热闹非凡。

　　事实上，台东万达能够14年屹立不倒，很多业内人士分析，这和所处地理位置息息相关。

　　台东万达店位于台东路商圈，是台东路商圈中，开业时间较早也太成熟，体量较大并且形式先进的商业项目。而台东算是青岛市区内商业最繁华的地带，地理位置好，四通八达，人多，车也多，在青岛的知名度也是极高。作为曾经的青岛面积最大的商圈，这里聚集了利群商厦、万达广场、国美电器、苏宁电器等大型商场，并且罗列分布这各种品牌店铺，还包含着青岛最著名的小吃一条街。以万达广场和利群商场为中心的台东步行街一度成为青岛商业繁荣的标志。

　　台东商圈中，能够成规模的综合性商业项目不多，周边遍布住宅区，一条小吃街闻名青岛。和台东路相隔不远，青岛啤酒步行街是青岛著名景点，加之台东路公交路线密集，穿过这里的公交线路高达34条，使得这里的人流量从早到晚川流不息。

　　有人就有商机，台东万达14年的发展，背靠金街，是最大的因素。

　　业态简单，品牌不多定位中端层次分明

　　台东步行街是目前青岛最大规模的商业步行街，台东夜市也是已经成为青岛特色。除了大型卖场云集外，商铺云集带来的规模效应也成为台东商圈最显著的特点。而对于其中领头地位的台东万达来说，业态的分布就显得尤为简单。

　　台东万达上下五层，面积仅有五万平方米，。除了主力店铺沃尔玛、万达影城、大玩家之外，仅有一楼是零售业态。品牌大多为中档的服饰品牌，如百丽、温莎、G2000、江南布衣、序言、紫淑、特步、李宁、啄木鸟等。这种招商情况显然和周边的目标客群有关系。

　　台东步行街是青年一代逛街好去处。无无论是平时还是节假日，这里最多的消费者人群都是青岛众多大学的学生和普通上班族。尽管青岛一直以港口发达城市自居，且市里的物价消费不低，但是基本工资仍旧处于中国二三线城市的档次。台东路一直以来以价格低廉性价比高而闻名，作为其中最主要的商业项目，万达在品牌的选择上，依旧是贴近当地消费者的消费水平。

　　除此之外，万达广场周边餐饮品牌众多，还有小吃一条街的的噱头，尤其是正对面的肯德基、面积不小，为此，万达广场也并未引进太多的餐饮。只不过在一楼角落和四楼一部分，引进几家十分亲民的餐饮品牌。

　　沿线改造，购物中心未来亟待升级

　　今年，青岛政府的东迁带动香港中路商圈的快速崛起，海信广场、麦凯乐、万象城等标杆性项目在青岛遍地开花，让国内外一线品牌在这里云集，成就香港中路商圈的霸主地位。这给曾经的龙头台东路商圈一个警惕。，作为一个老牌的商圈，台东路固然有着十分稳固的目标客群和知名度，但是，随着经济社会进程的发展和各种消费方式的转变，台东路的升级重塑显得迫在眉睫。

　　不过，对于城市对于房地产对于商圈，人口就是一切。虽然香港中路商圈本身地处市中心，人口聚集度自然实属最高。但是由于台东商圈本身附近的小区居多，这为台东商圈重塑之后的崛起添上了有力的一笔。

　　除此之外，目前途径台东商圈的公交线路超过三十条，而一段时间以后，未来地铁1、2号线在此开通，对于台东繁华商圈来说将如虎添翼。在减少拥堵、缩短出行时间的同时，附近拥有密集人口流量的优势将串联起“地铁+商业”的对接模式让人群再次凝聚。

　　在这种情况下，商圈内部的商业项目也必须紧跟着商圈升级。中端的零售品牌，单一的商业业态已然不能满足目前商圈消费者的胃口。而地铁站完成之后多带来的巨大客流量，5万的商业体量绝对不能满足。

　　从万达官网来看，台东路商圈已经进入了建设中阶段。现在台东万达的对面，也拉起了长长的围栏。显然，这是为了地铁站的建设，开始又一升级和扩容。而针对未来的消费趋势，快时尚和一些中高档品牌的入驻也是必要的。14年的老项目，也开始进入二次发展阶段。

　　三、品牌情况

　　四、SWOT分析

　　五、点评

　　近几年青岛购物中心项目进入爆发式增长，在一个个标志性商业体的重塑下，如以海信广场、万象城为首的香港中路商圈，还有以金狮广场、金鼎广场为代表的崂山商圈等等，青岛的商业格局悄然发生改变。加上西海岸的新城吾悦广场、东方影都等等大型项目的凯爷，青岛商业地产势必进入了高速发展的阶段。

　　但是，作为青岛知名度极高的台东路商圈，却在各个商业项目爆发式扩张的情况下屹立不动。商圈中主要项目万达广场，也是十几年如一日的稳固。

　　据2018年青岛经济运行成绩单显示，第三产业中服务业占比达到59%，而未来以创新引领，新兴产业主打的市北区，台东商圈重塑后，势必将会带动全区商业服务业新一轮的发展。

　　对于万达来说。除却正在升级的台东万达广场，去年开业的青岛港湾万达广场和之前开业CBD万达广场加上今年新开业的东方影都万达茂，已经将整个青岛衔接起来。