禹洲地产融资收紧与长租公寓试水 林龙安称危机即转机

　　与大多数企业，选择把会议设在酒店低座大堂不同。禹洲集团把股东周年大会办到了香港世贸中心写字楼38层。

　　一些参会的老人觉得不太方便，但毕竟不用爬楼梯。于是现场既不拥挤也并非宽松地坐进了四五十个人。

　　上午刚过十点，董事局主席林龙安便带着5名高管出现在股东面前。当天的股东会办得简单，因为要讨论的事情也相对较少。

　　要表决的议案共计8项，包括接纳2017年度报告、宣布派息21.5港仙、重选郭英兰等3位董事、复聘安永会计事务所，以及给予董事会回购最多10%的股份等。从宣读到投票，流程不到半个小时便宣告结束。

　　但林龙安还不能离开。鉴于禹洲今年在股东会之后，还特别设置了一场媒体见面会。他挑选了公司执行总裁蔡明辉，以及财务总监兼秘书黄展鸿留下来跟记者打交道。

　　920亿推售货量及大湾区布局

　　销售目标、融资困境，是现场被最多提及的两个话题。前者折射企业规模，后者代表现金流，都是决定房企生死存亡的大事。

　　观点地产新媒体了解，今年截至4月份末，禹洲地产实现累计销售金额143.67亿元；累计销售面积为108.55万平方米；平均销售价格1.32万元/平方米。销售金额同比增长2.3%，销售面积和销售价格则分别同比增长20.7%，及下降32%。

　　而禹洲地产全年的销售目标定在600亿元，目前来看进度仅为23.9%。不少人质疑目标是否能被最终完成。

　　林龙安表示大家大可放心，说非常有信心，还对公司2018年的推售策略作出解释。

　　“今年计划推出的货量，有920多亿。”其介绍，按照去年的经验“上半年的供货量会占到35%，下半年的供货量会占到约65%。等到苏州、湖州、合肥和舟山的一些重点项目推出来后，公司的销售会有一个比较快速的提升。”

　　从沿海家园收购过来的一些项目，禹洲也开始着手进行销售了。“包括一些武汉、沈阳、佛山的项目。货值大概在10亿左右，不包含在920亿的部分中。”

　　除此之外，截至3月末数据，禹洲还有约350亿已售未结转的销售，总面积250万平方米。

　　另一方面，对于房地产调控问题，林龙安则回应称，当前房地产市场已经进入调控常态化。各个开发商的发展会更加理性。

　　所以至于会不会调整销售目标，“我们要等到半年报的时候再看，调控还是比较严格的，比如说在限价方面。”

　　其提出，房地产近期不可能会大起大落，预计下半年会更加稳定。同时，人才落地政策的大量推出，城市间的人才落户、毕业生落地都会增加交投量，增加刚需的需求，会有利于企业的发展和战略布局。

　　但禹洲今年300亿元的拿地预算，预计不会增加。该公司高层表示，截至目前禹洲已经获取8个地块项目，但其中涉及到旧改拆迁（比如说河南新乡一个总建面33.93万平方米的棚改），这或会令土地成本上升。

　　当被问到是否会加大香港的布局时，高层则透露，“禹洲虽然对香港市场充满信心，但是不会盲目高价进入，而是要顺势而为。”但如果有“便宜货”就会考虑，因为今年土地投资预算中约三分之一都要投向大湾区。

　　融资收紧与新业务试水

　　融资环境亦是一个大议题。今年以来，房企的融资环境在逐步收紧。有消息透露，目前大型银行已很少向50强以外的房企发放开发贷和信用额度。近期，多家开发商陆续中止了旗下公司债的发行。同时，海外融资的成本也在提升。

　　林龙安也表示，面对融资环境的缩紧，全国50强以内房企的承压能力会更强。“对于前50强房企来讲，亦不能说宽松，是‘暗藏危险’。”而基本上不是50强的企业，就会受到比较大的影响。

　　至于整体的金融风险，目前是在可控的范围内，100强范围内的企业不会有问题。

　　根据观点指数发布的《2017中国房地产销售金额TOP100》报告，禹洲排在第48强的位置。林龙安认为，公司还是能在国内正常融到资金。但同时，“危机即转机”，目前的环境正催生很多的机会，包括房企间的合作，包括并购等。

　　事实上，行业集中度，是近来越来越被提起的一个热词。有观点认为，房地产行业间的集中度，正往不可逆的方向发展，规模越大的房企会越得益。

　　但林龙安强调，今年禹洲集团不会很刻意追逐销售量。面对融资难题，未来倾向加快回款速度。另外，公司会借助租赁事业部，将里面的优质资产打包成资产包，进行再融资。

　　据了解，新成立的租赁事业部是禹洲新近成立的一个部门，专门负责长租公寓。根据计划，这批公寓有500-1000套，准备在深圳、上海、厦门尝试进行推广。