“把脉”原创：关注跨界融合 塑造全新运营理念

　　7月12-13日，2018中国购物中心高峰论坛活动在上海静安香格里拉酒店隆重举行。本届活动以“原创时代”为主题，吸引了1500名中国商业地产行业领袖精英学者汇聚一堂。

　　对美好生活的愿景、对精神需求满足的注重、不可忽视的95后消费新势力……在这个属于“原创”的商业时代，商业地产人将如何用“原创”去记录？

　　给你一块地，你要如何创造一场美好生活MALL？

　　给你一个铺，你要打造出怎样的原创概念店？

　　在本次活动亮点之一的把脉原创环节，针对2018年7月5日出让的上海市黄浦区淮海中路街道123、124、132街坊地块（上海新天地综合地块），由业内专家和组员分别组成两个原创团队，为该地块“把把脉”，分别秀出各自团队对于该地块的原创思路。

　　如何拒绝千篇一律，独要原创个性？上海龙盛商业发展有限公司总经理汪帆作为嘉宾主持，上海希艾迪营销策划有限公司执行董事王玮、上海盈石研究与规划中心副总经理陈斌组成的原创团队（2），从资产管理方面分别提出自己对于地块的独到见解。　

　　上海希艾迪营销策划有限公司执行董事王玮：

　　开发前期最重要的事情，就是如何发现和保护资产的未来价值。首先在这个阶段，需要对项目的资产未来价值进行发掘和保护，关注可持续的供需匹配。并且在地块前期的开发阶段，需要关注如何发现和保护资产的未来价值。而这需要大量的市场调研，了解当地消费者的需求和期望，满足绝大多数消费人群的日常需求，并以此进行创新，同时还需要关注非传统零售业态的跨界融合新机遇。

　　另外，对于新天地要打造的商圈，首先需要对于周边的商圈做出详细的了解，分析每一个业态的面积、销售额以及销售比例。同时对于项目自身，还需要了解收益率以及净利润收入，而不是仅关注商业的楼板价。“十年后租金收益要达到6亿元，资本化率要优化到5%，这样项目才会有巨大的潜力。”王玮表示，地块的长期运营规划同样至关重要，要为未来调整留出空间。针对于国内部分违背市场规律的规划，一定会在获得沉重的市场教训代价以后得到改善。

　　同时我们要研究一些空间的利用，包括市民的城市广场，还有其他的造型和空间、剧院等。当下的购物中心已经转型成为人们社会经济和生活的中心，不仅包括智慧购物，还有餐饮、教育、学习、健身等等。

　　对于规划，王玮分别从设计、招商等作出了详细解析：

　　一、设计理念，要根据市调的组合定位结果确定规划设计，探索地域文化和传承特征，塑造新时期上海精神的代表和发现

　　二、招商规划，要有震撼的市场调查去跟商家沟通，让他是没有办法拒绝。品牌的展示也要借力和延续上海新天地的精神。

　　三、关于运营，需要强调不断调整，所有的商业都难以精确的定位，同时市场也在不断地变化，开业只是试错和调整的一个开始，而你的专业是体现在如何以更小的代价，更快的速度适应变化。

　　四、招商运营，根据我的市调结果可以同时推进，首先引入国外前沿的符合潜在需求的登陆产品。另外不断的发掘培育本土零售商和可持续的创新企业，重点是食品+用品+创新空间。

　　最后，王玮也表达了自己的期望，“我借力瑞安的品牌，当年的瑞安结合上海的地域文化和传承成功打造了新天地的品牌，使“新天地”这个词变成了中国开放型街区的代名词。瑞安，它具有使城市焕发活力的这种基因。”

　　上海盈石研究与规划中心副总经理陈斌：

　　陈斌认为可以从多方面来进行“把脉”，首先从城市战略发展角度去看这个项目的发展机遇，李强书记明确的提出了上海发展的战略优势，并且加上今年上海即将召开的国际进口博览会，都是重大的机遇。

　　从淮海路商圈角度来看，该区域势必将成为上海购物的主战场，这也为项目带来了新一轮的蜕变。并且随着淮海路很多老牌的商业中心相继推出改造的方案，包括K11的二期等，都是在迎合淮海路商圈未来升级提升的趋势。

　　而从地块的角度分析，该地块作为区域内的收官之作，吸引了很多与商业有关的各方面关注度，这也是目前该项目在资源整合领域非常重要的机遇。在发展方向上，从新天地北里、南里所代表的时尚、商业和旅游的新地标以及创意无界的空间，包括到购物中心打造的运动体验和美好饮食的定位，都体现了新天地未来发展的良好态势。

　　对于未来的期望，陈斌希望该项目能够体现出更多的跨界融合的观念，并且在商业+服务的交叉体验上形成差异化的定位思路，从智慧化或科技化的角度，在主流的消费品牌或者消费的产品上有所创新。

　　另外，陈斌还认为未来的运营层面是一个商业项目能否获得成功的关键，而这需要考虑在运营上面能否具有更好的创新方式，以及能否结合当下发达的互联网经济，并有所创新也十分重要。