上半年购物中心租金“店王”背后的房企战略趋势

　　正值各大上市房企2018年中期业绩报告披露收官之际，大部分知名的购物中心租金收入、增幅以及营业额等核心指标也相继曝光。　 

　　赢商网梳理了这些重点房企旗下商场项目，并对其相关数据进行统计和串联分析，得出了2018年上半年租金“店王”TOP10榜单（其中部分商场由于缺乏年报数据或企业财年不同等各方面原因而未纳入统计），尝试解读出租金收入高低背后的影响因素以及行业趋势。　　 

　　制图：赢商网 数据来源：房企财报　　 

　　值得注意的是，2018年上半年涉足购物中心领域的上市房企已开业项目普遍出租率和租金增长呈现向好态势，租金“店王”TOP10榜单的门槛已经超过2.5亿元。　　 

　　相对而言，港资企业依旧稳健发展，中资商业地产商继续雄心勃勃，一二线城市依旧是购物中心发展的前沿阵地。 　　 

　　而对于大部分房企而言，商业地产在房企营收中依然占比较小，不过今年以来，越来越多的房企开始提升商业地产在企业战略中的地位。

　　趋势一：港资“店王”一骑绝尘　 

　　据赢商网的不完全统计，2018年上半年购物中心租金收入top10的门槛已经超过2.5亿元，这些项目分别是上海恒隆广场、成都ifs、广州天河城广场、深圳万象城、上海港汇恒隆广场、西单大悦城、朝阳大悦城、沈阳万象城、南宁万象城以及杭州万象城。　　 

　　其中，恒隆地产旗下的上海恒隆广场以7.63亿元的租金收入一骑绝尘，而九龙仓企业的成都ifs则以5.79亿元紧随其后，二者均为港资背景。而中资背景的天河城广场则以5.32亿元位列第三。　　 

　　整体而言，港资企业依旧稳坐“金字塔顶”，不过，雄心勃勃的中资商业地产商也在后头快马加鞭追赶。 　　 

　　比如，广州天河城广场这个广东最赚钱的“店王”，其上半年租金收入已超过“5亿大关”，下半年有望冲击“亚军”。其余比较靠前的中资房企项目，其上半年租金收入上也有不同程度的升幅，下半年趋涨的态势明显。　　 

　　而从租金增幅来看，新老商场的发展走向则不尽相同。　　 

　　其中，top10店王中租金收入同比上升最高的为成都ifs 31%、沈阳万象城18.9%、杭州万象城15.7%和天河城广场11.6%三家，除了天河城广场外，其余两者均为2010年之后新开业、拥有硬件优势的新生代商场。　　 

　　2010年之前开业的老牌店王却大多租金增长乏力，深圳万象城、西单大悦城、两者租金涨幅仅为1.6%、3.9%，而上海港汇恒隆广场更是下跌6%。究其原因，除了这些老牌店王物业老化、竞争力下降以外，也与项目的积极改造、自我升级有关。　　 

　　以上海港汇恒隆广场为例，正进行大型资产优化工程导致2016年租金下滑6%，但恒隆地产在年中报表示，随着上述工程的优化以及升级完成，未来该项目的业绩有望迎来新一轮增长。

　　趋势二：一二线城市仍是布局热点 　　 

　　从目前的发展趋势来看，尽管三四线城市是购物中心成长较快的地区，但一二线城市依旧是购物中心发展的前沿阵地。　　 

　　赢商网统计发现，上半年租金店王TOP10的项目主要位于一线城市，占7席；而位于二线城市的项目则有沈阳万象城、杭州万象城以及南宁大悦城，仅占3席。　　 

　　若将统计范围扩大，在上述表格中租金过亿的32个项目全部位于一二线城市，其中14个项目位于一线城市，占43.75%，18个项目位于二线城市，占56.25%。　 

　　总体来看，一二线城市依旧是购物中心发展的前沿阵地。 　　 

　　以今年开业计划较多的华润置地为例，截至2018年上半年末，公司在营投资物业总建筑面积达到717万平方米，已开业万象城16个，五彩城/万象汇12个(不含管理输出项目)，规模位于行业前列。　 

　　期内，杭州萧山万象汇成功开业，开业率达95%；此外，在华润置地下半年万象汇、万象城的开业计划当中，除了广西柳州为三线城市以外，其余的南通、太原、深圳湾、石家庄、厦门和重庆均为一二线城市，目前整体的预租情况都较为理想。　 

　　此外，在商业领域扩张步伐加速的龙湖，今年也将在北京、成都和常州三个一二线城市布局“天街”项目。　 

　　但也有房企反其道而行之，把商业重心押注在三四线城市。比方说，近几年规模增长迅速的吾悦广场。　　 

　　据赢商网统计，2013、2014年新城控股的吾悦广场仅为3家；在2015～2017年间。吾悦广场则从15家发展到23家；截止今年上半年，渭南吾悦广场、瑞安吾悦广场及义乌吾悦广场已成功开业，吾悦广场的数量达到了26家。由此可见，新城控股商业地产规模增长迅速。　 

　　虽然新城商业项目在数量上不断加速增长，但三四线城市布局限制租金规模，尽管有26座开业的吾悦广场在手，但由于三四线布局较多，实现租金及管理费收入仅为8.76亿元。

　　趋势三：商业地产的企业战略地位提升　　 

　　事实上，这些上市房企经过多年摸索，开始逐步认识到自己的天花板：单纯的地产业务在对抗风险时，表现出来的抗击能力较差。因此，作为多元化发展的一个重要一环，许多大型房企都或多或少都往商业地产涉足。　　 

　　据赢商网统计，除了老牌商业地产商恒隆地产以及中粮集团旗下的大悦城地产以外，对于目前大部分房企而言，商业地产对房企营收的贡献占比依然较小。　　 

　　不过，今年以来，越来越多的房企开始提升商业地产在企业战略中的地位。

　　2018 年 1 月，万科联合印力集团等收购新加坡上市公司凯德集团在国内的 20 家购物中心。截至报告期末，印力商业平台共管理 126 个项目，总建筑面积915 万平方米，自持项目已开业79个，包括 53个购物中心。这是万科在商业地产领域的一次大规模布局，也可以说明商业地产对万科未来发展而言，是一个不小的驱动力。　　 

　　而去年销售额突破千亿的龙湖，也将加强商业运营作为未来的业务重心之一。关于商业地产，龙湖计划在今年投资150亿左右。按照规划节奏，2018年将有三座天街项目开业，2019年及2020年每年还将分别有超过10座天街开业，到2020年龙湖商业旗下开业商场总数量将超50座。随着项目积累和资金投入的增多，龙湖商业地产未来无疑有所提速。　　 

　　此外，华润置地也在2018中期报上表示，以购物中心为代表的投资物业将是其重点发展的业务板块，2018-2020年将是新建购物中心投入运营的持续高峰期。　　 

　　易居研究院研究中心总监严跃进向赢商网表示，就今年以来，多家房企以不同方式撕去地产化标签。“在住宅开发销售之外，新业务、新赛道的竞争才刚刚开始，商业地产与传统住宅地产有一定相关性，也是规模扩张的一部分，房企期望以此成为地产开发业务之外的新的盈利来源。