438亿套现后 万达斥100亿在贵州投建红色文旅项目和万达广场

　　一周前，万达陷入了“变现退出”的罗生门当中。如今流言仍未息，万达的文旅业务却再次传来新的变动。

　　10月22日，万达集团与贵州遵义市人民政府签订战略合作框架协议，就推进娄山关红色小镇建设及商业项目达成合作共识，预计项目总投资计划约100亿元。

　　观点地产新媒体查阅合作协议，万达集团计划在遵义市内以直投、合作独资、合资等多种形式开发建设万达红色文化旅游项目1个和万达广场2个。

　　前不久，行业内还在盛传“王健林准备彻底告别文旅业务”的消息，虽然万达方面早已发布澄清公告，但依旧难堵悠悠众口。

　　就在这个节点，万达传来与遵义政府签约，合作开发万达红色文化旅游项目的消息，“失而复得”的文旅业务，难免引起市场关注。它似乎宣告着，“文旅”仍是王健林开疆拓土的重要工具。

　　变现退出流言

　　打开搜索引擎，输入万达集团，“瘦身”“变现”“退出”等词组频频出现在列表当中。这些词组的出现，都要源于2017年万达的那场“世纪交易”。

　　2017年7月19日，在经历了发布会的反常延时、更换背景板，还有会议室不知名的玻璃杯碎裂声后，万达的两笔合作案落下帷幕。

　　最终，万达商业将北京万达嘉华等77个酒店以199.06亿元的价格转让给富力地产，将西双版纳万达文旅项目、南昌万达文旅项目等13个文旅项目91%股权以438.44亿元的价格转让给融创，两项交易总金额为637.5亿元。

　　对于此次交易，有业内人士对观点地产新媒体分析称，万达甩卖酒店、文旅项目是为了降低负债率。

　　有媒体援引王健林在此前的一番话：“此次出售资产的资金全部用于还贷，会大幅降低万达商业的负债，预计今年内可以偿还大部分的银行贷款。

数据来源：万达商管财务报表，观点指数整理

　　变现还债的猜疑或许在财务报表可以得到证实。观点地产新媒体了解，2017年末，万达商管总负债额为4462.53亿元，同比减少815.17亿元，负债率则由2016年的70.26%降至64.76%。

　　截至2018年6月30日，万达商管资产总计6339.32亿元，负债合共3799.27亿元，对应负债率59.93%。其中，长期借款达到879.31亿元，应付债券为905.99亿元。相较于2017年4462.53亿元与2016年的5277.70亿元，2018年尽管总负债有所减少，但还债压力仍存在。

　　时间走到了今年10月，这场“世纪交易”再次迎来了故事的续集。

　　据《财经》10月16日消息，万达正在把文旅集团总部核心业务及相关团队都交易予融创，而王健林准备彻底告别文旅业务。

　　据观点地产新媒体了解，在去年的交易中，融创只拥有万达13个文旅项目的所有权，并不涉及这些项目的品牌、规划内容、项目建设和运营管理等。

　　而此次传出的消息则表示，转让过后，万达只单纯保留对13个文旅项目9%的股权，不再负责其他任何事务。去年卖出去的文旅项目对应的设计规划、建设、运营管理这些业务部门及人员全部转让给融创，由融创负责。

　　更有消息提及，万达还有意将剩余的西安、长沙、厦门、武汉等4个万达城的资产和运营均转给融创。

　　虽然万达官方迅速发布声明进行澄清，并表示“今后万达将继续投资文旅产业。”但对于仅百余字的声明，市场似乎并不买账，陆续有媒体曝光称，万达和融创的交接已经在进行中。

　　文旅之于万达

　　在流言四起的时期，10月22日，万达宣布与遵义政府合作开发红色文化旅游项目和万达广场，似是向市场宣告：文旅依旧是万达的名片，它没有放弃文旅产业。

　　从此次和遵义政府签约的情况来看，万达集团计划在遵义市内以直投、合作独资、合资等多种形式开发建设万达红色文化旅游项目1个和万达广场2个，项目总投资计划约100亿元。

　　其中，万达广场项目额作为大型城市综合体，其中集中式商业占地面积约4.7公顷，商业总建筑面积不少于7万平方米，业态包括但不限于国际影城、大型超市、儿童娱乐、室内精品步行街、时尚街区等。

　　万达红色文化旅游项目将作为遵义打造全国著名红色文化传承基地重点项目，集红色文化传承、旅游、商务、研学、培训、体验、旅居、康养度假、购物为一体，占地面积约67公顷（折合67万平方米）。

　　而占地67万平方米的文化旅游项目是什么概念？如果与过往万达开发过的文旅城相比，它的体量只能算居中甚至偏小的类型。

　　比如济南万达文体旅游城项目，占地280公顷，总投资630亿元；成都万达文化旅游城，占地5000亩（约333.33公顷），总投资550亿元；合肥万达文化旅游城，占地面积100公顷，总投资超过300亿元……

　　但签约万达红色文化旅游项目，背后仍蕴藏了万达多方面的考量。

　　其一，2013年后，万达文旅城万达集团视为“取代万达广场的新一代产品”，集团曾将精力、土地、资金等资源全面倾斜。2017年上半年，万达7332.6万平方米的土地储备里，有80%是万达文旅城的用地。

　　在重金打造下，万达在文旅团队、建设及运营经验等方面都具备优势，模式逐渐走向成熟。尽管文旅项目已转让，但它仍将文旅集团总部核心业务握在手里。签约贵州遵义政府，再打造文化旅游项目，或许王健林正盘算着借用运营优势建立起万达的“护城河”。

　　其二，继续布局文旅项目，并不代表万达要重拾“万达文旅城”业务。遵义项目无论是体量还是投资额，都远不及过往在济南、成都、青岛、昆明、合肥等地的大手笔，这反过来说明，万达或许在有意克制文旅业务的发展。

　　文旅产业，在万达集团中究竟扮演着何种角色？

　　从万达商管的财务数据来看，2014年后，万达的的营业收入得到了较大的增长，2017年剥离酒店、文旅项目后，收入指标有所下降，但并未出现断崖式的下挫。2018年上半年，万达的营业收入为1078.71亿元，净利润为248.39亿元。

数据来源：万达商管财务报表，观点指数整理

　　需要明确，通过转让万达文旅城获得资金套现机会，一定程度上缓解了万达的流动性压力，但这种大幅剥离资产的影响或许在未来逐渐体现。

　　万达转让予融创的文旅城项目，包含将近6000万平方米建设用地，意味着放弃如此庞大的土地储备转换成销售额的机会。而在过去几年，万达的房地产销售业务收入已出现连续下滑趋势。

　　在剥离文旅项目后，万达开始寻求通过多种途径填补文旅项目的缺失。其中，“取代万达广场的新一代产品”成为往事，万达广场于是继续成为拳头产品，成效有待时间检验。

　　10月11日，万达在商业年会上公布，截止到2018年12月31日，万达集团将在全国开业285座万达广场，持有物业面积4265万平方米。2019年，万达拟开业项目有45个（含万达广场、万达旅游小镇、万达茂），其中一线城市3个，二线城市10个，三、四线城市32个。

　　此前，王健林在公开场合表示，“商业中心有竞争半径，特别是在三四线城市，万达广场一旦落地，一定半径里竞争对手很难再投资。”