2019首届中国产城融合大会1月5日在京举行

　　2019首届中国产城融合大会，第九届中国地金联盟年会，第五届全球投资峰会年度颁奖盛典于1月5-8日在京举行，并于1月8日落下帷幕，大会为期四天，地产界、金融界以及教育、文化、影视、体育、旅游、科技，医疗，健康养老等各行业代表及新闻媒体嘉宾超过1500人出席。

　　大会主会场于1月7日在北京富力万丽酒店盛大召开了“2019首届中国产城融合大会，第九届中国地金联盟年会，第五届全球投资峰会年度的颁奖盛典”。本届大会由中国地金联盟、润泰资本、幸福寰球企业家联盟、全球投资峰会、等几大业内顶级地产、金融、媒体机构联合举办。黄金湾投资集团董事长、地金联资本董事长、中国地金联盟执行主席、幸福寰球企业家联盟主席申威、中央央军委原纪委副书记总装备部党委委员、副政委、纪委书记、中将、中共第十六届中央委员 李栋恒将军,中央警卫局原局长龚光新、中国国际商会投融资服务委员会主席、全国企业家联盟理事会主席谢京生、中国投资协会副会长、投资咨询专业委员会会长刘慧永、中国地金联盟荣誉主席、住建部住房政策专家委员会副主任、全国房地产商会联盟主席顾云昌、中国房地产业协会副会长苗乐如、国务院发展研究中心REITS课题组组长中房集团理事长汇力基金董事长孟晓苏、地金联盟联席主席、润泰资产管理董事长郭述杰、亨瑞集团董事局主席全球投资峰会组委会主席邹亨瑞、全联房地产商会商业地产研究会会长王永平、全国政协委员华夏新供给经济学研究院院长贾康、全球顶尖的房地产业开发商、运营商及基金管理公司铁狮门投资董事总经理杨宇航、启迪协信联席总裁郭莹辉、北京大学光华管理学院博士后、清大文产规划设计研究院院长李季、天鸿地产董事长柴志坤、广和世纪董事长苏海丽、新鸥鹏教育产业集团董事长、美国集团公司CEO李战洪、天诚中国集团主席任玉贵、天诚中国集团总裁田燕、前美国驻华大使公使商务参赞Steven Richard Hendryx、美国佐治亚大学经济学博士海达置业董事长牧新刚、通用地产总裁王峰、当代置业执行董事兼总裁张鹏、IBMG商业集团董事长李生、鸿坤地产集团总裁袁春、中交地产集团董事长党委书记赵晖以及中国民生银行、华夏银行、广发银行、建设银行、北京信托、中信信托、民生信托、嘉实资本、阳光保险，华融融德，信达资产，长城资产，东方资产、中城联盟、广联达金融、中信资本、中信证券、银河证券、宏源证券、国海证券、等金融机构等领域的企业精英、专家、学者出席论坛，累计参会嘉宾超过千人。

　　中国改革开放四十周年，房改二十周年，房地产取得了巨大的成绩， 2018年是不平凡的一年，总结过去二十年只涨不跌的地产神话，展望未来，产城融合、产融结合、跨界创新与房地产未来发展成为新探讨的焦点。思考未来，让我们一起迎接充满未知的2019年。

　　中国地金联盟荣誉主席 住建部住房政策专家委员会副主任、全国房地产商会联盟主席顾云昌致辞

　　顾云昌说：从我们房地产的过去40年的改革开放和20年的住房制度改革，我想从三个方面来讲。从老百姓的居住条件是大改善的，中国的住房发展遇到了房荒，严重的短缺，严重的分配不公。我可以从这几个字来表达，我们那时候就是“居者忧其屋”，是忧愁的忧。通过我们十几年改革开放的发展，现在已经实现了“居者有其屋”，我们下一个目标是“居者优其屋”，就是优质的优。还有不少人是“居者又其屋”，又有一套房子，这是一个奋斗目标。我们城市面貌发生了巨大变化， 2019年主要矛盾我认为已经从过去的房价上涨过快，变成了房子过快下滑，特别是销售的下滑、投资的下滑，当然也会有房价的过度下滑。如果这样大幅度的下滑是我们不愿意看到的。今天要稳住国民经济，稳住我们的信心，稳住我们的销售，稳住我们的投资，稳住我们的房价。周期过去了，再加上经过我们的努力，形势好转了。我们想用一句老话来说，既然冬天到了，春天已经不远了。

　　论坛席间顾云昌会长向中国第一家房地产企业中房集团原董事长孟晓苏颁发中国改革开放四十周年，中国房改二十周年，中国房地产领军功勋人物终身成就奖。

　　国务院发展研究中心REITS课题组组长 中房集团理事长汇力基金董事长孟晓苏

　　孟晓苏发表演讲，我用三个字，“蹦嚓嚓”，我分析12年来中国房地产的三年小周期，一年涨，两年压，再一涨再压。我们按照这个判断，已经在2016年成功迎来了一蹦，那一蹦大家都知道，积压的房子全卖掉了。接着我们预言2017和2018年是嚓嚓，果然预言又来临。2019年是蹦。但什么时候蹦？上半年不一定会，但是下半年一定会蹦。积压的这些能量那个时候会迸发出来，由此2019年的下半年和明年的持续增长一段时间。在证监会推动下，和国家发改委、财政部、央行共同发文，要求共同推动不动产投资信托基金REITs。这些年，地方政府投了大量的资金用于修桥、修路、工业区、物流园、地下管网，通过资本证券化都可以变成资本品，从而让地方政府拿回大量资金，可以进行新的项目开发。住建部和证监会又继续发文要继续推动房地产投资信托基金REITs，提的很细，债性、股性都可以发，甚至提出以农村建设用地建的租赁放也可以搞资产证券化，这个改革力度很大。在新的环境下，有一个新的倒逼机制，需要我们去解决困难。资产证券化把众多企业和私人掌管的不动产汇集到人民群众手里，由公众持有，当我们进一步推动资产证券化，把众多资产拿到社会基金手里时，我们就向执政党当年建党时的目标，实现共产主义的伟大理想又前进了一步。

　　房改二十年，房地产业成为主导产业，有力拉动了经济增长。开发企业作为共和国的功勋卓著的建设群体，在历史上写下重重一笔。二十年前中国GDP水平在全世界是第七，房改之后十二年变成世界第二，这八年进一步拉开和后续者的距离，其中开发企业的功劳是巨大的。回想前些年，我曾经写了一首长诗，名字叫做《献给开发商兄弟》，就是想要向社会讲出人们心里有但不好讲的话，有些社会舆论把开发商给描绘太黑了，现在一片一片的城市建设是谁搞的？除了政府基础设施以外，解决开发企业，所以我曾经跟一些老将军们说：当年打开地图，说把这个地方打下来的是谁？是解放军。现在打开地图说：把这个地方建设起来的是谁？是开发商。这样的群体应当歌颂。我支持把能够反映时代脚印、时代脉搏和时代前进方向的电视剧写好，我们共同为她出力。

　　黄金湾投资集团董事长、地金联资本，地金联盟执行主席申威致辞

　　申威认为中国房地产并非进入白银时代而是开启房地产的白金时代，房地产的白金时代是对房地产企业的准入是有门槛的，是对能够活下去的准入企业有更高的要求，白金时代有三个特征：

　　第一个特征是寡头时代到来，强者恒强，弱者消亡，2018年中国的房地产业出现了非常明显的分化和加速，大房企在拿地成本、融资成本、建安成本、运营管理水平、品牌营销都有非常大的优势，未来这个趋势还会更加明显。

　　第二个特征是房地产业的产城融合，现金为王和运营为王的趋势非常明显。房地产白金时代，资金更加珍贵，能够拿到资金的企业越来越集中到了头部企业，我们2018年接触了很多金融机构，大家说我们现在只看房地产前30强，说明面向房地产业的资金是越来越集中到体量规模靠前的房企，很多中小房地产企业因此也会遇到资金的困难，地金联盟应运而生，为房地产企业提供资本，化解资金困难。

　　第三个特征是房地产的白金时代，是跨界、创新、充分整合的时代，现在越来越多的地方政府对单一拿地的房企提出了更高要求，提出要引入多元化产业，例如科技、医疗、教育、康养、文化、体育等多元化的产业，要求企业解决就业，要求项目带来人流、客流，现金流，而且要有持续的税收指标，达不到指标，可能对你企业未来持续拿地，包括在项目签约的关键点上有一定的约束。地金联盟发挥产业导入的资源优势，为优质先进的产业资源落户安家，也为房地产企业多元化发展，地方政府招商引资搭建桥梁。

　　亨瑞集团董事局主席 全球投资峰会组委会主席邹亨瑞

　　当前形势下，亨瑞集团作为一个聚人才、资金和社会优质资源于一身的国际化服务平台，正在寻求更打了发展空间，以便更好地服务中小民营企业走出去，帮助他们少交学费、少走弯路，与此同时，通过全球投资峰会这个平台，我们把国有优质资源和先进的经验引进来，实现国内外资金、资源、人才、项目、服务产品、理念的双向交流，搭建中国投资者与世界对话、对接的桥梁和通道。

　　中国房地产业协会副会长苗乐如表示，回首2018年，应该说我们活得不错，1-11月份，因为全年的指标还没有拿到，房地产完成投资11万亿，同比增长9.7%，住宅增长19.6%，销售面积17.9万亿平米，同比增长1.4%，保持了高位，住宅2.1%，销售额13万亿，同比增长12.1%，住宅是14.8，千亿房企将增加到30家。我们还要看到发改委发文，关于支持优质企业直接融资进一步增长服务实体经济能力的通知，除商品房外，保障房、租赁房及实体经济领域，我们的康体、我们的养老，都可以名正言顺的发行低成本企业债，去年10月以来，10多个城市个人购房按揭贷款利率下行，形成了新的趋势。

　　张宪光 中国投资协会城镇化投资专业委员会常务副会长致辞

　　作为联合主办方，我们这次和地金联盟举行本次中国首届产城融合发展大会，是我们长期的一个共同努力的发展目标。中国投资协会隶属于国家发改委，刚刚脱钩。我们想法是要打造一个平台，因为现在是一个平台的时代，改革开放四十年，我们取得最大的成果之一是房地产，特别是住宅地产的狂飙，在城镇化的下半场，要解决1亿人的进城问题，按照发达国家的标准，大概还有20%的城镇化率的远期目标，20%的目标可能涉及到不只是1亿人。一个人进城，直接在他身上花费的成本大概是10万元，1亿人就是10万亿，20%城镇化率要解决2-3亿人进城问题，需要有20万亿左右的投资。如果从城镇化长期历史进程来看，我们城镇化机会还是非常大的，但是城镇化的上下半场投资逻辑发生了翻天覆地的变化。现在国内地产界巨头，还有在座很多企业家们，在过去城镇化领域里做了很多工作，收获也很多，可以单打独斗，可以很容易从城镇化建设当中拿到项目，但是在下半场形势发生了很大的变化，现在从地方政府那里拿地不容易，会附加很多产业方面的要求。另外过去在城镇化建设中，产业和城市是分割开的，比如北京亦庄，离我们城市还有一定距离，全国各地其他地方的产业园区也都是独立的规划建设、投资运营的，里面没有和城市相融合的地方，今后可能这个格局要发生很大的变化。所以新型城镇化的发展目标就是产城融合、产教融合、产融结合。在这次大会上，我们将和地金联盟要做几件事情：

　　1.打造一个产城融合的投融资平台。目前已经整合了包括产业、地产、金融的企业进来，最近刚刚有200家中小城镇化企业家联盟已经加入进来了，带来了大概200多个项目，遍布全国各地，很多是很优秀的项目。

　　2.准备建立一只基金。产城融合这样一个大的发展格局下，需要大量的资本，在座各位很多是来自于金融界的，金融界是城镇化领域里必不可少的，除了需要政府的投资，更需要大量的民间投资，这些投资如何变成有效投资，如何让这些投资产生正效益，这是我们要努力的目标。我们这只基金正在和国开行、财政部研究，财政部财政科研究院正在推进研究开发性PPP，国开行准备给予大力支持，我们要把这只基金和国家政策资本紧密结合起来，和在座一些产业资本、金融资本有效结合，我们这只基金规模可以做得很大，投资项目在区域上、在项目类型上都应该是国内比较好的。

　　3.要打造一个智库。现在投资协会有一个很大的专家库，但这个专家库涵盖投资领域各方面，城投委准备打造一个产城融合方面的国家级智库，也欢迎在座各位企业家踊跃加入。

　　对于2019年的经济形势，大家各有各的展望和分析，来之前我请教了一下我的同学，北京大学经济学院周建波教授，他是研究经济史的，对经济周期有比较深刻的研究。我问他2019年形势怎么样？他说2019年应该还是在下降周期。到什么时候我们经济可能会筑底回升，他说要到2022年。对于2019年的希望，我的建议是大家要谨言慎行，经济形势不好，投资是讲求收益的，盲目投资可能会带来比较大的风险。所以2019年，我们还是要踏踏实实地认真研究产城发展大的趋势，在城镇化当中一些大的项目，但是哪些项目可以做、哪些不可以做，大家要非常谨慎地去推进。作为投资协会融资平台，接下来在公司组建过程中，希望在座每一位企业家，以及很多产业、金融、地产的企业家都能加入进来，我们这个运营公司起码要建成一个高水平的、运营良好的公司，用平台化的思维整合资源，从顶层设计开始，从投资建设运营一体化全推进，有了这样一个平台，大家就能够有所归依，有所收获。

　　签约及发布仪式

　　中国产城融合联盟正式成立

　　首届中国产城融合大会项目合作发布仪式

　　中国产城融合大会全国巡展正式发布

　　中国投资协会城投委与中国地金联盟联合发布

　　成立中投产城融合基金，组建中投融合产城综合运营公司

　　发布2019年将重点扶持100项重点产城示范工程

　　宣布正式成立中投融合产城并购平台

　　全国政协委员华夏新供给经济学研究院院长 贾康

　　贾康表示：住有所居的供给体系的效率是真问题，供给侧改革一定要定制化解决不同的投资主体在不同场景之下到底自己按什么样的方案去操作定制化设计问题。我自己观察，现在房地产投资机遇跟前面巨大空间联系在一起，但是要更多把自己的注意力放在分线、分市、分地段，线相对好分，一线、二线、三线，杭州可以升级为准一线，也可以取得共识，分市里更多要分地段，还得分类型，这种定制化的方案是决定我们能否提供真正适应多样化需求的带有针对性有效供给的关键因素。在这方面，我只是理论研究引到这一点，相信在座企业界朋友们比我更有经验。

　　贾康进一步阐述：现阶段不断释放需求，得到的供给从哪来？在全中国统一市场上，以及在全球和平发展过程中，跟方方面面做生意形成的有效供给，这个供需之间不断循环，支撑着中国继续超常规发展，走向现代化过程。这个引擎和动力源就是我们城镇化所必需认清的不动产的开发，我们所说的房地产业、建筑业合在一起的整个业界，必然成为国民经济的支柱产业。这是我们必须充分认识，从而也可以在种种不确定性面前，特别是当下，不期而至的贸易战的冲击，带来了很多市场上不好的预期，这种情况下，更要有自己的底气。在不确定性冲击下怎么把握和认识自己的确定性，就是要利用中国巨大的市场潜力，相当可观的发展纵深和空间，做好自己的事情，坚定不移做好改革解放生产力，坚定不移做好开放和全球做生意，以及以开放来倒逼中国自己攻坚克难的改革。

　　贾康说我们应该有信心把房地产业看作国民经济的支柱产业，这样一个房地产业的概念，有的研究者认为应该主要讲的是建筑业，不妨把建筑业和房地产业放在一起，做一个广义的概念。要开发房地产，肯定有建筑，这两个概念合在一起，为什么是国民经济的支柱？要看到后面一个大背景，即整个中国 经济社会的成长，从工业化来看，现在走到什么阶段了，中国是工业革命以后落伍的，这一百多年努力跟上时代，终于在改革开放以后，感觉现代化之路有可能越走越宽了。但到现在为止中国总体工业化也只是从中期向后期的发展，有的学者援引西方学者一些指标，说中国已经到了工业化中后期，因为人均GDP已经接近1万美元，还有工业在整个产值中的比重达到了多少。结合中国这样一个发展中经济体的全貌来看，其实只能说沿海区域到了工业化的中后期，广大的中部、西部就是工业化的中期和初期，合在一起是从工业化的中期向后期转变的过程，后面成长性空间相当可观。

　　全联房地产商会商业地产研究会会长 王永平

　　王永平演讲时讲到过去我们是靠营销，把概念做好，噱头做好，卖得很贵，我们把设计做得很炫，就可以卖很好的价格。这样的模式现在基本上已经被边缘化了。最典型的像SOHO，过去基本上把这点钱用到搞设计，做一个很炫的设计，然后用散售的模式、泛淘宝的模式，不是当中间商留下来持有的模式，而现在的SOHO的路已经越走越窄，我们的老潘已经转型搞摄影去了。 所以真正发展得比较好的企业，都是持有型的企业，主流的企业。包括万达，尽管遇到了各种各样的困难，但是在困难的时候，它也还是很容易被变现，因为都是持有在手里面，而且现金流都还不错。中国经济前几年是脱实向虚这个趋势非常明显，这两年从中央国务院都在提出要回归实体商业，或者鼓励要进一步扶持支持实体商业发展。我们房地产业到底算不算实体经济，这个问题前两天我看到有一个部长在一个论坛上郑重的提出了这个问题，他说到底算不算。后来他这个问题提出来以后，他也没有结论，他说算也有道理，不算也有它的合理性。之后有一些专家对这个问题做了一些回应，一些专家认为，如果我们的房子是用来住的，不是用来炒的，那么它就算实体经济。

　　地金联盟联席主席 润泰资本董事长郭述杰

　　地金联盟联席主席，润泰资本董事长郭述杰表示，让投机者尽量不要过快炒高房价，让真正刚需的人买得起房子。所谓“五限”就是限购、限贷、限价、限售、限商。我们在北京买房子需要有一个多少年的社保，上海买房子也这样，实际上我们还有一个侧是大众创业、万众创新，政府从来就没有规定公司不可以买住宅，一个新注册的公司都可以买住宅，同样还有限售，是产权方面，拿了这个房子三年之内、五年之内产前不能过户，但是政府没有规定公司不能过户，其实搞一个SPV公司，就一个功能，就是为了持有这个房子，如果真的是为了住，有很多刚毕业的学生，家里有这个实力支持他，但没有这个资格买房子，可以去搞一个创业公司，这个公司就是一个功能，很简单。

　　启迪协信联席总裁 郭莹辉

　　郭莹辉讲到，城市升级，不仅仅是城市更新，我们有新城新区的建设，现在我们可以看到这五年包括这七年，我们很多城市拉大了城市框架，比如像济南、西安，西安要把渭河变成城中河，往渭河北岸发展。济南以黄河为例，把黄河北岸一千多平方公里叫做新城市区。 城市更新的样式也很多，主要是通过退二进三，通过退工业用地变成商业用地，由M变成S的功能性调整，所以这些城市升级大类实际上是我们产业地产商服务于政府、服务于城市发展中的有效机会。

　　论坛席间还开启了中国房地产领袖和美国房地产金融代表参与的，中美房地产模式异同以及地产金融创新高峰对话，参与的嘉宾有天鸿地产董事长柴志坤，全球顶尖的房地产业开发商、运营商及基金管理公司铁狮门投资董事总经理杨宇航，广联达新金融事业部总经理温鑫，美国佐治亚大学经济学博士、海达置业董事长牧新刚，前美国驻华大使公使商务参赞Steven Richard Hendryx ，厚土机构主席原万科北京总经理林少洲 ，阳光保险阳光金科产业基金董事总经理于鲁津，北京中房研协首席研究员李战军、华融融德资产董秘兼战略发展部总经理王修勋。

　　主持人：链家集团海外部总经理 时今强

　　天鸿集团董事长柴志坤：中国的市场其实大的背景就是城镇化，城镇化这样一个大的背景给中国带来的特点跟美国不太一样，美国50万套新房，其实这个新房看你怎么看，不能只是在白地上建的算，其实美国有很多改造的项目，比如住宅改成办公，办公改成住宅等等，还有一些老的房子拆掉盖起来的。如果这么算，美国新增供应量也不少。一个最大的差别是中国是基于城镇化背景，美国是基于存量背景，所以对美国来说，中期性显得更强。区域对产业和就业依赖性更强，我们对城镇化依赖性更强。 刚才主持人提到什么是可以借鉴的，中国也在不断往这个方向发展，美国开发商是细分的，比如我做公寓的就是做公寓的，出租公寓就是出租公寓，开发类是开发类，写字楼是写字楼，商场是商场。而中国决大多数是混合型的，大规模来做。美国是开发和基金、投资是分开的，大部分的项目是基金来设立以后，由开发企业做小资本投入进行开发管理，而中国绝大部分项目是开发和投资是一体的。就是我们的开发商既负责钱，全部的钱自己来投，与此同时，虽然做一些债权类的公司，但是也是自己来管。

　　海达置业董事长 牧新刚

　　牧新刚：对于中美的房地产开发，作为美国来讲，政府也有一些介入的行为，但是它是以市场为主，政府介入，像大的城市都有统一规划，也是非常严格的，另外在一些普通地区，某一个地区要开发地产，一定要公示，征求周边意见，都是政府人员来操作，但是还是以市场为主。第一，土地和房地产交易完全以市场为主。第二是资金，银行资金也好，房地产这个行业基本没有什么限制，就是正常的资金流动。第三，房地产销售基本是以市场为主。

　　我们国内的房地产销售，是市场行为和政府管理调控是结合的，一个城市和镇的土地价格包括产品价格、资金价格，实际上背后还是有一个市场的规律在里边起着作用。同时政府对这个作用相对来讲还是比较明显。例如土地就是政府这一家来出售。另外，资金有时候国家根据需要，这也是必要的，允许流入房地产，但有时候禁止流入房地产开发，流入房地产就违规或者违法了。

　　产品也是这样，有些时候国家根据宏观调控需要，可以价格、购买者等等没有什么限制，根据国家需要有时候包括购买者要限购、限售、限价，这两个是比较大的不同。在国外的开发要瞄准市场，在国内就是一方面要瞄准市场，一方面要适应国内这种政策的变化，因为企业开发一定还是要遵纪守法。在国家政策大的环境下，怎么样把房地产项目、房地产开发搞好，这是房地产开发商要面临的问题，不仅要面对市场，还要面对政策和国家的宏观调控。

　　北京中房研协首席研究员 李战军

　　我是在座中年龄最大的，我讲一点比这位年轻人更加不成熟的观点。

　　1.美国市场用美元，中国市场用人民币。如果美国打开市场，让中国人用人民币去买美国的房子，那么美国人就知道中国人的厉害了。

　　2.美国人的地是包括所有权的，中国人的房产，给你一个产证，实际上就是一个壳子的产证，地是属于国家的。我们的土地40年、50年、70年以后再卖一遍，政府可以可持续性卖地。

　　3.由于我们人多，我们的房地产是不带农民的，不带农村的，农民的建房、农民的投资、农民的土地都不算在《中国房地产年鉴》里的数据或国家统计局统计的数据，我们是一条腿、一条手跟美国人进行比较的，一半农村的人、农村的房子不在我们统计单位之内，也不允许城市里的资本去买农民的宅基地。

　　4.今天中国房地产开发企业前30位，就是全世界房地产开发企业的前30位，全面压倒美国，即开发规模、投资规模、年度销售规模、销售金额，希望得到美国同行的反驳。中国还没有一个产业像中国房地产业这么牛，前30位的企业就是全世界的前30位企业，如果特朗普总统作为房地产开发商来参加中国房地产业协会会议的话，他的位置应该在最后面。

　　厚土机构主席原万科北京总经理林少洲

　　我对中美房地产的差别有三个点印象比较深。

　　1.在美国，很多中产阶级其实是比较有钱的人，住在郊区，城里经常是一些收入不高的人，包括黑人，住在市中心，这点跟中国差别很大，尤其中国大城市，中国可能市区里住的是最有钱的人，买不起城里房子的人住在郊区。所以居住模式有较大区别。

　　2.美国很多社区决策，美国有很多类似于中国的业主委员会，即房屋买卖，包括二手房买卖，其实要征得社区委员会同意的，你的邻居们要认可你，才可以买，不是有钱就能住进去，这个决策机制非常有意思。对美国社区的价值影响最重要的是居住人群的不同，可能对房屋价值产生很大的影响，人以群分这个概念在美国表现的很清楚。

　　3.美国的房地产专业分布非常细分，铁狮门有持久运营管理能力，美国大的开发商跟中国不一样，中国开发商是全能的，自己什么产业链都齐全，在美国这样的例子并不是太多，每个公司就做自己最擅长的，其他事情都外包，他们在市场上去进行产业链的整合，通过精细化分工，把自己专业品质、服务品质的溢价做出来。

　　总体上看，美国房地产跟中国最大的差异是发展中的市场和成熟市场的差别，这个我们可以观察。

　　铁狮门投资董事总经理 杨宇航

　　杨宇航：我简单分享一下我自己的心得，虽然是代表一个美国的房地产开发企业，简单也介绍一下我们是一个比较国际化的开发商，包括不光是中国现在是第二大市场，同时我们在印度、在新兴市场巴西、在欧洲和美国都是有一个比较大的市场份额。我觉得有几点：

　　第一点，从这两个市场来看，就像刚刚主持人说的，一个是新兴市场，一个是存量市场，这也是完全跟它的城市化进程非常挂钩的。美国有将近200多年的城市化进程，中国也就是过去的20年，但是在短短20年之内，我们看到它整个城市化的进程非常快，可能达到了50%以上。美国现在还是在80%左右。

　　所以我觉得这两个国家主要的差异是政策导向，中国是政策导向为主，美国相对来说会让它的市场作用发挥得更强一些。

　　第二点，从开发商的出发点和策略来考虑的话，美国很多开发商持有的长期的理念是所谓的为了基业常青的目标，把所有的项目做好。过去的20年中国的这些房地产开发商或者说市场的变化相对来说是为了销售而去做开发的，所以这两个理念是有些不一样的。

　　第三点，从房地产金融的融合角度，相对来说美国产品更多样化一些，从反向的按揭来说，其实是给了新兴市场一些开发商更多借鉴的机会。

　　前美国驻华大使公使商务参赞Steven Richard Hendryx

　　Steven Richard Hendryx：要想了解中国和美国房地产市场的区别是很重要的。我知道很多个人投资者去美国买房是一种错误，他们用中国的理念去美国买房，美国市场和中国市场有几个区别。

　　一个是从我们的角度来看，中国的住宅市场很多是大众需求，中国很多是投资行为，或者是投机行为，来带动的决定房价，所以房价实际的住房需求是有脱节的。而美国不一样，美国的大众市场是以实际的住房需求来带动房价，而且美国投资者买房是一定要租出去，而中国投资者买房是只空着，没有租出去。所以一定要考虑租赁市场有没有。

　　因为租赁的收入占了投资买房的很重要的因素，50%-80%左右是租赁，租赁也要考虑租售比。有的美国市场租售比太低了，比如洛杉矶那边的售价、卖价太高了，内地也还有一些市场租售比大概10%左右，就意味着租赁的收益可能5%左右。还要考虑一下升值，升值的话美国大部分市场是考虑一下真正的住房需求，什么带动住房需求呢？就是人口的变化，人口的增长。美国的人口的增长并不快，大概总共来说0.2%左右，但是美国的内部的人口的流动是很重要的。一般每年美国人的1/6要搬家，有的是跨界，有的是跨社区，有的是市，有的是跨州的。所以要了解美国市场，就要了解美国的流动。

　　我举一两个例子。美国人口流动很重要的一个因素是老龄化。我们这边婴儿潮，占美国人口1/5左右，这个人群很快都要退休了，退休了就要搬家，住在美国北部，他们不愿意搬到美国南边的，但是沿海太贵，买不起，大部分是到亚利桑那州、德州、佛罗里达州，还有加州。他们当年买房是几万块，现在是一百多万，他们有可能希望把这个房子卖掉，换一个内地的30万的房子，然后剩下的钱用来退休。所以要了解这些内容。

　　我们要通过人口流动和GDP增长，通过这两个因素来分析一下，发现最适合投资者买房是在美国南边的德州、亚利桑那州、佐治亚州、佛罗里达州。还有租售比比较高的区域。

　　阳光保险阳光金科产业基金董事总经理 于鲁津

　　于鲁津：我是在座中年纪最轻的，说几个不太成熟的观点。

　　1.在中美房地产市场上，我认为最大的差距在于美国的土地是私有的，而中国是只有70年、40年、50年的产权制度。这其实是在财务上我们会有一个很大的被动，如现在马上就会看到很多40年商用物业土地年限就要到了，也就是在财务上来说，土地将作为一个可以被消耗的折旧每年来进行计算，在财务模型里是比较大的挑战。

　　2.前面有几位前辈提到美国房地产开发商比较专业化，有地产商、有房产商，不一样，主要是投资土地和投资开发性房产，在每一个环节上也有不同的基金或公司来进行负责。前期可能用基金进行开发，后期可能有基金进行持有、养熟，甚至有专门基金对它进行资产证券化。每一个环节都有自己的生财之道，每一个环节都会为下一个环节留下适当的利润和空间，这样才能保证整个脉络是通的。

　　3.美国跟中国最大的差异，中国房地产开发商比较困难来自于只有销售一条快钱这个回款来源，但是在美国，其实可以通过各种基金，包括你的下家，甚至包括资产证券化，打通了另一条资金快速回笼的可能性和通路，所以在美国的房地产开发商的玩法就会更多，这种多样化也反过来刺激了整个美国房地产经济的繁荣和内部资金以及资源的循环，使得整体模型是一个相对稳健的模型。

　　广联达新金融事业部总经理 温鑫

　　温鑫：我对19年中美关系的看法是深度融合的前景下很难0和1拆开，我总体觉得还是向好的，一定要谈，谈到越来越好。

　　华融融德资产董秘兼战略发展部总经理 王修勋

　　王修勋：我向各位嘉宾谈一下华融融德对于中美房地产市场不同的粗浅看法。

　　华融融德是德意志银行和中国华融合资的公司，主要业务包括不良资产，以及其他类型基于不良资产特殊机遇的投资，在美国也有几项投资，其中有一项是两年配出来接近实现1倍的回报，这当然和整个集团“瘦身”计划有些关系。

　　前面几位专家观点我都非常认同，中国和美国作为全球最大的两大经济体，中国作为追赶者，从经济发展水平、人口结构、制度安排、资源禀赋，差异很大，这些就决定了中国市场结构和市场主体的心理和行为都有非常不同的特点。我从2007年开始关注美国地产，从百万新房市场规模逐渐降到50万，我们投的也有城市更新，包括在美国、香港和中国大陆，和中国开发层面上不是一个数量级，正说明了中国发展的潜力。这决定过去黄金十年、黄金二十年，中国房地产市场是爆炸性的增长。

　　从另外一个角度来讲，这也是中国和美国不同的地方，美国经历了从迈阿密泡沫，从各自主要经济危机，包括2007年次贷危机，每次危机应该都是和房地产息息相关的，因为房地产作为大类资产配置包中，沉淀的资金和配置，看一下多数全球私募基金管理人在房地产行业的配置也是非常之高的。

　　作为市场上结构的迥然不同，决定市场机会的不同。在中国这么大的国度里，一线、二线、三线、四线城市是千差万别的市场，一二线市场和美国城市形态的发展，包括城市更新的需求比较接近。市场主体，从政府、企业到个人投资的行为和角色也逐渐理性。随着未来REITs在中国发行的话，中国未来的金融市场产品能很好结合资产端配置，退出通路多元化，这些对一个国家、对企业和个人应该都有不同的思考。

　　从我们公司来讲，希望能跟在座各位嘉宾共同切磋交流。

　　大会上进行了中国地金联盟影视文化专委会成立仪式地产风云影视拍摄启动新闻发布会

　　中国地金联盟影视文化专委会成立仪式上台联合发布的有黄金湾投资集团董事长、中国地金联盟执行主席申威、中央警卫局原局长龚光新、中国国际商会投融资服务委员会主席、全国企业家联盟理事会主席谢京生、中国投资协会副会长、投资咨询专业委员会会长刘慧永、中国地金联盟荣誉主席、住建部住房政策专家委员会副主任、全国房地产商会联盟主席顾云昌、中国房地产业协会副会长苗乐如、国务院发展研究中心REITS课题组组长中房集团理事长汇力基金董事长孟晓苏、地金联盟联席主席、润泰资产管理董事长郭述杰、亨瑞集团董事局主席全球投资峰会组委会主席邹亨瑞、全联房地产商会商业地产研究会会长王永平、全国政协委员华夏新供给经济学研究院院长贾康、启迪协信联席总裁郭莹辉、天鸿地产董事长柴志坤、广和世纪董事长苏海丽、新鸥鹏教育产业集团董事长、美国集团公司CEO李战洪、天诚中国集团主席任玉贵、天诚中国集团总裁田燕、前美国驻华大使公使商务参赞Steven Richard Hendryx、美国佐治亚大学经济学博士海达置业董事长牧新刚、通用地产总裁王峰、当代置业执行董事兼总裁张鹏、IBMG商业集团董事长李生、天鸿地产董事长柴志坤，美国佐治亚大学经济学博士、海达置业董事长牧新刚、前美国驻华大使公使商务参赞Steven Richard Hendryx 、厚土机构主席原万科北京总经理林少洲等众多嘉宾上台共同发起中国地金联盟影视文化专业委员会的成立。

　　申威表示，将把原著《地产风云》改编，将中国改革开放四十周年，中国房改二十周年期间，中国房地产业的波澜壮阔的发展历史，房地产界风云人物背后的传奇故事，投资拍摄成影视作品地产风云。

　　优客工场创始人毛大庆发言中说到，祝贺，书我看过了，要拍成影视作品了，我很了解王采瑢写这个书的过程。

　　1.房地产不等同于开发商，所以她写的东西远不是开发商的事，是房地产反映方方面面社会上种种的现象和一些非常值得纪念的故事。中国过去改革开放四十年，房地产扮演了无可替代的角色，影响到了城市、影响到了人居、影响到了很多人的命运，这么庞大的一个GDP，背后引发这么多行业的发展以及就业，确实应该浓重给房地产写上一笔。

　　2.房地产所引发的人生种种现象，里面有大量的文学素材，这本书和以后要拍成的影片，可能仅仅是冰山一角，房地产可以写的故事，相信每个人都可以写一本关于中国房地产相关的长篇小说。

　　3.房地产行业和今天所说人们对美好生活的向往，我觉得房地产过去二十年干了一件事，就是在满足人们对美好生活的向往。房地产行业从业人员，绝大多数的人、绝大多数的企业都是心怀着解决和让人们向美好生活发展，从我们小时候住房、抗震房到今天如此众多种类居住和生活的场景，哪一样恐怕都离不开房地产的发展。其实第一个阶段，人们对美好生活向往的追求就是安居，解决乐安居才有更多美好的事情要继续发生。

　　特别祝贺这样一部作品能够拍成影视作品，希望未来在房地产转型之后，更多人能够有心思坐下来，好好挖掘一下过去这二十多年里房地产给我们留下的种种值得回忆的故事，一定会非常精彩。谢谢各位！

　　《地产风云》作者王采瑢说到：谢谢毛总，希望更多的地产人能够为这部作品提供素材，所以我们也会成立一个编剧委员会，请各位大佬能够为这部作品贡献更多的故事，所以我们邀请孟晓苏会长能够成为我们这个编剧委员会的主任，邀请各位能够成为编剧委员会的一员。

　　这部作品是由地金联盟投资，中国电视剧艺术家协会一起合作的一部片子，接下来有请申总讲两句。

　　申威表示期望这部剧得到大家的支持和指正，也请大家在镜头中都露一些面，成为这部剧的联合主演，毛大庆也要担任主演，四五十集的电视剧，将展开讲述整个改革开放四十周年、房改二十年的变迁，有很多可歌可泣的传奇故事。大会还隆重举行了颁奖仪式。

　　中国产城融合优秀示范项目：启迪协信科技城、天鸿集团海西文化创意产业城、新鸥鹏国际文化区、新华联铜官窑古镇、林达外语城、华谊兄弟星剧场文化旅游休闲商业演艺综合体、山水文园山水主题小镇、中国云谷科技产业园、阿那亚秦皇岛 、融创青岛东方影都、华银涞水新城、北京总部基地、海达置业书香水岸、利民城上城项目；

　　中国产城融合最佳创新运营机构是中国中铁集团、启迪协信集团、北科建集团、天鸿集团、招商蛇口、南山集团、华夏幸福基业、荣盛集团、中国云谷产业集团 、金地商置、河北晟佳投资集团有限公司、山西京云置地有限公司；

　　中国产城融合杰出领军人物：融创地产董事长孙宏斌、山水文园集团董事长李辙、天鸿地产董事长柴志坤、卓越置业集团董事长李华、林达集团董事长李晓林、华银集团董事长庞文建、启迪协信联席总裁郭莹辉、优客工场创始人、董事长毛大庆、中国云谷产业集团董事长张卫昌、伟光汇通文旅集团总裁王军、总部基地董事长许为平、新鸥鹏教育集团董事长李战洪、海达置业有限公司董事长牧新刚、天诚集团总裁田燕；

　　中国产城融合杰出贡献人物：中国金茂集团总裁李从瑞、山水文园集团总裁张晓梅、厚土机构董事长林少洲、阿那亚创始人马寅、新华联文旅总裁苏波、北斗卫星应用科技集团高级副总裁甘靖、蓝城集团执行总裁傅林江、清大文创设计院院长李季、绿维创景设计院长林峰、河北晟佳投资集团有限公司董事长王来军；

　　中国产城融合最佳优秀供应与服务机构：申芝电梯；

　　中国产城融合与特色小镇规划设计与服务机构：维拓设计、清大文产、绿维创景、IBMG集团；

　　中国绿色建筑节能环保杰出贡献人物：朗诗地产田明、当代置业执行董事兼总裁张鹏、锋尚国际董事长张在东、北新建材董事长王兵、全联房地产商会总规划师娄乃林、远大集团总裁唐芳、圣象集团总裁陈晓龙、当代置业首席技术官陈音；

　　中国地产金融创新杰出贡献机构：嘉实资本、中诚联盟、地金联盟、盛世神州、东方邦信、东方藏山、鼎信长城、高和资本、厚朴资本、中实国开、润泰资本、地金联资本、华融融德、稳盛资本、美桥资本、北大黄埔互助投资基金、；

　　中国地产金融领军人物：高和资本董事长苏鑫、润泰资本董事长郭述杰、地金联资本董事长申威、美桥资本董事长杨邦本、高和资本创始合伙人周以升、盛世神州董事长张民耕、鼎信长城 董事长章华、恒大集团资金管理中心总经理许建华、北京中润坤元投资管理有限公司总经理刘聿达；

　　中国公寓产业金融重新领军人物：新派公寓创始人 王戈宏；

　　中国公寓REITs创新最佳机构：新派公寓；

　　中国新型城镇化发展突出贡献企业：住总集团

　　中国新型城镇化发展杰出贡献人物：北京住总房地产开发总经理杨庆改、华谊启明东方董事总裁马克、新城控股欧阳捷、鸿坤地产总裁袁春、绿维创景设计院长林峰、维拓设计院长孙祥恕、中国云谷文旅产业总裁李唐、天诚中国董事局主席任玉贵、蜗牛物联董事长付旭东、成都贝瑞光电科技董事长张旭川、皇家驿栈董事长刘少军、。

　　中国股权投资杰出领军人物：新鼎资本董事长张驰；

　　全球投资杰出贡献人物：亨瑞国际房产副总裁胡翔、链家集团海外部总经理时今强、住总集团海外部总经理王东宇、铁狮门投资董事总经理杨宇航、汤普森教育集团首席运营官郭学峰、广和世纪文化董事长 苏海丽。

　　中国地产金融杰出贡献人物：通用地产集团董事长王峰、合众人寿时宝东、盛世神州 CEO李万明、嘉实资本王君政、北京云谷新城科技产业股份有限公司副总经理王振东、中诚九昆投资总裁郭宇、中国民生银行私人银行部创始人副总裁李文、广联达新金融事业部总经理温鑫、高和资本刘宇琛、赛伯乐绿科高级合伙人、中光财盛执行董事汪传虎、嘉实资本投资并购总监王君政、阳光保险阳光金科产业基金董事总经理于鲁津、盛世神州基金CEO李万明。

　　中国健康地产杰出贡献人物：大成草集团董事长曲俊生。

　　中国十大最佳特色小镇示范基地：华银天鹅湖、阿那亚金山岭、北京古北水镇、融创阿朵小镇、万科良渚文化村、成都麓湖生态城、浙江南湖基金小镇、绿城桃李春风、绿城乌镇雅园；

　　中国房地产突出贡献奖：陈瑞、刘尧；

　　中国金融投资突出贡献奖：罗静、徐东、王井然 。

　　新鼎资本董事长 张驰：新鼎资本2015年5月份成立，至今三年半左右时间，投出去30多亿，发了30多只私募基金，投了将近30个项目，主要聚焦在人工智能、新能源汽车、芯片半导体、生物医药，在四个新经济板块里寻找最龙头企业进行股权投入，在三到五年时间内企业上市或估值提升，通过并购或上市退出完成基金的整个退出。这是整个私募流程。未来新三板和A股走势，现在很多人会看衰2019年A股以及2019年资本市场，我个人相对比较看好，当所有人都说市场差时，往往是市场反弹时，所有人都认为市场好的时候，是市场差的时候。做投资的永远是逆向思维，2018、2019年，新鼎资本还是在加速投资一些优质项目，反而这些项目的价格更加合理、条件更加充分，相信2018、2019年我们投的一些股权项目，在2019、2020年，在A股爆发时会有不小的收益。

　　兆瑞资本高级副总裁 徐东：过去的五年，从2014年我们看到这是人民币，中国个人在海外购房的情况，有很大的上升，惊奇的看到，2017年居然比2016年翻了一倍。其实那时候政府已经限制，资产流向海外房地产方面有管控的情况，这里面有一个惊牛现象，就是牛群在正常的吃草，然后突然之间有一阵骚动，2017年中国人海外房产投资了700亿人民币，原因就是因为这个，因为大家害怕是不是将来钱出不去了等等，所以就赶紧加速在海外购买房产。当然2018年这个数据还没有出来，但是我们认为2018年这个数据应该跟2017年还会基本持平。但是我们预测今年可能会有一个比较大的下降。

　　广和世纪文化董事长 苏海丽：中国文化很重要的一个载体就是艺术，“艺术的使命在于洗刷人类灵魂中日积月累的灰尘”——毕加索，我们为什么都很喜欢孩子？因为他对这个世界永远充满了好奇心、充满了感恩、充满了爱。成年人的世界呢？所以说世间所有的事情到最后都会是一件好事，虽然我们今天的GDP自以为很好，但与古人相比，我们真的就那么好吗？让我们重拾中国的传统文化。

　　汤普森教育集团首席运营官董事兼中国区总裁郭学峰为现场嘉宾解读了教育地产，他表示，教育地产是以教育为核心，围绕着教育搭建的硬件基础设施和软件的服务，并配以配套的公寓、餐饮、商业、产学研科技孵化、创新创业等等，为学生提供一个舒适便捷的就学环境，能够提高开发商的开发价值。主要收入来源包含三大方面：一是学生学费的收入，是比较稳定的现金流动。二是地产销售及管理，我说的地产销售主要是指非用于教学部分物业的销售，包含学生公寓、其他配套商业。三是科技孵化公司股权增值，为什么会出现科技孵化公司股权增值呢？因为我们做了教育，教育本身就会产生许多知识产权和专利技术，这些专利技术需要转化，在转化和孵化过程当中，从地产开发商或者国内投资人本身来说，可以以股权的方式进行参与，后期以股权方式进行退出，享受到增值的收入。

　　地金联盟、润泰洋行、汤普森教育集团海外战略合作

　　本次大会贵宾从不同角度深度分享主题演讲：

　　中诚九昆投资总裁、中城联盟投资总监 郭宇认为炒房年代肯定过去了，房产做投资是要回归到本质，企业如何定位自己，未来不是每个人都能成为万科、碧桂园的，风险也很大，但每个企业是否未来就做得不够好呢？不一定，房地产市场是多样化、充分竞争的，有无数的玩法，大家只要开动自己的脑筋。虽然形势很困难，大家对未来要充满信心，我对中国充满信心。

　　北斗航天卫星应用科技集团高级副总裁 甘靖演讲：北斗+如何构建产城融合，甘靖说未来有两个五年左右的时间，基于“北斗+”整个产业能做到20万亿的产值，所以希望大家能够借此活动的契机，快速参与到“北斗+”产业生态和产业融合体系里面来，能够把握住未来国家战略，能够让我们在经济大环境不是特别好的情况之下，有自己的产业主张和产业融合的能力，我们可以在整个产业里也能分一杯羹。

　　大成草集团董事长曲俊生演讲：人口红利转移下的地产和健康产业投资，健康产业周期、金融市场货币周期的叠加会给我们创造一个很大的财富机会，就像过去房地产周期和货币周期的叠加，会造成房地产长达20年长的周期一样。我认为通过证券市场投资健康行业的头部企业，会给大家在企业转型方面创造很大的盈利机会。

　　皇家驿栈董事长 刘少军演讲：产城融合之道—生活方式3.0，真正3.0版本的生活就是我们梦想中的生活，生活的基础一定是健康的生活，一定是有文化品质追求的生活。

　　华谊启明东方董事总裁 马克演讲：文旅演艺+ 打造美好生活新引擎

　　“文旅演艺+”就是文化、旅游、休闲、商业、演艺。

　　新鼎资本董事长张驰演讲：人工智能及新能源汽车产业投资

　　谢健先生为大家介绍双A品质、CCTV《品质》栏目电梯行业首选品牌--申芝电梯

　　蜗牛物联董事长付旭东演讲：深度思考人工智能如何真正为房地产赋能

　　成都贝瑞光电科技股份有限公司董事长张旭川演讲分享：重大科学仪器与科学家创新谷

　　智慧源董事长李明俊演讲：房地产冰河时期的税务规划

　　亨瑞国际房产副总裁胡翔演讲介绍最具投资价值的波士顿瑞龙广场、北好莱坞别墅。

　　晚宴上，嘉宾高朋满座，欢聚一堂，为慈善事业献出爱心，艺术家梁文尧大写意花鸟作品《紫藤挂云木》拍卖成交价90万。

　　感谢爱心人士对慈善事业的支持，润泰集团赠送润泰悦公馆免费居住一年。

　　润泰集团董事长郭述杰为慈善爱心活动演奏古琴一曲。