穆健玮：商业空间创新需要巨匠精神

　　编者按：他们，是企业的掌舵者，带领企业砥砺前行；他们，是房地产行业发展的推动者，夙兴夜寐只为建设美好生活。乐居财经推出《见地》高端访谈系列，一起来听他们讲述自己的生活和企业管理之道。本期【见地】对话嘉宾是派沃（中国）商业设计机构联席总裁穆健玮先生。

　　没人能否认，中国商业正处于一场巨大的变革中。

　　这一天将很快到来：体验消费，刷脸支付，无感地完成了下单，在购物中心的空间里，沿途可以满足人们各种社交、娱乐、生活、人文、艺术、风情、沉浸、宣泄等需求，那边物流已经将货物送到了家，你再也不必大包小包拎回去。

　　购物中心未来将是社交化消费。人们以社交、体验、求新求奇为目的，参与各种情景化商业以及智能购物体验。

　　可以预期，未来的购物中心表现将更加丰富多彩，甚至超出人们的常规想象。

　　“新技术新材料新工艺新文化新创意的集大成者，不断推动着现代购物中心的进步和繁荣。而购物中心只有一个定位：就是消费者喜不喜欢你！购物中心的前途和命运，就看是否能通过各种软硬件设施，差异化的空间营建，辅以智慧商业服务手段，捕获消费者的主动消费。” 派沃（中国）商业设计机构联席总裁穆健玮如是说。

　　京城初冬，东二环乐居财经总部，穆健玮提前半小时到达，西装笔挺，沉稳睿智，与其对话是一件愉悦的事情，默契流畅。他对中国商业地产的未来充满乐观。

　　从事商业行业工作近30年，见证了商业地产发展的每一个阶段，从最初在国家商务部政府官员，到推动零售业软件科技创新，再下沉到事无巨细的房地产开发项目策划规划和投资管理，穆健玮熟悉中国商业从无到有的改革历程，也实践了商业地产发展的每个阶段。他的专业敬业和全身心的投入精神，赢得业界认可，被授予“中国商业地产杰出经理人”、“中国商业地产知名操盘手”、“中国商业地产卓越推动人物”多个盛誉。他喜欢具有挑战和创新的工作。2000年到2004年，他服务于富基软件，实现中国商业ERP软件的全面普及和纳斯达克上市。此后十年之间，服务过华侨城铜锣湾广场、北京世纪金源购物中心、沃尔玛购物广场，直到参与红星美凯龙集团15个大型城市综合体的策划与规划。主导完成的项目达到50多个，上千万平方米。2015年，基于互联网和大数据对行业改变趋势的前瞻认识，他再次投入中国购物中心数字化改造升级。近四年时间，走访调研客户近700场次，实现1000个mall基础数据桥接上线，对行业新技术应用产生了极大推动。他表示，参与数衍科技的创业，相当于四年大数据技术研发的硕博经历，完成了互联网思维的自身改变。

　　在穆健玮看来，过去的十年，中国商业地产经历了从初级化粗放发展阶段进入到高级化精细发展阶段。目前，全国已开业购物中心已接近6000多家，总的存量在5亿平方米以上，未来3年仍会新增2000家。显然，中国商业地产已经快步进入存量时代。

　　“致力于中国商业地产存量商业改造设计和增量商业创新设计，是我新的使命！”。作为具备商业地产全产业链的运营专家，策划规划过近千万平方米大型项目的他，也是中国商业大数据技术应用的开创者之一。穆健玮的表达充满自信，他将要把数据技术和智慧商业实践带入商业空间设计领域。2019年元旦，中国商业空间设计知名品牌“派沃设计”官宣，穆健玮加盟派沃。

　　近年来，“新零售”创新物种的新玩法更是层出不穷。人工智能、大数据、移动支付等技术突飞猛进的发展，也使得零售三要素“人货场”发生重构。对于购物中心来说，想要在新商业时代“百家争鸣”中脱颖而出，要如何在有限的空间里实现无限的价值？如何满足消费者购物多元化、个性化、情感化的消费需求？如何打造购物中心“差异化”创新内容？

　　新商业时代

　　2016年10月的云栖大会上，马云首倡“新零售”，引爆业界。随后，京东“无界零售”、苏宁“智慧零售”等概念纷至沓来，互联网、电商巨头竞相布局线下，生态链重构、新物种、场景体验、大数据AI应用成为热词，“新零售时代”已然到来。

　　“新零售是在互联网的基础之上，利用人工智能大数据进行商品交易的一种新的方式，核心是人工智能和大数据以及现代物流，这是新零售的物质基础本身。”。穆健玮这样认为。

　　在穆健玮看来，新零售、旧零售没有本质的区别，但方式完全不一样。传统的零售，三个核心要素，人、货、场。新零售带来了基于互联网的新的商业元素：流量的争夺、内容的在线和场景的重构。

　　“互联网带来人们对商品的选择体验和判断不一样。商品和服务的内容，完全互联网化，也就是内容、管理在线，电商可以通过大数据和云计算，精准到社群到消费者定位。对整个商业地产的行业格局，不管是物理空间，还是消费空间、需求空间，都产生了巨大的变革”。穆健玮强调，“所谓消费升级，不是人们可以吃好喝好那么简单，而是消费需求的在线化场景化，消费客群细分到收入、行为，甚至个性、文化和欲望的IP化，购物中心的场所需要承载的人们物质和精神的诉求更加多元多维，更加泛社交化，从过去简单的平面场景，变成了立体的多维场景。购物中心如何快速适应互联网环境，吸引消费者体验和参与，都需要高强度的空间和内容的再造。商业房地产不是单一的物理空间租赁商，而是用户消费及体验的服务者。行业跨界和产业链整合复杂程度极高，从建筑业到服务业，从开发能力到资管能力，从租户组合到生态重构，商业地产的巨轮需要在下水之前完成舰体建造和系统配置，更要在航行中不断升级和维护，甚至大修大改。”

　　“商业场所精神”

　　中国消费市场从卖方市场转向买方市场。与此同时，购物中心作为新型商业业态，在很多城市同样面临供过于求的局面：“场景”（购物中心）和“内容”（商家商品）的同质化现象严重，让购物中心的变革难度成倍上升，也对其变革方法论提出了更高要求。

　　“购物中心及商业设施应该更有人文气息，不仅仅是关注品牌的丰满度，更要注重空间的营造和人性化的技术工程细节的打造。在商业的策划定位运作过程中，满足人们消费行为的舒适度和科学技术规范的完全无缝连接，要更多细节。购物中心最终是有机联系的高度发达的生命体”。穆健玮强调。目前，中国商业地产存量物业面积5亿平方米，增量每年5000万平方米，空间创新和场景重构，需要互联网精神，更需要工匠精神。派沃把这两者归一为“商业场所精神”。商业空间的创新，场所的再造，需要策划的灵魂。

　　穆健玮是一个极具情怀的匠人，他尤其推崇秋山利辉和稻盛和夫的匠人精神。他强调，“商业空间的创新，就是以创造人民更加美好的生活为目的，以文化消费需求和品质生活策划为驱动，需要完成建筑、环境、景观、空间、业态、文化、艺术、陈列、店装、交通、流线、服务、安全、物流、节能、复合材料、机电工程、智慧科技等等结构性的构建，需要极致的匠心和集成化集约化的多兵种作业，商业规划设计和空间创新事关资产价值和满足人民消费需求，是责任无比重大，任务无比艰巨的匠人工程，关键是需要巨匠精神”。

　　谨慎的乐观

　　受制宏观经济下行压力影响，2018年商业地产投资也呈现下滑趋势，2019年伊始行业人也是保持了“谨慎客观”的态度。

　　“中国的商业地产，相对来讲还是比较健康的”穆健玮解释道，“一个城市在商业地产总体需求上，二线城市以上，人均商业可利用面积刚刚才一平方米左右，一线城市，稍微多了一点。存量商业有一点点过量，政府过去做商业配套有点财政因素，但市场自身在进行平衡。今天，宏观调控对商业地产规模的控制，对行业是好事。它使我们能够停下脚步去精耕细作，去做精品提升商业的质量发展，2019年，不存在行业发展天花板的问题，只存在内涵扩大再生产的问题。少说多做，解决业务解决刚需”。穆健玮坦言。

　　“存量商业还要看到一个非常大的发展，一线城市人均收入才刚刚快接近1万美金。在未来3到5年，中国的人均收入在一线城市突破2万美金，三四线城市突破1万美金，这会带来一个新的消费格局。更美好的生活，需要更精致更加有内容的购物中心。”

　　以下穆健玮先生的对话精选：

　　记者：大数据、人工智能、AI等技术的应用，对于商业地产行业有怎样的意义？

　　穆健玮：随着科技发展的日趋成熟，尤其是 Internet、Mobile Phone 及 Robot 这 3 大科技之应用，将使购物中心有很大的变化。而高速、高效率的云到网到端的数据网络与通讯技术，使得商家与广大消费者愈来愈紧密，彼此间关系更密切。密切的最直接表现之一，就是海量的商品数据和用户数据被收集、存贮。通过对这些大数据分析和挖掘，可以判断顾客消费行为，将判断结果迅速用于现实的商业内容配置和经营管理中，并直接影响购物的便捷服务程度。

　　互联网它所带来最根本是我们能够快速而充分的取得数据，对数据的存储、处理和应用，基于云网端全面的结合。在2015年到2018年这四年中，我参与数衍科技，极力推动购物中心数字化运营。商业地产大数据的挖掘，正在成为商业地产企业转型的关键。数据技术极大改变了实体商业了解消费者购物习惯的方式。现在通过智能设备收集消费数据和行为数据，可以更加准确地对接消费者的偏好，指导项目规划和商业生态的重构。

　　新技术是新零售和新商业的根本动力。不断的提升商业地产每一个环节的技术应用的含量，使开发商、运营商也能够像阿里腾讯一样，拥有互联网思维，拥有智慧思维，拥有强大的人工智能的数据库。商业地产的行业效率，竞争力会更加强大，更加有智慧。

　　记者：请您对商业地产、新零售的未来趋势做一个判断。

　　穆健玮：商业地产和新零售会更加细致的融合。商业地产的从业者，对新零售是非常敏感的。线上平台也在追求线下的流量。比如阿里的盒马生鲜、京东的7fresh，这是一个相互融合的过程。最近也很多项目找我推动这种融合。新零售是基于互联网，新商业基于购物中心场景和所在地的消费人口。说白了就是消费基数和互联网的结合。两者互相优化。当然对商业地产最大的压力在于这个优化的过程中，是快鱼吃慢鱼，大鱼吃小鱼。多元化和个性化的需求、电商的挤压、同行的竞争、新技术新媒体的推波助澜，都使得购物中心的后期运营更加复杂，并倒逼各类专项设计、工程建设与商业运营等更符合商业定位与消费者服务的需求。而购物中心的商业规划设计和空间营建就是关键的核心建构工作。

　　在国外凡是做的好的购物中心，除了硬件设施，还有软文化，我相信我们购物中心的品级和品位会越来越高。大的地产百强，也在加强数字化技术和场所空间营建的双重核心驱动力，加强以新商业平台化思想来包容新零售，中国商业地产的明天是非常美好的。

　　记者：如何评价自己在商业地产领域的这几十年？

　　穆健玮：只有两个字叫“热爱”。确实非常热爱，商业地产既结合了商业又结合了地产，把我们生存的空间，创造为人们共同的美好家园。我们走出家门，就走到第二个家，就是购物中心。商业地产从业的这20多年，甲方乙方丙方我都做过。最根本的一条是把新的技术、新的策划、新的服务、新的应用推进到这个行业，与行业一起来进行这种革命和改造。

　　我和行业的同仁们，仍然热情饱满，废寝忘食的工作。就是基于商业地产无穷的美好的创造魅力。一切皆有可能。

　　撰文|李礼

　　责编|韩菱