木渎商圈：多中心格局凸显 未来发展形势严峻

　　编者按：近年来，苏州城市发展节奏加快，传统商圈不断调整推陈出新，新兴商圈也如雨后春笋般冒出，苏州整体商业呈迅速发展趋势。而伴随着新一期《中国城市经济竞争力与发展综合评估》的出炉，苏州正式被划入中国一线城市行列，苏州城市各种产业经济也即将迎来新一轮发展机遇。大机遇之下，苏州各商圈现有商业格局是怎样的？未来又将发生怎样的变化？赢商网江苏站独家策划苏州各商圈发展现状解读系列文章，以期为行业带来更多参考价值。

　　木渎商圈位于苏州城西南的灵岩山麓，滨临太湖东侧，南部与横汀、越溪交界，西部与胥口、光福相接，北与高新区科技城板块交界，向东为高新区中心城区和苏州市中心。随着城市化步伐的推进，苏州西部发展进入快速时期，轨交、快速路的立体交通格局带来木渎商圈的高速发展。

　　数读木渎商圈

　　从赢商大数据上来看，木渎商圈被细分为木渎金枫路商圈与凯马广场商圈。两个商圈面积共约587.34万㎡，商圈内居住人口为13.22万人，工作人口为6.9万人，节假日客流为37.54万人次。

（图片来源：赢商大数据-赢在选址平台）

　　木渎商圈截止目前共有3个已开业购物中心（建筑面积≥3万㎡），体量达31.7万㎡。分别为大运城、港龙乐汇城、悠方。除了现有购物中心，熙金广场预计将于今年下半年开业，为木渎商圈新增一处10万㎡体量的商业。

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　　四大商业区各具特色 多中心格局凸显

　　早在2012年前后，木渎商圈便形成了以古镇区、金枫路、苏福路和长江路为中心的四大商业区，跻身城市的成熟商圈行列。古镇商业区凭借自身的旅游资源优势，重点发展传统卖场和餐饮业态，并多以街区商业和沿街商铺的商业形式为主；而苏福路商业区是苏州著名的专业性汽车销售市场；长江路商业区业态则以时尚百货为主；金枫路商业区则是木渎商圈内购物中心扎堆的片区。四大商业区各具特色，为木渎商圈消费者带来丰富的生活配套和浓厚的商业环境氛围。

　　作为木渎商圈大型商业体汇集的区域，金枫路商业区充分借助轨交和中环的交通优势，在拓展木渎商业功能的同时，很好的填补了木渎与高新区之间的商业真空地带，实现了两个区域之间商业的无缝对接。

　　经过近年来的发展，木渎成功实现了从发展旅游业向商旅结合的发展模式的转变。作为苏州市的一个乡镇，其商业规模在满足自身需求的同时，开始向苏州城市西部商业副中心的角色转变。

　　大型购物中心汇聚 发展状况良莠不齐

　　在木渎商圈商业获得巨大成就的同时，我们更应对其中的问题予以关注。

　　金枫路商业区内近几年集中开业的购物中心，确实为整个商圈带来了先进的商业模式和经营理念，对区域原有业态品牌实现了更迭。但是从实际的经营状况来看，除了去年开业的苏州悠方（开业时间:2018-04-28、已签约237个品牌），大运城和港龙乐汇城都曾陷入窘境。

　　※大运城：开业两年一度成为“烂摊子”

　　2015底开业的大运城位于苏福路北侧、沈巷路西侧，是集中了五星级酒店、5A写字楼、大型购物中心、大型超市、高级公寓等一流物业形态的商业综合体。大运城不仅引入了苏州首家真冰溜冰场，还拥有H&M、UR、优衣库、星巴克、必胜客、希兰德海洋村、避风塘、江边城外、70后饭吧、英派斯等众多品牌。

　　开业前，大运城被誉为苏州城西的商业新标杆，但开业短短两年时间，它变成了一个年亏损逾3千万、品牌商家欠租撤场、现场品质一塌糊涂的“烂摊子”。直到2017年底阳光城商管团队接受之后，大运城的处境才有所好转。新的商管团队针对大运城重新规划定位，引入大量新兴品牌业态，并每周举办符合周边消费者需求的主题活动……依靠新鲜的业态品牌和精准的客群定位，开始走上了扭亏为盈的道路。

　　苏州大运城共拥有近200个国内外知名品牌，涵盖时尚零售、餐饮场景、生活社交、娱乐文化、家庭亲子、健康休闲等，基本能够满足周边社区乃至区域消费者的消费需求。目前，大运城仍处于边营业边调整的状态，预计今年下半年能够全面焕新。

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　　※港龙乐汇城：开业一年几成空城

　　港龙乐汇城是港龙控股集团推出的新一代体验型商业项目，总建筑面积约12万㎡，集超级卖场、星级影院、亲子乐园、精品购物、特色餐饮、休闲娱乐、风情酒吧七大人气业态于一体。项目与230省道、南环西延苏福快速路、规划中的地铁六号线无缝对接，拥有不错的交通条件。木渎古镇、灵岩山景区、穹窿山景区等周边密集分布的十多个景区更是可以为项目提供庞大的景区游客资源。这么看来，港龙乐汇城占尽了“天时地利”，但现实的经营情况却是“十室九空”。

　　赢商网于2018年4季度和2019年1季度分别对港龙乐汇城进行了实地探访，两次探访发现港龙乐汇城空铺率均高达6成以上，营业品牌层级较低，黄焖鸡米饭、沙县小吃、淮南牛肉汤以及大量专做线上外送餐饮的品牌落位商场一楼。商场二三楼在营品牌加起来更是不超过10个。

　　但值得庆幸的是，港龙乐汇城去年四季度营业商家仅约30家，而今年一季度营业商家增长到了63家。一季度商场在招商工作方面取得了一定进展，但这些在营业商家能否长期留下，这也是个值得思考的问题。

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　　※苏州悠方：商圈内购物中心标杆之作

　　相较大运城、港龙乐汇城，苏州悠方在自身区位上拥有无可比拟的优势。苏州悠方轨交一号线金枫路站上盖，商场更与地铁相连通，是名副其实的地铁上盖商业；同时苏州悠方还位于中环西线出入口附近，交通非常便利。除此之外，苏州悠方更是处在木渎商圈与狮山商圈交界，坐拥2大商圈客流。作为2018年开业的购物中心，苏州悠方拥有明确的项目定位，从商业定位、空间规划、细节服务、营销活动等多个方面进行打造“高品质与高颜值”的精致生活体验中心，给木渎消费者营造一个不一样的消费环境。

　　据了解，苏州悠方引进了多家首进内地以及首进苏州的品牌：内地首家GRAND寰亚洲立影城、江苏首家盒马鲜生、苏州首家MeLAND儿童成长乐园和星际传奇、苏州城西首家带泳池的威尔仕健身……通过多样的特色体验式业态及品牌的形式，来增强顾客购物体验。

　　在空间打造方面，苏州悠方拥有屋顶迷你儿童乐园、阳光美食花园、660平方米的喷泉水景、3000平方米的休闲空中花园、共2000平方米的6个中庭……多叠退台与下沉广场融合大量自然景观，敞开式的设计将自然最大化地融入建筑，营造出与众不同的商业氛围。

　　基于特色体验式业态和独特的购物场景空间打造，苏州悠方自开业起便拥有旺盛的人气，也是木渎商圈三家购物中心里经营最为成功的项目。

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　　结语：通过木渎商圈内三家购物中心的对比，我们不难发现，很多较早开业的购物中心因开发经营理念滞后、项目定位缺失等原因，面临着开业容易经营难的问题，开业后迅速滑坡或因格局变化导致经营下滑的情况数不胜数，不少商业项目更是出现了“开业即停业”的惨状。放眼苏州范围内，石路国际、尼盛尚品汇、环球188等购物中心均是如此。苏州商业的存量时代已经来临，未来市场竞争还将更加激烈，木渎商圈内存量购物中心更应抓紧时间调改，否则商圈内庞大的客流便会借助轨交、快速路的交通之便，流向更为繁华的狮山商圈。