衡阳大调查：23个商业体之外 居然还有139万㎡等待入局

　　编者按：做商业永远离不开“人”，人的需求永远是推动商业发展的核心要素。在华中，集聚多方资源的省会城市如武汉、长沙、南昌的商业地产发展一路高歌，持续高涨。然而，以襄阳、宜昌、株洲、衡阳、赣州、九江等为代表的百万人口级别的地级市，商业还完全停留在百货阶段，有的刚刚迎来购物中心模式。他们有良好的经济、文化、教育、交通基础，有巨大的人口撑腰，商业的关注度却远远不够，未来潜力亟待激活。对此，赢商网独家策划《百万人口撑腰 华中地级市商业发展几何？》系列报道，走进17个地级市城市商业发展。

　　衡阳，自古以来便是商贾云集之城与湘南商品集散地，是中南地区重要的工业城市，拥有衡阳综合保税区和衡阳国家级高新区,是“中国制造2025”试点示范城市群城市之一，坐落于此的南岳衡山，使其成为南中国宗教文化中心，浓郁深厚的工业历史、神话般的衡山宗教文化，造就了独具特色的商业都市。

衡阳宏观市场

城市规模庞大、社会消费需求旺盛

　　说起衡阳的优势，人们最先想到的就是人口优势与城市规模，全市下辖5区5县2市，拥有700多万人口，建成区就突破了110万人口。按照城市发展经验来看，城市规模越大越有利于发展，而下面几个方面也印证了衡阳城区经济发展优势十分显著。

　　“三横四纵二环”交通管网建设完成

　　2013年-2018年，短短五年时间，衡阳城市发展迎来全新的变局，三横四纵二环的全方位路网，水陆空发达的立体交通，一个个推动发展的新举措，一座座拔地而起的“新视觉”，都折射着衡阳这座城市的变迁与发展。

　　GDP高速增长，消费者口袋里的“钱多了”

　　自改革开放以来，尤其是2008年突破千亿大关后，衡阳的GDP总量突飞猛进。2014年-2018年，实现了从2千亿到3千亿量级的飞跃。伴随着GDP的增长，消费者的口袋也越来越“鼓”，截止到2018年，已经实现城镇人均可支配收入33741元。

　　零售与餐饮是衡阳市场消费主流 文化精神需求与日俱增

　　当消费者的钱袋子“鼓起来”，人们也就有了更多闲钱为生活品质买单。

　　据统计，2018年1-11月，全市完成社会消费品零售总额1076.96亿元，其中全市零售业完成零售额982.71亿元，同比增长11%，餐饮消费113.91亿元，同比增长7.4%，零售与餐饮消费需求仍是市场消费的主要方向。

　　与此同时，去年1-11月全市批发零售业限上法人单位27大类商品零售中，有电子出版物及音像制品类、体育、娱乐用品类、文化办公用品类、烟酒类4大类商品零售额增速较高，分别为38.4%、26%、25.2%、20.3%。这说明衡阳人对物质消费与精神消费的需求越来越旺盛，尤其是更加追求电子音乐、文体、娱乐消费所代表的精神生活。

衡阳主城区商业整体情况大探查

　　传统印象里，三四线城市仍然是百货市场的天下，但这绝不符合衡阳市场的情况。我们可以看到，2010年作为衡阳的百货市场与购物中心的分水岭，之前确实是步步高百货、大洋百货、晶珠百货、长和百货等一批百货把控着住城区市场，但之后衡阳购物中心趋于成熟。

　　直至今天，为满足衡阳消费者日益增长的消费需求，城市综合体开始越来越多，华侨城、万达集团、弘阳集团、红星美凯龙、银泰等外来企业逐渐出现在衡阳市场，这些城市综合体的出现使区域更具发展潜力，根本上提升了区域在整个城市中的地位。（说明：1、统计对象为商业面积≥1万㎡的百货、≥3万㎡的集中性零售物业，不含专业市场）

▲点击查看大图

　　市场存量150.52万㎡

　　蒸湘区、珠晖区、石鼓区、雁峰区、南岳区五个主城区对衡阳商业的贡献度不容小觑。据赢商网统计，截至2019年4月，衡阳主城区购物中心与百货存量达150.52万㎡。宇元万向城（大洋百货）、崇盛晶珠广场（晶珠百货）、华新步步高广场、衡阳万达广场、金河湾商业广场、金钟时代购物公园等项目已经陆续迎客。

　　5万㎡以下的小体量商业占比超6成

　　尽管衡阳商业存量较高，但单个商业项目体量却不并大。据统计，已开业项目商业规模主要集中在5万㎡以下，占比高达61%，其中一部分原因是百货面积普遍较小，代表项目如步步高百货、长和广场百货，20万㎡以上项目仅星美CC PARK。

　　湖南本土企业开发的项目高达74%

　　从项目企业背景来看，衡阳74%已开业商业项目由湖南本土企业建设，代表企业有步步高、湖南美世界集团、湖南崇盛晶珠集团等，以弘阳商业集团、万达集团、新城控股、华耀城、华侨城为代表的外来企业占比为26%。不过我们也注意到，除了步步高、万达、新城、红星美凯龙之外，众多传统的商业强企还未入驻衡阳主城区。

　　2011年-2015年是衡阳早期购物中心的“爆发期”

　　自2004年崇盛晶珠广场（晶珠百货）开业以来，衡阳经过百货高速发展的黄金期后，逐渐由传统百货业态向综合型购物中心过渡，进入了新一轮的井喷期发展。

　　2011-2015年可谓是衡阳新增商业的“爆发期”，崇业商业广场、进步·亚泰商城、华新步步高广场、金河湾商业广场、西湖中央广场奥特莱斯等早一批购物中心或奥莱项目都在这个时间段涌现。

　　商业潜力可期：未来还将有11大商业体入市，增量可达139万㎡

　　去年，衡阳首次入选2018中国大陆最佳商业城市100强。毫无疑问，衡阳商业环境对外企业的吸引力正在逐渐扩大，弘阳商业、红星美凯龙、华耀城、新城控股、王府井等外来企业已经决定在此扎根，预计会给衡阳市场带去139万㎡增量。

　　作为传统商业老区的【蒸湘区】，凭借已开业的步步高广场、万达广场、连卡福商场，还有银泰红城、星美城市广场这些新兴商业体将入市，从数量上已经成为衡阳商业领头羊地位。

　　除此之外，【珠晖区】的旧改政策也使得珠晖区迎来了商业新机遇。虽然目前仅有鑫都国际广场。不过随着罗马都市假日广场招商的启动、中建信和与新城控股的进驻，未来商业发展将步入加速期。

▲待开业项目总览

　　衡阳主城区商圈格局

　　根据《衡阳市2010-2020城区商业网点规划》的总体布局，衡阳城区将建成一个“一主六副、两带十街，十大市场群及十大商贸物流园区（中心）”的大型商业网络，其中“一主六副”即是要建成1个城市级商业中心和6个商业副中心区。

　　城市级商圈：解放路商圈

　　区域级商圈：江东火车站商圈、晶珠-莲湖商圈、华新商圈、珠晖湖商圈、石鼓五一新村商圈、雁峰白沙洲商圈

　　目前，衡阳主要商业地产布局还是围绕解放路商圈、江东火车站商圈、晶珠-莲湖商圈、华新商圈四大商圈展开。石鼓五一新村商圈重点发展批发与加工业，雁峰白沙洲商圈一发展超市与餐饮为主。

　　解放路商圈：唯一市级商圈

　　解放路商圈是以解放东路、中山南北路为纽带的传统商圈，这里是衡阳最早、最成熟的片区，正是基于对解放路商圈黄金地带的一致认可，众多商家、开发商、投资者趋之若鹜。

　　此区域成为衡阳商业项目与品牌集中度最高的区域，成就了比拟长沙的高租金和高售价，层次清楚的商业定位，利用市中心优越的区位条件，在市民心中有很大的影响，几乎囊括了市区近70%的购买力。

　　晶珠-莲湖商圈

　　晶珠-莲湖商圈是以晶珠广场连接莲湖广场为核心的次级商圈，宇元万向城（大洋百货）、崇盛晶珠广场（晶珠百货）、长和广场百货等物业云集于此，此区域具有CBD生成的自发性和资源集中整合性，解放路与蒸湘路交汇处是衡阳城区南北、东西交通汇集点。

　　晶珠商圈已经发展成熟，在辐射范围内，百货、购物中心、超市、酒店、金融、休闲、餐饮设施正趋于完善。

　　江东火车站商圈

　　拥有83年历史的衡阳火车站，是京广、湘桂、衡茶吉3条铁路干线的交会枢纽站，它不仅是衡阳人最重要的交通出行地点，也是衡阳人最牵挂的地标建筑。

　　依托南来北往的客流与信息流，火车站附近迅速形成一批以经营服饰、小百合的批发市场。但火车站商圈主要音像、箱包、鞋帽、家电、服装等特色专业市场和餐饮行业为主，大型的集中式商业体却并不算多。

　　华新商圈

　　与上面三个商圈相比，华新商圈完全是个年轻的商圈，商圈位于旧城区的西面的经济开发区，随着市政府等机关单位迁址至华新片，该区域成为重点开发项目，有望成为衡阳新的经济政治中心。目前，华新步步高广场、悦+广场、合创国际生活广场等项目已经入驻，一个优质的新商圈呼之欲出。

衡阳代表项目解析

　　崇盛晶珠广场（晶珠百货）

　　开业时间：2004年4月

　　商业面积：6万㎡

　　开发商：湖南崇盛晶珠集团有限公司

　　崇盛晶珠广场位于衡阳蒸湘区的晶珠-莲湖商圈，是中外合资衡阳晶珠置业有限公司在国内投资的第一个大型综合性商业广场。项目的开业改变了衡阳人的购物习惯，实现由逛街铺向集中式商业的跨越。

　　崇盛晶珠广场的商业核心部分——晶珠百货位于崇盛晶珠广场的一、二、三楼，商场定位于经营中高档品牌为主的时尚百货，现有国内外知名品牌280多个，独家引进dunhill、LONGINES、TUDOR、LACOSTE、DH、Tommy Hilfiger、Hazzys、Marisfrolg、ECCO、周生生等国际名品，使之成功入驻衡阳。率先引入星巴客、肯德基、必胜客等，实现了衡阳时尚品位的历史性跨越。

　　华新步步高广场

　　开业时间：2013年1月

　　商业面积：10万㎡

　　开发商：步步高集团

　　步步高广场衡阳店定位于中高档品牌时尚店，10万余平方米商业面积的超大体量领跑于湘南商业之巅，同时成为湘南地区当时硬件配置最高的大型时尚购物中心。

　　它采用上下6层的大体量设计，航母级的体量蕴含着各类时尚品牌800多个，包括古驰、爱马仕、阿玛尼、Dior、Prada、浪琴、华斯度集合店等一系列高端及高档品牌。主力百货、精品，完美集结hyper-mart、时尚家电、知名餐饮、异国料理、休闲娱乐、五星影院、全智能停车场和艺术景观，创造了衡阳历史上第一个最具主题性，业态最完整的单体综合购物中心历史。

　　衡阳万达广场

　　开业时间：2017年9月29日

　　商业面积：12万㎡

　　开发商：万达集团

　　衡阳万达是万达集团在全国开业的第219个广场，作为衡阳市政府重点招商引资项目，是衡阳市首座体量最大、具有行业标准的购物中心。

　　衡阳万达广场，建筑面积达12万平方米，停车位近1000个，总投资超20亿元，集休闲、餐饮、娱乐、购物为一体，引进了国内外知名品牌200余家，集合IMAX万达影城、万达宝贝王、孩子王、大玩家、优衣库、迪卡侬等12家首次进驻衡阳的主次力店，提升了衡阳的商业层级，增强了城市的活力，丰富了市民的生活体验。2017年9月29日开业当天，首日客流超30万人次，营业额突破2500万元。

　　金钟时代购物公园

　　开业时间：2017年12月31日

　　商业面积：12万㎡

　　开发商：湖南中投地产

　　衡阳金钟购物公园项目位于衡阳市八中往南300米（原棉纺厂），项目定位为“衡阳南城城市综合体”，包含一条风情商业步行街、一个购物中心、三大主题景观广场和一个衡阳市立体停车库，项目可辐射20余个社区、36所名校、189所大型厂矿企业，共计60万南城百姓，购物中心引入湖南广电MC影城、步步高3.0精品超市、星光动力城。

　　星美CC PARK

　　开业时间：2018年9月部分开业

　　商业面积：39万㎡

　　开发商：衡阳星美置业发展有限公司

　　作为衡阳首个完全采用欧洲经典的新古典主义法式风格的城市综合体，星美CC PARK面积超100万㎡，商业面积60万㎡，高度融合星美城市广场、奥莱小镇法式风情商业街、星艺家商场、红星美凯龙家居MALL等多种大型商业元素。

　　项目位于蒸湘区船山大道蒸湘区区政府西侧，周边7大要道纵横，解放大道、5条城区主干道环绕，周边商务、政务、金融、生态、教育、艺术、交通、人居......一应俱全几乎涵盖了都市生活的方方面面。

　　星美城市广场购物中心室内设计采用来自无际的宇宙星河的灵感，如蓝色天空般的挑空中庭屋顶，星球体般包裹的上下扶梯点缀装饰，太阳系恒星与光速灯带为儿童业态增添一份欢乐体验，犹如在银河中旅行的地板铺设，美轮美奂。

　　衡阳弘阳广场

　　开业时间：预计2020年

　　商业面积：15万㎡

　　开发商：弘阳商业集团

　　衡阳弘阳广场的消费定位为亲子潮聚生活中心，满足全客层家庭消费，商业体量15万方，分为地下4层与地上6层，涵盖大型生活超市、MAX影院、健身泳池、餐饮、精品零售、生活体验、儿童娱乐等多个业态。

　　整个弘阳广场将呈现出鲜明的主题特色，从B1至6F分为7个主题层，B1悦享生活，1F国际潮流，2F都会时尚，3F童趣世界，4F活力家居，5F美味人生，6F饕鬄盛宴。值得一提的是，为了延长消费者停留时间、提高参与度与互动性，衡阳弘阳广场还有针对性的打造了儿童活动空间。

　　华耀广场

　　开业时间：未开业

　　商业面积：5.7万㎡

　　开发商：华耀城有限公司

　　衡阳华耀城总规划建筑面积超过600万平米，总投资超过120亿元，项目位衡阳市石鼓区角山乡，项目北靠衡邵高速、南岳高速，南临蒸水，西靠二环西路，东临蔡伦大道，地理位置优越、交通便利，是湖南省、衡阳市重点引导、打造的商贸物流项目。

　　华耀广场作为华耀城商业核心，以MALL+金街的模式为消费者打造独特的公园沉浸式购物创新体验。商场分为地下一层到地上四层，可提供763个停车位，探索区域型或者社区型商业，也将给雁城人民带来消费习惯和商业格局的改变。

　　美美世界城市商业广场

　　开业时间：未开业

　　商业面积：20万㎡

　　开发商：湖南美世界集团和红星美凯龙

　　美美世界城市商业广场位于湖南省衡阳市雁峰区城市主干道蒸湘南路与欧家町路交汇处，由湖南美世界集团和国内家居龙头企业红星美凯龙联手打造。

　　日本M.A.O一级建筑师事务所规划设计，总投资逾30亿元，总建筑面积70万平米，涵盖红星美凯龙家居MALL、国际建材品牌街区、超级生活购物中心、国际商务总部写字楼、五星级酒店。

　　新城吾悦广场

　　开业时间：未开业

　　开发商：新城控股

　　2019年4月16日，新城控股集团总投资20亿元签约珠晖区酃湖公园旁。据此前媒体透露，衡阳新城吾悦广场总建筑面积约28万㎡，建设一站式商业购物中心，建设高端性商务酒店、写字楼、美食街区、服务箱包、电影娱乐休闲场所等。