鄂州商业大调查：小体量为王，与武汉唱响“双城记”能否破局

　　编者按：做商业永远离不开“人”，人的需求永远是推动商业发展的核心要素。在华中，集聚多方资源的省会城市如武汉、长沙、南昌的商业地产发展一路高歌，持续高涨。然而，以襄阳、宜昌、株洲、衡阳、赣州、九江等为代表的百万人口级别的地级市，商业还完全停留在百货阶段，有的刚刚迎来购物中心模式。他们有良好的经济、文化、教育、交通基础，有巨大的人口撑腰，商业的关注度却远远不够，未来潜力亟待激活。对此，赢商网独家策划《百万人口撑腰 华中地级市商业发展几何？》系列报道，走进17个地级市城市商业发展。

　　鄂州，是历史悠久的古城，在春秋战国时期，楚王熊渠分封其子熊红到鄂州为鄂王，修筑鄂王城，这也是湖北简称“鄂”的由来。鄂州是湖北省面积最小、人口最少的地级市，是武汉城市圈和长江中游城市群重要成员，鄂东水陆交通枢纽之一。此外，鄂州市为湖北省第一批改革开放试验区，空港型国家物流枢纽承载城市，承担着颇多重任。

　　人均GDP湖北前三 消费潜力仍需激活

　　时至今日，说起鄂州，大多数湖北人对其印象是“小而美”，以及梁子湖赫赫有名的大闸蟹。从区域人口来看，鄂州市辖鄂城、梁子湖、华容3区，全市面积达1594平方公里，常住人口107.77万人，可以说是一座典型的百万人口城市。今日，赢商网将视野聚焦在这座美丽的城市，关注这座城市里的商业发展。

　　武汉近邻，交通便利

　　鄂州位于长江经济带的中段，处于湖北省东部，长江中游南岸。西邻武汉，东接黄石，北望黄冈。有四条高速（沪蓉高速、京珠高速、大广高速、汉鄂高速），“井”字型分布；有11条通道与武汉对接，与武汉融为一体。武九铁路穿境而过，沟通京广和京九，值得一提的是，鄂州火车站点有鄂州站、华容站、华容南站、葛店南站、花湖站、鄂州东站，多达六座。

　　武鄂黄和武鄂冈两条轻轨并经全域；共享武汉火车站和天河机场，公路交通网络密度居湖北省第一；长江航道鄂州段全长80.1公里，丰水期水深50-65米，可通万吨级船舶；枯水期水深30米，可通航5000吨级船舶。

　　千亿城市，人均收入高

　　2018年，鄂州市实现地区生产总值1005.3亿元，比上年增长8.2%，首次突破千亿元大关。规模以上工业增加值增长7.4%，全社会消费品零售总额增长12.5%。

　　城镇、农村常住居民人均可支配收入达31751元、17510元，分别增长8%、8.3%。在2018年湖北省各市GDP排名中，鄂州人均GDP仅次于武汉、宜昌，位列第三。

　　消费升级，大有可为

　　2018年全市社会消费品零售额完成379.04亿元，同比增长12.5%，增速连续12个月领跑全省。随着居民对生活质量要求逐步提高，消费结构升级明显。其中，家用电器和音像器材类同比增长212.0%；体育、娱乐用品类同比增长29.7%；化妆品类同比增长29.2%。

　　2018年全市通过网络消费完成零售额186.82亿元，同比增长41.2%，占全市社会消费品零售总额的49.3%，拉动社会消费品零售总额16.2个百分点。

　　鄂州商业大探查：成也武汉，败也武汉

　　一切商业都围绕着人来进行。

　　鄂州市人口刚过百万，且不均衡的分布在三大辖区。据鄂州市人民政府数据显示，2018年末，全市常住人口107.77万人，其中，城镇71.03万人、乡村36.74万人。从鄂州现有商业项目来看，鄂州零售业仍以百货为主，商业项目发展较缓慢。

　　就鄂州民众日常购物而言，中百、中商、武商三大商业巨头仍是首选。除此之外，开业较早的银泰百货、新世界购物中心以及正在改造升级的新亚太广场已成为鄂州人的集体记忆。

　　近几年，购物广场开始在鄂州兴起，逐渐改变了鄂州零售市场格局。赢商网收集了鄂州主要商业项目，以此一窥鄂州商业全貌。

        小体量为王

鄂州市商业项目体量分布图

　　从体量来看，毫无疑问，在鄂州市场最主流的仍是小体量项目。在统计的14个项目中，仅鄂州聚福广场一处体量较大，达到10万㎡。各大开发商默契的选择开发小体量商业项目，其一源于鄂州市场容量有限，其二则是消费人群较分散，其三是本土开发商资金有限。

　　本土开发为主

　　鄂州市商业体开发企业占比

　　从开发商来看，鄂州商业项目开发多由本土房企完成，如鄂州鸿泽房地产开发有限公司、鄂州聚富居置业有限公司等。值得一提的是，相较武汉国际广场、荟聚中心等成熟、独立的购物中心，本土企业所开发的多为城市综合体，购物项目多为配套设施，如聚富广场、豪威城市广场等。

　　进入鄂州的外来势力主要有三家：银泰、芬琴集团以及恒大地产集团。作为知名百货品牌，湖北首家银泰百货即选择在2008年落子鄂州，却在今后的十年间，未有其他动作；2017年，由芬琴集团开发的奥特莱斯正式在鄂州开业。据其官网资料显示，芬琴集团创建于1979年，其业务主要集中于三个领域：时尚、零售和房地产开发。该集团目前管理着20多个开发项目，总面积逾60万平方米；作为国内实力最强劲的地产集团之一，恒大近几年来在鄂州多处布局。除住宅项目外，恒大文旅产业拳头产品恒大童世界选址鄂州市红莲湖新区，正在建设中。

　　迎来爆发期

　　通过近十年来鄂州开业的商业项目，可以看出在2015年前鄂州商业发展较缓慢，新开业入市项目较少。自2015年起，鄂州商业迎来一个爆发期。

　　自2015年起，鄂州开始由百货时代逐渐进入购物广场时代，项目开业速度加快。随着南浦国际广场于2015年1月正式开业，鄂东广场、吉时宇城市广场等一大批项目开始入市。此外，在2019年预计将有三家购物广场开业。

　　武汉，过不去的槛

　　作为湖北“8+1城市圈”的一员，鄂州实在离省会城市武汉太近了，在社会、经济等方面深受影响。就交通而言，据媒体消息，武汉地铁11、19号线和光谷有轨电车T2、T9等分别延伸至鄂州市，地铁“双城记”即将在湖北实现。

　　一方面，由于鄂州临近武汉，诸多商业项目纷纷选址鄂州，借此辐射武汉。以佛罗伦萨小镇武汉名品奥特莱斯为例，虽名字里面带有武汉二字，实际上其坐落于鄂州市华容区葛店开发区，也符合奥特莱斯多选址郊区的规律。葛店位于武汉、鄂州交界处，与武汉仅一桥之隔，武汉客群来此非常方便，该项目还为往来客人提供免费接驳班车。此外，与武汉相比，鄂州地价较低，颇具价格优势。

　　另一方面，与武汉成熟的商业发展相比，鄂州商业仍然处于欠发达阶段，购物中心以小体量为主，市场以中低端商品为主，无法完全满足不同阶层鄂州人的消费需求，且离武汉较近，使得大批消费者向武汉外溢，对鄂州本土零售业造成冲击。

　　对于国内诸多商业地产巨头们来说，如果想要进入鄂州市场，需要思考如何建立自己的独特优势以抵御武汉的巨大虹吸力。

　　鄂州商圈分析：存量不足，未来可期

　　商圈的形成需要人口聚集度+流动人口密集度+商业体的容积，商圈在形成的过程中将会产生巨大的吸纳作用，凝聚周边的人流、物流与财富。就鄂州而言，商业项目存量本就不多，可以集聚在一起构成商圈的极少，仅存在于鄂城区。

　　南浦路商圈：以南浦路为核心，南自文星大道、北至武昌大道、西起江碧路、东到古城路，形成了面积约1平方公里范围的传统商业中心。这一商圈周边密集居住着大量人口，且分布有多个农村客运站，便于农民进城购物。南浦路商圈以新世界购物中心、银泰百货及周边的明堂小市场为核心，这一区域也是鄂州最为核心的商圈，能够满足鄂州民众绝大部分需求，也是鄂州铺面租金最高的区域之一。

　　城西商圈：除南浦商圈外，鄂州还有以豪威城市广场和五金机电城为核心打造出的城西商圈，据悉，豪威城市广场规划总占地约828亩，将成为超大型星级城市商业综合体。其中一期项目包括两大主体商场，豪威奥特莱斯购物中心、豪威国际家具建材广场、时代金球影城、台湾商品城、生态美食一条街、SOHO公寓、服装百货一条街、GMS综合大型超市。该项目以“一线品牌、三线价格”的经营理念，满足当地及周边城市的消费者一站式购物需求。

　　未来可期

　　在未来，鄂州也面临着新的发展。

　　◆临空经济区

　　顺丰机场正在鄂州如火如荼的建设中，4月8日，一则消息又让鄂州市民颇为激动。4月8日，经湖北省人民政府批复，湖北省发改委下达了《省发展改革委关于印发鄂州市临空经济区总体方案的通知》，正式发布《鄂州市临空经济区总体方案》，为加快推进鄂州市临空经济区规划建设奠定了坚实基础。

　　预计到2025年，年航空货邮吞吐量达到245万吨，年旅客吞吐量100万人次，客运消费性服务体系及生活出行配套设施基本完备，集聚一批具有国际竞争力的知名品牌和优势企业，有力支撑鄂州、辐射带动周边区域发展，经济总量达到1500亿元，实现税收120亿元。

　　◆葛店经济开发区

　　鄂州葛店经济开发区是国家级开发区，西临武汉，东靠鄂州。葛店经济开发区在光电子信息产业、电子商务产业、生物医药产业等高新技术领域均有发展，且临近武汉东湖高新区，拥有丰富的科技与人才资源。在交通上，城际铁路、城际公交和武汉地铁11号线已形成葛店连接大武汉的通勤圈。

　　正是出于对这一区域的看好，房地产商们已闻风而动，恒大、新城、绿地等知名房企均在此拿地开发。除了武汉佛罗伦萨小镇小镇，未来将有更多知名购物中心落地。

　　相较于老城区核心商圈，这两处仍是价格洼地，随着经济快速发展，大批资金、人群的涌入，未来有望发展成鄂州新的商圈。

　　鄂州代表项目解析

　　佛罗伦萨小镇

　　开业时间：2017-07-05

　　商业建筑面积：4万平米

　　开发商：芬琴集团

　　小镇荟萃了超200家来自意大利、欧美及中国的知名品牌，提供全年平均2折起的顶级名品，旨在打造更完美的购物体验。“奥特莱斯——武汉佛罗伦萨小镇”位于鄂州葛店开发区葛店南站旁。项目总投资10亿元人民币，占地约12万平方米，一期建筑面积约4万平方米，拥有近3300个停车位。代表品牌有PARDA、coach、furla、CK、lee等。

　　银泰百货(湖北鄂州店）

　　开业时间：2008-04

　　商业建筑面积：1.8万平米

　　开发商：银泰商业集团

　　银泰商业集团起源于1998年由沈国军先生于杭州创立的银泰百货（武林店），旗下涵盖百货、购物中心等业态，是中国传统零售百货行业的领导者、变革者及推动者。

　　银泰鄂州国贸店是银泰百货进入湖北的第一家连锁门店，对银泰百货"布局湖北"的战略具有重要意义。该店位于鄂州市核心的南浦路商业区，商场建筑面积1.8万平方米，于2008年4月25日正式开业，分为地下一层和地上四层，场内品牌200余个。代表品牌有欧莱雅、欧诗漫、佰草集、丸美、金利来皮具、屈臣氏、红蜻蜓、波司登、马克华菲等。

　　鄂州聚福广场

　　开业时间：2016-07-14

　　商业建筑面积：10万平米

　　开发商：鄂州聚福居置业有限公司

　　聚福商业广场整体商业定位为“鄂州首席一站购物综合体”，业态结构以“大型国际品牌超市、中西式品牌餐饮、国际知名院线、儿童娱乐、健康生活”等5大模块为主，以消费产业等商业配套为辅，从商业功能上满足“体验+休闲+服务”三大模式，突出规模和人气，5+1模块业态各异又相互关联。聚福商业广场科学规划、合理搭配，全场划分为多个经营主题区域，形成“同业差异，异业互补”的空间布局。

　　鄂州南浦国际广场

　　开业时间：2015-10

　　商业建筑面积：4.6万平米

　　开发商：湖北南浦置地投资有限公司

　　南浦国际广场位于南浦路56号，是一家集购物、餐饮、影视于一体的全业态购物中心，代表品牌有迹度女装、樊文花、马路边边、安歌迪童装等。公司承袭精品百货管理模式，以“时尚生活、真情服务”为经营宗旨，以优质商品和专业管理团队塑造企业特色，以顾客生活形态为导向开展丰富多彩的销售活动，深受消费者赞誉。

　　恒大影城

　　开业时间：2017-10-1

　　商业建筑面积：1万平米

　　开发商：恒大地产集团

　　恒大影城是恒大社区商业拳头产品，也是鄂州东部区域首家将购物、娱乐、餐饮集合一体形成一站式的商业中心，会从购物环境、消费档次全面提升，将成为鄂州东部区域的商业标杆。作为鄂东区域最大型的社区恒大首府的配套商业，恒大影城拥有大量消费人群。从其业态规划来看，一楼为生活主场，分布有超市、小吃及精品零售；二楼为体验主场，分布有儿童游乐、主题餐饮及教育培训；三楼为恒大影院，填补了鄂州高端影城的空白。