低调的湖南北部经济中心 22个重点项目绘出常德商业版图

　　编者按：做商业永远离不开“人”，人的需求永远是推动商业发展的核心要素。在华中，集聚多方资源的省会城市如武汉、长沙、南昌的商业地产发展一路高歌，持续高涨。然而，以襄阳、宜昌、株洲、衡阳、赣州、九江等为代表的百万人口级别的地级市，商业还完全停留在百货阶段，有的刚刚迎来购物中心模式。他们有良好的经济、文化、教育、交通基础，有巨大的人口撑腰，商业的关注度却远远不够，未来潜力亟待激活。对此，赢商网独家策划《百万人口撑腰 华中地级市商业发展几何？》系列报道，走进16个地级市城市商业发展，今日走进湖南常德。

　　“你是哪里人？”“常德在哪里？”“离长沙有多远？”

　　这是漂泊异乡的常德人最容易被问到的三个问题，尤其在湖南省外，常德的名头远称不上响亮，未被外乡人所熟知。这时有文化的常德人往往会甩出一段古文：“晋太元中，武陵人捕鱼为业。缘溪行，忘路之远近。忽逢桃花林，夹岸数百步，中无杂树，芳草鲜美，落英缤纷。”

　　这段话来自东晋文学家陶渊明的名作《桃花源记》，其中的武陵即位于现在的湖南常德市，常德可以说是世外桃源所在地。历史故事“刘海砍樵”、“孟姜女哭长城”还与《桃花源记》等浪漫主义情结贯穿常德城二千多年的历史，开创了常德独有的“善德文化”。

　　低调的经济霸主 湖南第三城

　　在如何评价常德这座城市的问题上，在某问答网站上的数十个回答中，可以看到几个关键词：小城、沅江、米粉、宜居。

　　虽然在部分人看来常德偏居湖南北部，是一座宜居的小城。但实际上常德可以说是湖南省的一方“霸主”，在2018年湖南省14个市GDP排名中，常德以3394.亿元排名第三，且与第二名岳阳仅相差16.81亿元。

　　值得关注的是，无论是实际增量还是名义增速，常德均略微领先于岳阳，这也意味着从经济总量来看，常德有望赶超岳阳，成为湖南省“二哥”。　　

　　这样一个在湖南省举足轻重的城市，在省会长沙的光芒下，却鲜少发出自己的声音，尤其在互联网时代更是存在感较低。赢商网特走进常德，倾听来自“柳城”的声音。

　　经济体量大，稳坐湖南省第一梯队

　　从最直观的GDP来看，2018年常德实现地区生产总值3394.2亿元，比上年增长8.2%，稳居湖南省经济第一梯队，且仍保持较高增速。在经济增量上，常德仅次于长沙。其中常德第一产业增加值348亿元，第二产业增加值1285.4亿元，第三产业增加值1760.8亿元。

　　城镇化率53.1%，城乡贫富差距大

　　常德常住人口582.7万人，其中城镇人口309.7万人，农村人口273万人。常住人口城镇化率为53.1%,比上年提高1.47个百分点。在居民收入方面，2018年常德全市城镇居民人均可支配收入31126元，比上年增长8.3%；城镇居民人均消费支出24766元，增长4.2%。农村居民人均可支配收入15095元，增长9.0%；农村居民人均消费支出13960元，增长4.1%。

　　千亿消费品市场，仍保持高速增长

　　2018年，湖南全省实现社会消费品零售总额15638.26亿元。其中常德全市社会消费品零售总额1260.8亿元，约占湖南省消费品市场8.1%。

　　分地域看，城镇社会消费品零售额994.7亿元，增长10.3%；乡村社会消费品零售额266.1亿元，增长11.2%。限额以上法人批发和零售业商品零售额307.9亿元，增长13.5%，其中网上零售额增长21.8%。

　　五千万+旅游人次，常德旅游经济旺盛

　　常德是一座旅游强市，地处湖南省洞庭湖西畔、武陵山下，紧邻世界著名风景区张家界国家森林公园，特殊的地理位置，构造了常德山青水美的自然风光。境内有国家4A级风景名胜区桃花源、千年佛教圣地夹山寺、湖南屋脊壶瓶山、常德市柳叶湖、省级风景名胜区嘉山、载入吉尼斯世界纪录的“中国常德诗墙”等景区景点。

　　2018年常德共接待国内旅游者5139.8万人次，增长17.3%；接待境外入境旅客13.3万人次，下降19.2%。全年实现旅游总收入441.1亿元，增长21.8%，其中国际旅游外汇收入0.55亿美元，下降22.9%。年末全市拥有旅游等级区（点）31家，其中4A及以上景点9家；全市星级宾馆28家，旅行社73家。

　　常德商业大探查

　　为更详细了解常德商业地产发展状况，赢商网特搜集常德市主城区22个主要商业项目，以此作为“窗口”观察常德商业项目全貌。

　　
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　　迎来爆发期，四年新增102万㎡

　　在二十一世纪初期，常德市场发展缓慢，未得到足够重视，新开业项目较少。在此阶段，进入常德市场的除常德本土企业，湖南省百货业龙头陆续入场，2013年，友谊阿波罗旗下春天百货正式开业；2006年，步步高旗下步步高百货正式开业。两大百货的开业将常德零售商业带入百货时代。值得注意的是，步步高百货常德店是当时湖南省地级城市中最大的卖场，足见其对常德市场的看重。

　　自2013年起，随着市场环境的不断变化，品牌房企不断布局下沉至三四线城市，与本土企业不断“跑马圈地”，常德作为湖南经济强市，自然也是各大房企目标之一。以常德万达广场开业为标志，这一波开发潮在2016年起开始爆发，从2016年到2019年，四年间常德重点项目开业多达7家，市场新增商业体量102.98万㎡，且还有三家商业项目即将开业。

　　以小体量为主，多为配套商业

　　从商业项目体量来看，常德市商业项目在5万㎡以下社区型商业的占41%，5-10万㎡的中大型购物中心占据32%，10-20万㎡的大型购物中心约占18%，20万㎡的超大型购物中心占比为9%。

　　从项目体量来看，常德零售仍以中小型体量为主，一方面源于各大开发商对常德市场的研判，另一方面也源于这些商业项目多为本土开发商建设的社区商业配套设施，设计面积相对较小。

　　在诸多小体量商业项目中，万达广场和友阿国际广场可谓异军突起，凭借大体量及众多品牌的引入，为常德市民提供一站式购物服务，给常德市场带来巨大冲击。此外，王府井有望进入常德市场建设湖南第四家王府井百货，预计设计建造面积高达32万㎡。一旦常德王府井百货正式开业，常德市场格局将重塑。

　　撤地改市三十一年  常德商业风云变幻

　　1988年，对全体常德人而言意义非凡。国务院批准撤销常德地区，建立省辖常德市，实行市领导县体制。时至今日，常德市辖2个市辖区、6个县，代管1个县级市；常德市共有36个街道、100个镇、29个乡。

　　今年已是常德撤地改市的第三十一个年头，这三十一年常德发生了翻天覆地的变化。

　　1986年10月1日，常德沅水大桥建成通车；1992年，常德桥南市场开业；1997年，常德火车站建成，常德人有了自己的火车站；2000年7月1日，湖南省第一条步行街—常德步行街开街；2006年9月16日，湖南省地级城市中最大的卖场—步步高百货开业；2012年12月26日，湖南省第一条BRT（快速公交）线路运营；2016年9月16日，全国第156座万达广场—常德万达广场开业……

　　在常德人嗦着米粉，吃着酱板鸭的时候，一座座高楼大厦拔地而起，彰显着这座城市的繁华与活力。经济的快速发展也使商业异常发达，新老商圈交相辉映，满足着常德民众“吃喝玩乐购”的需求。

　　“大河街的金子，小河街的银子，麻阳街的痞子。上南门高，下南门低，银子出在河街里。”这是常德人口中流传的谚语，在沈从文的笔下则这样写道：这是一条长约三里的河街，有客栈、花纱行、油行，有卖船上铁锤铁链的大铺子，有税局、各种会馆和行庄。

　　如果说沈从文描述的是老常德的商业面貌，常德现代商业的发展大抵可从常德撤地改市开始说起，1992年12月桥南市场正式建成营业则是其标志性事件。

　　批发市场集群：桥南商圈与火车站商圈

　　在常德商业市场中，桥南商圈和火车站商圈有着特殊地位，两大商圈主要为批发市场集群。其特殊性源于上世纪九十年代常德火车站及桥南市场开业所带来的商业集聚。在鼎盛时期，除辐射湖南省内，桥南商圈影响力甚至远达贵州，是湘西北商品集散中心及全国十大综合批发市场之一。

　　时至今日，火车站商圈以家居建材为主导，形成集群产业链条。桥南商圈仍在常德商业中占据重要版图，其重要性从其附近流动人口可见一斑。据悉，桥南市场所处的玉霞街道辖区内有出租屋10060间，占整个鼎城区登记的出租屋总数的81.85%，而这些人中大部分都是桥南市场及周边的相关从业者。

　　随着时间的流逝，两大老商圈慢慢出现业态老化、配套设施差等情况，尤其随着消费升级与网购浪潮的袭来，更是受到巨大冲击。因此，两大商圈也在不断调整，桥南商圈批发市场现在变为集中优化的专业市场，火车站商圈则选择西扩，向业态化和专业型升级。

　　人口密度之王：步行街商圈

　　可能每一座城市都有一条步行街，游人如织，美食遍布。在武汉，它是江汉路步行街；在北京，它是王府井大街；在哈尔滨，它是中央大街；而在常德，毫无疑问，它是下南门步行街。

　　作为全省最早的城市商业步行街，下南门步行街承载了常德几代人的回忆，已成为武陵区经济发展的风向标，常德人称之为“购在步行街，吃在高山街”。甚至老常德人所说的进城去，其实就是指上步行街购物去。步行街商圈以下南门步行街为核心区域，坐拥大润发超市、友阿国际广场、武陵阁步行城等项目，辐射人口密度最大的三个街道：穿紫河街道、丹阳街道以及府坪街道，成为众多商圈中总人口密度最高的商圈。因此，步行街商圈曾在常德商业领域独领风骚十几年。

　　打造湘西北最高端：白马湖商圈

　　随着城市的不断发展，老城区拥挤不堪，城市开始外扩，新兴商圈逐渐兴起，白马湖商圈则是其中领头羊。不同于桥南商圈等传统商圈，白马湖商圈定位相当高，将打造泛湘西北最高端的零售商圈。而其“豪言”的底气则源于常德万达广场。

　　2016年9月16日，全国第156座万达广场—常德万达广场开业。不得不感叹万达广场对客流的虹吸力，这一特质在三四线城市更显突出。据悉，万达广场开业两年就为常德提供了3000多个就业岗位，累计创造税收4622.68万元，累计达成销售17.8亿元，年销售将突破9亿元，累计达成客流3650万人，年均客流达1800多万人，日均客流达4.95万人。

　　故白马湖商圈形成了以万达广场为核心，以白马湖文化公园、喜来登、丁玲公园等为支撑的商业区域，对中高端消费客群极具吸引力。

　　小结

　　目前常德商圈仍以步行街商圈为首，形成了“一超多强”的商业格局。白马湖商圈等新兴商圈虽然快速崛起，但短期内仍无法挑战步行街商圈。

　　但传统商圈品牌以中低端的三、四线品牌为主，利润较低，仅能满足民众购物基本需求。此外，传统商圈更新迭代慢，购物环境差，种类单一，且缺乏近十年在中国快速兴起的一站式购物中心，也给新兴商圈崛起的机会，预计白马湖商圈等新兴商圈将在常德零售市场占据更大份额。

　　常德市重点项目介绍

　　常德万达广场

　　开业时间：2016.9.16

　　商业面积：34万㎡

　　开发商：万达商业

　　
图源万达官网

　　标志着常德首席城市全客层时尚购物中心建成，开业当天客流突破35万人次，销售额达3000万。据悉，常德万达广场总投资超60亿元，是全国第156座万达广场，从开工至开业建设历时一年半载，整个城市综合体项目预计2018年8月1日全部竣工。

　　常德万达广场共引进226个国内外知名品牌，涵盖潮流服饰、生活精品、餐饮美食、互动体验等业态，包括常德首个IMAX巨幕影城——万达影城、动漫亲子乐园万达宝贝王、孩子王、湖南首家PLAY1家庭娱乐中心、步步高超市等主力店，首次入驻的H&M、优衣库（专题阅读）、迪卡侬三大快时尚品牌，以及百特喜、鲜芋仙、印象小厨、蛙来哒、辣芙蓉、台北帮厨等50家特色餐饮等。

　　和瑞欢乐城

　　开业时间：2016.8.13

　　商业面积：10万㎡

　　开发商：湖南和瑞置业有限公司

　　
图源和瑞欢乐城

　　和瑞欢乐城，是常德人居标杆公园世家的开发商打造的精品商业项目，已获“常德市重大商贸物流项目”殊荣，建成后将成为常德前所未有的一站式体验商业地标！

　　欢乐城雄踞在武陵大道上，接驳常德高铁、城铁、BRT、汽车总站汇聚的交通枢纽，坐镇千亿商脉的核心。项目定位为“时代天街MALL·体验新天地”，顾名思义，对消费者而言，这是全新的消费体验，欢乐城的街在MALL里，并首次引入全体验业态，打造6大主题街区和8大休闲广场。

　　对于投资客来说，这也将是一个全新的商业体，立体停车场直接对接每一层商业，再加上内部广场、空中连廊的设计，营造出层层首层、铺铺临街的黄金动线；除此之外，欢乐城还有一支专业商管团队负责招商和运营，世界500强华润万家超市已意向签约，星巴克、肯德基、必胜客、屈臣氏等时尚品牌也已抢先意向进驻。

　　常德友阿国际广场（开业时间:2016-01、已签约1个品牌）

　　开业时间：2016.1.30

　　商业面积：14万㎡

　　开发商：湖南友谊阿波罗商业股份有限公司

　　
图源友阿股份

　　常德友阿国际广场项目地块位于常德市核心商业区，项目总投资10亿元。据介绍，该项目符合公司战略规划，有利于完善公司业务布局，拓展发展空间，进一步发挥“友阿”在湖南百货零售领域的品牌优势，实现其在湖南做大做强的战略目标。

　　作为常德首家商业综合体，常德友阿国际广场建筑面积14万平方米，设计地下二层停车位约1000个。它是集购物休闲、文化娱乐、美食健身等为一体的多功能、大规模、高档次的城市商业综合体。主力店引进国际一线布兰施、鲁彼昂姆，周生生，上井日本料理、食尚阅读、巨幕影院等50多个品牌首次登陆常德；吃、喝、玩、乐休闲体验式购物，一应俱全，全业态、全客层、全天候，实现常德人民的物质需求。