新鸿基地产郭基泓：因地制宜打造区域消费新热点

　　回顾我国商业地产市场发展的历程，千禧年以后我国零售业呈现爆发式增长，百货与购物中心可谓遍地开花。而随着时间的推移，我国社会结构已发生深刻变化，正在重塑市场格局。

　　在经济承压的新形势下，商业地产正在由增量时代转变为存量时代。在存量时代，商业地产开发商如何抓住机遇迎难而上？对此，赢商网对新鸿基地产执行董事郭基泓先生进行专访，听他讲述新鸿基地产的生意经。

　　难以复制的稳健作风

　　港资企业的商业地产运营经验丰富，不同于内地企业的大举扩张，港资企业在项目投资上极度谨慎，在降低资金成本下，便可以耐下心来雕琢产品。

　　上世纪90年代，新鸿基地产以“城市综合体”的先驱理念首创香港IFC，成功开创了具有国际影响力的商业项目典范。作为最早进入内地的港资开发商之一，新鸿基地产将开发城市综合体的丰富经验引入内地，深耕内地多年，以其擅长的商业旗舰项目、及大型交通导向综合项目（TOD）建立优质品牌。

　　郭基泓先生表示，集团擅长发展优质物业，并长线投资，长期持有，不断优化更新项目品质，持续推动区域稳健发展。以世界一流的开发品质，全方位质量把控，打造国际级标杆项目，吸引品牌企业入驻，从而提升整体区块价值，实现财富效应和节地效应。

　　数十年来，新鸿基地产保持着“稳扎稳打”的风格，在内地发展了一系列备受市场认可的项目。

　　从1993年新鸿基地产借助与北京东安集团合作开发新东安广场进入内地商业地产，并由此打造了内地首个商业项目北京APM；再将香港两个地标性建筑复制到上海，打造上海国金中心、上海环贸广场；而后相继推出了广州天环Parc Central以及天汇广场，一系列的品质项目，使得新鸿基地产在内地物业市场中建立了稳固的领导地位。

　　虽然新鸿基地产进军中国内地的第一站是北京，但是其依然保持着稳健的扩张速度，时隔多年，新鸿基地产终于在北京落下第二子，NTP新城广场的落成标志着在内地的布局扩张更进一步。

　　因地制宜扩张商业版图

　　北京商业地产发展早早进入存量期，近两年新开业的项目屈指可数，开业规模明显出现下行。据赢商大数据显示，从2018年新开业购物中心城市分布看，上海以195万方体量跻身全国第一，而北京排名仅为第十。

　　近三年来，购物中心体量区间占比基本维持稳定，其中3-5万㎡（不含5万㎡）以社区型为主的“精致型”购物中心持续增长，越来越受市场青睐，社区型小体量购物中心成为新的增长趋势。

　　有市场机构预测，到2020年社区服务市场规模可达到13.5万亿元，但在目前我国一线城市社区商业消费在零售总额中占比仅约为33%，而在发达国家中该占比可达60%以上。虽然北京等一线城市商业饱和度高，但是社区商业依旧大有空间，把目光转向社区商业无疑是正确的选择。

　　郭基泓先生认为，因地制宜地开发符合内地商业市场的项目在今时今日更具发展意义。也正如新鸿基地产此次的落子目标，走好存量市场下的突围之路，在存量中创造增量，在红海中创造蓝海，在同质化中创造差异化。

　　NTP新城广场开业场内客流

　　基于新鸿基地产前瞻的商业理念、国际化的视野、丰富的发展经验，深悉城南作为京津冀的重要门户，其战略性的区域策略势必将再扩张原有稳定且密集的消费群体基数，然而目前区域内的商业已无法满足消费者对新型业态时尚性、多元化、个性化的需求。

　　新鸿基地产洞察到北京方庄地区巨大的消费需求及发展潜力，对现有存量项目进行精心改造升级。此次NTP新城广场的打造专注以方庄商圈为中心的周边区域，旨在打造南城超级家庭娱乐购物中心及一站式休闲生活场所。

　　打造区域消费新热点

　　据郭基泓先生介绍，NTP新城广场是继北京APM之后，集团以“乐享、自然、生活至上”的理念，在方庄地区打造的全新购物地标，拥有齐全业态、丰富品牌和多样化购物体验。针对方庄庞大的社区家庭，在定位上项目更侧重于生活化、品质化。

　　项目囊括多个首入方庄的国际品牌，如ecco，Geox，Kipling，6IXTY 8IGHT，Icepeak，CAT，Daniel Wellington，Dickies等，齐集时尚潮流、运动、科技、餐饮等多种业态，来满足消费者的个性化、差异化需求。

　　针对方庄的社区家庭群体，美食、运动、亲子等元素都将成为主力消费点。希望通过艺术的融合，赋予商业项目全新价值。艺术展览、IP衍生等多样的互动活动，为周边居民带来艺术与时尚碰撞的崭新体验。

　　同时NTP新城广场特邀植物手绘艺术家、《四季啊慢慢走》的作家“年高”，把自然元素融入购物环境中，在项目顶层打造露台花园，并用绿植和花卉的主题装点整个项目，以“城市绿洲”营造出与紧张工作环境相反的舒缓气氛，引领消费者寻找属于自己的美好生活。

　　就社区商业而言，由于固有的消费人群做支撑，且商业功能主要是满足消费者日常的生活需求，因此一般而言小规模的社区商业容易生存。

　　但当社区商业发展到一定的规模之后，则需要对社区商业进行较为科学的规划和定位，准确的把握周边消费者的市场需求以及周边商业市场的供应情况，以决定自身项目的可发展规模。其次需要对社区商业的市场定位、业态比例、商业规划、产品组合等因素进行合理调控。

　　可以看出，NTP新城广场的打造更具针对性，当了解到方庄区域居民的消费诉求更注重多样化、个性化的品质，而方庄商圈的现有业态已无法满足居民需求的现状，便积极落实了NTP新城广场的改建方案。

　　其将现代商业、都市生活、自然生态和艺术感悟完美融合，为居民带来前沿的潮流资讯、生活方式和全方位的体验式消费。同时以方庄商圈为核心辐射周边区域，推动区域内优质品牌入驻，为整体提升区域价值、促进周边发展、引领区域生活品质升维做出贡献。

　　-结语-

　　NTP新城广场是新鸿基地产在北京的第二个商业项目，有北京APM珠玉在前，NTP新城广场的出现自然吸引了北京行业内的广泛关注。

　　郭基泓先生表示，大家能在NTP新城广场看到北京APM的基因，新鸿基地产也致力于把王府井的成功经验和品质服务带到方庄。双购物中心的布局势必会加强两者间的联动，以此构建差异化的商业组合。

　　谈及未来发展计划，郭基泓先生坦言，新鸿基地产将逐步拓展在内地发展的步伐，采取选择性及专注的策略，在包括北京等一线城市和其他重要城市兴建地标项目。将持续发掘投资和发展机遇，继续专注建立及加强在内地的优质品牌。集团未来将积极丰富香港和内地城市面貌，提升人民生活质量，融入国家发展蓝图。