新鸿基全年内地净收租37.56亿港元，上海ITC将于年底亮相

　　带着夏末的暖意，新鸿基地产（以下简称“新鸿基”）在中秋前夕（9月12日），公布了2018/19财年业绩。

　　今个财年新鸿基的表现不愠不火，据年报显示，截至2019年6月30日止年度：

　　·公司收入853.02亿港元，同比减少0.4%；
　　·内地收入66.78亿港元，仅占总收入7.83%，同比下跌22.77%；
　　·投资物业总租金收入上涨6%至250.77亿港元，其中净收租196.77亿港元，同样上升6%；
　　·撇除投资物业公平值变动影响，归属公司股东基础溢利为323.98亿港元，上涨6.58%；

　　按照新鸿基在年报中解释，集团年内租金收入上涨主要是由于香港和内地续租租金上升，以及在内地的新收租物业带来的收益。

　　不难看出，为总收入“献血”91.64%业绩的香港，依然是新鸿基的大本营。但未来随着上海ITC和南京国金中心的相继入市，以及广州南沙和杭州项目的建设开发，内地业务在新鸿基收入的比重将越来越高。

图片来源：新鸿基地产年报

　　内地投资物业净收租37.46亿港元，上涨6%

　　聚焦新鸿基在内地的投资物业（含合作发展项目），总租金收入为40.69亿港元，上涨10%；净租金收入为37.46亿港元，同比增加6%。

　　在人民币兑港币汇率下跌背景下，按港元统计的内地租金收入依然录得上涨，可见新鸿基内地投资物业表现强劲。其在年报中解释：租金增长背后，主要是由于续租租金上升及新收租物业带来的收益。

　　集团成熟发展物业表现：

　　·上海国金中心：翻新工程完毕后，租户销售额进一步提升，续租租金上涨；

　　·上海环贸广场：继续录得续租租金上升；

　　·广州IGC天汇广场和天环广场：整体出租率超9成；

　　·北京NTP新城广场：于今年7月开业，总建筑面积逾2万平米，由地下一层和地上四层组成，引进130余家品牌。

图片来源：赢商网

　　今明两年焦点：上海ITC和南京国金中心

　　今明两年，新鸿基在内地两大明星综合体项目——上海ITC和南京国金中心将相继入市。

　　上海ITC：一期商场将于今年年底开业

　　上海ITC位于上海徐家汇商圈，直驳五线交汇的徐家汇地铁站，总体量约70万㎡，由甲级办公楼、优质商场及豪华酒店组成，分两期开发完成，整体将在2023年底全面落成。

　　ITC涵盖38万平方尺零售面积，其中一期商场面积约为34万平方尺，目前楼面已接近全部出租，网罗了多间国际品牌旗舰店和网红餐饮，预计在今年第四季开业。

　　ITC第一期和第二期写字楼总楼面面积合计49万平方尺，出租率超过九成，其中第二期办公楼全栋由Adidas承租，并作为该品牌的地区总部 。

图片来源：新鸿基地产官网

　　南京国金中心：南京顶级商场之一，于2020年落成

　　南京国金中心坐落于南京河西商务区，位处南京地铁元通站上盖，总体量超27万㎡，是涵盖购物中心、办公楼和服务式套房酒店的大型综合体，同样分两期开发。

　　其中，商场属于二期部分，面积约为10.2万㎡，共分九层，引进商户逾200个，定位上将对标上海国金中心，以高端时尚作定位，云集国际顶级品牌，部分更是首次登陆南京，拟打造为南京最高端的顶级商场之一。

图片来源：新鸿基地产官网

　　内地土地储备建面达6540万平方尺，今年在南沙、杭州相继拿地

　　截至2019年6月30日 ，按所占总楼面面积计算，集团在内地的土地储备共6540万平方尺：

　　·发展中物业：5060万平方尺，其中住宅占比56%；

　　·已落成投资物业：1480万平方尺；

　　新鸿基在年报中表示，未来集团将继续在内地主要城市发展综合项目和优质住宅。

　　今年以来，新鸿基持续看好内地物业投资前景，在广州和杭州都相继“入手”优质地块：

　　·广州：新购入另一幅位于广州南沙自由贸易区的地皮，楼面面积约为280万平方尺，与原18年5月投得的地块毗邻，两者将合并发展为大型TOD综合体项目，总体量约达330万平方尺，该项目已于今年6月正式开工；

　　·杭州：集团于八月透过政府招标购入两幅杭州江畔用地，集团在东部和西部的地皮分别持有45%和50%权益。该两幅地皮位于钱塘江与京杭大运河的交汇处， 将合并发展为一个涵盖写字楼、商场、住宅和酒店的综合体项目，地上总楼面面积约为900万平方尺 。

　　继续维持低负债率，财年内成功发行5笔债券

　　新鸿基一直以审慎的财务管理方针为其首要营运目标之一，通过保持低借贷比率及保留充裕的流动资金，以应对不可预测的情况。

　　截至2019年6月30日，集团净债项与股东权益比率维持在12.9%的相对低水平，而利息覆盖率高达14.6倍。（注：利息覆盖率是衡量公司产生的税前利润能否支付当期利息的指标。）

　　同时，在本财年内， 集团成功发行了5笔债券——6亿港元的5年期债券、6.17亿港元的7年期债券、42.56亿港元的10年期债券、5亿美元的10年期债券和12亿人民币的2年期熊猫债券。另外，集团还成功筹组了一笔200亿元的5年期银团贷款。上述融资会用作偿还部分到期债项及延长债务年期。

　　内地业务融资方面，集团继续运用内地业务产生的现金流和人民币融资 ，以应对集团的整体汇率风险 。