傍上广州地铁 越秀地产上半年步子加快

　　“市场节奏控到点子上，没有盲目冲动，我给上半年业绩点赞。”林昭远看起来心情不错。

　　像往常一样，越秀地产仍旧抢在大多数房企之前发布了财报。8月13日下午，越秀地产2019年中期业绩会如期在香港香格里拉酒店举行，当天来的媒体不少，整个小会议厅坐满了人。

　　从业绩来看，2019年上半年，越秀地产累计实现合同销售金额约为369亿元，同比上升31.9%，完成全年合同销售目标人民币680亿元约54.3%；期末已售未入账的销售金额约为775.5亿元，较年初上升21.4%。

　　此外，上半年实现营业收入约为217.9亿元，同比上升114.4%；毛利率约为30.0%，同比上升4.2个百分点；核心净利润约为18.3亿元，同比上升63.2%；期末现金及现金等价物及监控户存款总额约为315.8亿元，较年初上升16.3%。

　　稳定增长的业绩没有挑起媒体过多好奇心，大家更为关注的是，这家一向以稳健形象示人的房企，上半年为什么步子迈得快了一些？

　　这在拿地方面表现得最为明显。首进深圳、成都、郑州和长沙四座城市，在广州、杭州积极补仓，210亿夺下广州旧村项目，接过广州地铁三个轨交物业项目……

　　外界期待这家房企给出答案，从内外部形势变化中窥探出它的选择与判断。

　　“为拿地节奏点赞”

　　3月份的年度业绩会上，出于对2019年市场形势的预判，林昭远提出2019年越秀地产合同销售目标定为680亿元，目标增长率仅为18%。

　　与销售目标一同下调的，还有拿地金额。根据规划，越秀地产预计2019年土地款支出及拍地保证金上的金额约仅为159亿元，这与越秀地产去年在拿地上的权益投资金额一致。

　　而半年下来，越秀地产于广州、深圳、杭州、郑州、青岛、成都、江门等城市新增14幅土地，总建筑面积约为374万平方米。截至6月30日，总土地储备达到约2152万平方米，较年初上升10.9%，其中1055万平方米位于大湾区，占比约为49.0%。

　　其中于6月24日，越秀地产在通过32轮的举牌以59.08亿元一举拿下宝安区铁岗地块，首次进入深圳市场；同一天，越秀地产在杭州以及大本营广州也接连落子，一天内共斥资近88亿拿地。

　　若算上141亿从广州地铁收购的增城官湖地铁上盖项目，越秀地产上半年在拿地上总涉及金额将超300亿元。

　　业绩会当天，提问问题几乎全聚焦在拿地层面了。

　　“拿地节奏上，确实今年和原来的一些安排是有一些调整，因为一季度的小阳春还是超出我们的预期。”面对疑问，林昭远坦诚道。

　　林昭远进一步表示，从去年“731”政策一直到年底，整个市场处于向下趋势；直到今年一季度，出现不少溢价率比较高的地块，也给了越秀地产一点点预期。

　　“当然我们也是根据自己的投资的标准，超出我们的标准的坚定不拿地。”林昭远强调道。“在前面五个月我们是积极参与拿地，但是谨慎拿，高价地都是不拿，一定符合我们的标准。”

　　此外，越秀地产还抓住了拿地的时机。“在4月份到5月份，因为整个土地市场拿地过热，国家在金融体系里面进行了限制，土地稍微冷了下，我们就抓住这个窗口期。”

　　林昭远对上半年越秀地产的拿地安排十分满意，“就上半年在拿地节奏方面，我认为是给自己点赞，为每一个地块未来合理的盈利打下基础。”

　　预期上调，林昭远仍谨慎表示，考虑到外部市场的不确定性，2019年的销售目标决定继续维持680亿元，可售资源1312亿元。在拿地上，越秀地产预计2019年土地款支出及拍地保证金上的金额略微上调为179亿元。

　　“傍上广铁”

　　不过，单从数据上来看，上半年越秀地产在公开市场拿地金额似乎远不止一百多亿。而据观点地产新媒体观察，其中有部分地块是通过合作拿地，且占有权益比例均为9.5%。

　　如6月分，越秀地产分别通过合作方式摘得杭州临安区地块、广州增城宅地、深圳宝安地块以及广州从化地块，所占实际权益均为9.5%；而在7月，越秀地产同样以9.5%的实际权益摘得中山一宗地块及长沙两宗地块。

　　查阅另外合作方信息可悉，这些合作地块的剩余权益均由越秀基金持有。

　　对于越秀地产来说，通过基金合作拿地并不是新鲜事物。这种“地产+基金”模式，也就是越秀地产与越秀集团旗下越秀基金合作，在拿地时越秀地产以9.5%的权益、越秀地产以90.5%的权益一起拿地，当项目开发销售回款后，越秀地产再根据情况回购项目股权。

　　这样的方式最明显的好处是，越秀地产可以在前期以较低成本拿地，减少资金压力。

　　不过，越秀地产使用这种模式拿地较多在2013-2014两年，此后这几年减少了基金合作。彼时有媒体报道，越秀基金减少合作拿地是由于房地产行业市场的形势下滑以及风险控制。

　　“我们在拿地的过程中会形成一种联动的形式，他们是90.5%，我们是9.5%，去做这么一个铺排。”林昭远表示，拿地之后，越秀地产对以后合作方、价值判断都有优先权，已经确定为大比例持有，这是越秀地产一种独特的拿地模式。

　　林昭远进而解释报表上的拿地资金与实际金额之间的差距，全年拿地资金179亿并不含股权并购也就是141亿收购官湖项目，而是直接投地的资金。

　　若算上官湖项目，从总涉及金额来看，上半年涉及资金达330亿元；而因为有些土地拿了之后才支付，目前实际支付金额为262亿元。

　　除了借助基金拿地外，对于越秀地产而言，上半年还有一件大事，那就是“傍上广铁”。在此之前，越秀地产与广州地铁的联动多是通过越秀集团，明面上看并没有从中直接获益。

　　而在今年2月份，越秀地产引入广州地铁作为第二大股东，持股19.9%；同时，越秀地产顺利收购广铁旗下轨交项目——品秀星图，落地了首个“轨交+物业”项目，而该项目上半年已实现合同销售21亿元，今年全年则要达到50亿销售额。

　　而于5月末，越秀地产再与越秀集团签订期权契约，从广州地铁手中亿90亿元获得萝岗项目和陈头岗项目各自51%权益的权利，预期将另外增加储备约179万平方米。姜永进也在业绩会上透露，公司有意于今年第四季度完成收购。

　　两份期权契约均获行使后，越秀地产地铁相关项目的总建筑面积将增加至318万平方米，约占截至6月底总土地储备的15%、广州土地储备的37%——这对于许多挤破了头想在广州拿地的房企来说，显然是可遇不可求的。

　　林昭远显然对与广铁的合作与轨交物业项目落地充满自豪：“广州市规划里面提到，到2035年做了一些铺排，每一个地铁修建的过程都会有这么一个上盖物业来支撑地铁，这个过程中地铁成为我们的股东、达成合作，我们在获取轨交这个领域应该是有很大的优势。”

　　可以窥见，不管是基金合作拿地，还是二股东广铁的资源支持等等，越秀地产这家广州房企在冲向一定规模的路上，显然有了更多的燃料补给。