25亿沪上补仓“捡漏”记 保利发展与保利置业进退之间

　　谈到保利发展，人们第一反应便是它的前三追击。从2012年跌出销售榜前三后，到2017年提出“重回前三”，再到至今，保利发展在重登前三甲的路上已经狂奔了两年多时间。

　　8月14日，保利发展以总价25.03亿元成功竞得上海闵行区浦江中心区34-1、34-6地块（浦锦街道周浦塘南-9地块），成交楼面价2.48万元/平方米。

　　据了解，8月份，上海土地市场仅有6宗地块出让，其中，松江区2宗，闵行区2宗，宝山区和青浦区各1宗，总出让面积达15.5万平方米，总起价37.9亿元。6宗地块中，包括1宗商住用地，4宗商业用地和1宗租赁住宅用地。

　　保利发展竞得的闵行区地块，是8月份目前出让地块中面积最大的一宗，土地面积达6.5万平方米，也是本月重点关注的地块。由于一二线城市土地资源的稀缺性，今年以来保利接连在上海夺地，为其“前三追击”赢得了重要筹码。

　　纵观近几年上海的土拍市场，曾经议论纷呈的保利发展与保利置业“同门相争”中另一位成员——保利置业，似乎已消失在上海土地市场。

　　据保利置业2017年、2018年财务报表显示，其2017年在上海无新增土地储备；2018年仅有一个嘉定保障房项目，建筑面积约15.9万平方米。

　　25亿元摘“降价”地

　　观点地产新媒体查询资料获悉，保利发展竞得的地块编号为201909601号，由34-1地块和34-6地块组成，出让面积6.5万平方米，规划建筑面积10.07万平方米，总起价23.61亿元，楼面起价2.27万元/平方米。

　　其中，34-1地块为商住用地，容积率为1.6，其四至为；34-6地块为其他商服用地，容积率0.77。两块地块四至为：东至浦申路，南至北江洲路，西至浦驰路，北至立跃路。

　　据了解，上述地块曾于2018年7月27日被终止出让，此前起价为26.99亿元，楼面起价26794元/平方米。再度挂牌出让，除了总价下降了3.38亿元之外，其他出让要求未做出改变。

　　根据出让文件要求，项目内中小套型住宅建筑面积不得低于地块住宅总建筑面积的80%，即面积在7.42万平方米以上；自持建筑面积不低于15%的住宅物业用于租赁，并配建保障性住房建筑面积应占规划总住宅建筑面积的7%以上；禁止建造三面（两单元并联），或四面临空的类似别墅建筑。

　　同时，34-6地块还须设置200平方米的老年活动室、100平方米的生活服务点、300平方米的健身点，以及居委会、物业管理、治安联防、图书馆、青少年活动室等公共服务设施；建成后除居委会、物业管理外，其他公共服务设施全部移交。

　　尽管该宗地块有着诸多出让条件限制，然而保利发展以溢价率6.01%夺标这块位于上海主城区的地块，事实上也是“捡了一个便宜”。

　　据了解，地块周边二手房价格均超过4万元每平方米，同时周边配套较为齐全，临近地铁8号线江月路站、仁济医院南院、浦江城市生活广场等。

　　此外，4月29日，保利发展也以总价41.79亿元拿下上海杨浦区江浦社区B2-03地块，土地面积3.11万平方米，溢价率1.46%。两次土拍市场的成功夺标，为保利发展带来了将近10万平方米的土地储备。

　　保利置业的“让步”

　　一二线城市作为保利发展冲击前三的核心区域，过去一年中，销售额贡献超过了50%，特别是以上海为代表的长三角城市群和以广州为代表的珠三角城市群。所以，上海的扩储和市场发展对于保利发展有着至关重要的作用。

　　2018年财务报表显示，期内，保利发展在一二线城市及六大核心城市群销售贡献均达 77%；同时，一二线城市拓展金额和面积分别为74%和 61%，且三四线城市新增容积率面积中 53%位于珠三角、长三角城市群。

　　而在过去上海市场的发展中，保利发展并不那么顺利，除了要面对碧桂园、绿地、万科等强硬对手外，还要与“自家兄弟”保利置业竞争。此前，曾出现两者同台竞争同一宗地块的情况，让人们看得“云里雾里”。

　　观点地产新媒体了解，为了避免同业竞争、内部资源划分问题，保利发展和保利置业内部达成了协议，即理论下不能同时进入同一城市。随后，双方开始走上了整合之路。

　　2017年底，保利发展提出“重回前三”，此时两家公司也重启了整合序幕，并在2018年取得了实质性的进展，让保利发展未来的城市扩张不再受限制。

　　观点地产新媒体通观察上海土地市场的变化不难发现，整合效果让双方的发展更加明朗。

　　一方面是保利发展在上海扩储上的积极、主动表现。据不完全统计，2015年9月至今，在上海土拍市场中，成功竞得地块的身影均为保利发展。期内，其共拿地8宗，土地面积达44.15万平方米，总价达247.94亿元。

　　数据：观点指数统计整理

　　另一方面则是保利置业的逐步退出，距离其最近两次上海拿地，已有3年左右的时间，并且还是以联合体的方式参与。

　　2016年9月，保利置业与建发、金茂联合开发上海嘉定新城E27-01地块，其占有项目合资公司29.734%股权；2015年6月，保利置业、山东黄金联合体以总价34.54亿元竞得杨浦区平凉社区01E2-01、02地块。

　　另外，观点地产新媒体查询保利置业官网发现，其上海项目开盘时间基本上在2017年前。据官网显示，截至目前，保利置业在上海共有19个项目，其中，13个为住宅项目，6个为商业项目。这些项目中，仅有“山金保利广场”显示处于规划中，该项目为写字楼/商业，位于杨浦区杨树浦路。

　　从2015年初将上海定为“全年重中之重”，到2017年的“空白”，再到如今仅有的保障房项目，保利置业在上海的拓展似乎定格在了2015年左右，完全将上海市场的发展拱手让给了“大哥”。

　　保利置业这一让步，也让保利发展离前三的目标更近了一步。据观点指数研究院统计数据显示，2018年度中国房地产企业销售金额排行榜中，保利发展以4050亿元名列第五名，距离第三名恒大的6002.1亿元，相差接近“半个自己”。

　　而在2019年1至7月中国房地产企业销售金额排行榜中，碧桂园、万科、恒大分别以4524.9亿元、3832.3亿元、3263亿元占据前三名，而保利发展则以2930亿元名列第四名。

　　此时，保利发展与第三名的恒大销售额相差仅有333亿元。